（2014）鄂襄新民初字第01546号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2016-01-04
案件名称
14民初1546崔群山、董汉阳、于秀英、王启月诉叶晓飞租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔群山,董汉阳,于秀英,王启月,叶晓飞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄新民初字第01546号原告崔群山，男，汉族，1975年2月17日出生，住襄阳市。原告董汉阳，男，汉族，1962年3月4日出生，天门市人，住襄阳市。原告于秀英，女，汉族，1953年4月13日出生，住襄阳市。原告王启月，男，汉族，1977年4月3日出生，住襄阳市。四原告的共同委托代理人郭再明、舒露（实习律师），湖北高见律师事务所律师。被告叶晓飞，男，汉族，1976年3月12日出生，住襄阳市。委托代理人李华义，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。原告崔群山、董汉阳、于秀英、王启月诉被告叶晓飞租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法由审判员周建军独任审理，后因案情需要，本案转为普通程序进行审理，并于2014年10月30日、2015年1月7日公开开庭进行了审理。四原告的共同委托代理人郭再明，被告叶晓飞的委托代理人李华义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔群山、董汉阳、于秀英、王启月诉称，原告与被告于2010年7月17日签订房屋租赁合同，合同约定，原告将其拥有的位于万达对面的私有房屋出租给被告，房屋租金一年一付，第二年、第三年租金分别为1059586元和1112538元，合同第27条约定，乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按5000元向甲方支付违约金，但违约金累计不超过一个月的租金。2013年被告逾期支付租金20天，2014年被告逾期支付租金27天，原告催要违约金未果。原告认为，被告在2013年支付租金逾期20天，按照合同约定应该分别支付2013年违约金88299元（20＊5000），2014年违约金92711元（27＊5000）；同时，合同39条约定，诉讼费、律师费等由违约方支付。故请求法院依法判令：1.被告立即支付违约金181010元，律师代理费10000元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告叶晓飞辩称，被告未逾期支付租金，亦未违约，不应承担违约责任。既便被告迟延履行构成违约，但合同约定的违约金过高，请求法院对违约金进行减少。四原告为支持其主张，向本院提交的证据为：1.原告的身份证复印件、授权委托书、律师事务所函等。证明原告及其代理人资质。被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。2.房屋租赁合同。证明原、被告系租赁关系，合同中约定有违约条款。被告对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。3.被告给付租金的凭证。证明被告逾期支付原告租金及原告主张租金损失的计算依据。被告对该凭证的真实性不持异议，本院予以采信。4.委托代理合同、律师费发票。证明原告支付代理费损失10000元。被告对该证据的真实性不持异议，但认为不应承担。对该证据本院予以采信。5.收据二份。证明原告收到被告租金后向被告出具有收据。被告认为原告未向其开具收据，依据合同约定，原告有权拒付租金。对该证据本院将结合其他证据来综合认定。被告叶晓飞未向本院提交证据。经审理查明，原告承租襄阳市长虹北路20号房屋后，于2010年7月17日又与被告签订了一份房屋租赁合同。合同主要载明：第一条房屋相关概况，房屋名称：私有房产一楼房屋；房屋地址：襄樊市长虹北路20号；房屋用途：住宅。房屋所有权证书登记人：王帅（未成年人）；工商执照登记号码或居民身份证：42060619931208203x；房屋所有权证书编号：襄樊市房产证高新区字第000005**号；土地使用权证书编号820712061-3；房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积1194.21平方米；房屋的使用面积565平方米。第四条：甲乙双方约定，房屋租赁期自2010年7月18日起至2018年7月17日止（不得超过20年）。自房屋交付给乙方之日起，甲方预留给乙方60日装修时间，装修期间不收房租。甲方于合同签订之日起至收到乙方当年租金余款后，即日向乙方交付使用该房屋。第五条：房屋租金按年支付，第一年、第二年租金为人民币155元／平方米，合计1050900.00元（大写：壹佰零伍万玖佰元整）。自第三年起，逐年按5%增幅计算租金，第3年至第八年租金分别为1103445.00元、1158634.00元、1216536.00元、1277352.00元、1341220.00元、1408206.00元，租赁面积以双方实际测量认可为准，为565平方米。租金支付时间为本合同签订之日，乙方向甲方支付订金10万元，合同签订后1个月内支付当年租金余款。以后年度租金支付于每年合同签订之日对应日，乙方向甲方一次性支付当年租金。租金支付方式：转账。甲方收取租金时应提供收据，否则乙方有权拒绝支付租金。第七条：乙方转租房屋的税金由乙方承担。第八条：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、环境卫生费等由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担。甲方不得擅自增加合同未明确由乙方承担的费用。甲方不得向乙方收取物业管理费。第十一条：租赁期间，如果甲方取得所转租房屋所有权，又拟将房产所有权转让给第三方，应提前2个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。第十二条：租赁期间，甲方同意乙方有权将该房屋转租给其他第三方使用，乙方有权直接向其转租的承租人收取租金。第二十二条：甲方不按合同约定交付房屋给乙方，自逾期之日起每日向乙方支付违约金5000元，但违约金累计不超过1个月的租金。第二十六条：乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任。第二十七条：乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按5000元向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月的租金。第三十九条：如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用。合同签订后，被告向原告支付10万元订金。之后，原、被告根据房屋的实际面积确认2014年的租金为1059586元，2015年的租金为1112538元。合同中没有原告于秀英的签字，但四原告及被告均认可系四原告与被告依据该合同形成房屋租赁关系，同时均认可被告应于每年的7月17日支付下一年的租金。2013年8月7日，被告向原告转账支付2014年租金1059586元，2014年8月15日，被告向原告转账支付2015年租金1112538元。原告收到被告租金后，分别向被告出具了收据。按照合同约定，被告分别晚交租金为20天、28天。诉讼中，原告聘请律师支付律师代理费10000元。上述事实有租赁合同、转账凭证、收据、原、被告双方的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，租赁合同合法有效。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物交付被告，但被告未按合同约定的期限及时交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告主张的违约金181010元，被告当庭提出了过高的抗辩。本院认为，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告晚交租金虽已构成违约，但原、被告后期还需继续履行租赁关系，为缓解双方的矛盾，从解决纠纷的目的考虑，结合原、被告合同约定的违约条款及违约金，再根据原告提交的损失证据，以及原告预期利益等综合因素考虑，本院酌情支持违约金5万元，对原告主张多出部分，本院不予支持。原、被告在合同中约定违约方应承担守约方为维护自己权益支出的律师费，故原告主张的律师代理费损失10000元的请求，本院予以支持。被告辩称不构成违约的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶晓飞于本判决生效之日起10日内支付原告崔群山、董汉阳、于秀英、王启月违约金5万元，律师代理费10000元。二、驳回四原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由被告叶晓飞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长 周建军审判员 臧玉红审判员 管龙华二〇一五年二月六日书记员 刘胜豪 来自