（2014）济民一终字第750号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-13
案件名称
王玉堂、刘庆兰与济南市房地产发展集团总公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王玉堂,刘庆兰,济南市房地产发展集团总公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一终字第750号上诉人（原审原告）王玉堂，男，1937年1月8日出生，汉族，济南市第一运输公司退休职工，住济南市。上诉人（原审原告）刘庆兰，女，1940年12月6日出生，汉族，无业，住济南市。两上诉人共同委托代理人魏朝蓬，山东全诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）济南市房地产发展集团总公司，住所地济南市。法定代表人石善西，总经理。委托代理人霍泰刚，男，1979年1月28日出生，汉族，济南市房地产发展集团总公司法规部经理。上诉人王玉堂、刘庆兰因与被上诉人济南市房地产发展集团总公司商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月23日、2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人王玉堂和刘庆兰的共同委托代理人魏朝蓬，被上诉人济南市房地产发展集团总公司的委托代理人霍泰刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2000年11月20日，王玉堂、刘庆兰（乙方）与济南市房地产发展集团总公司（甲方）签订了《购房协议书》一份，协议约定的主要内容包括：乙方购买甲方开发建设的坐落于市中区某小区x号楼（现刘长山路x号x号楼）x单元xxx室住宅一套，总建筑面积为85.26平方米，套内分摊面积7.58平方米、地下室面积14.28平方米。该房屋销售单价为每平方米2150元，地下室销售单价为每平方米1100元，总成交价为人民币199017元；乙方应于2000年11月20日前支付3万元，2000年12月20日前支付房款129213.60元，在双方交接商品房时，乙方累计应支付的房款应当占全部房款的80%，计159213.60元，其余房款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起三日内付清；除遇不可抗拒的自然灾害，甲方须于2000年11月20日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方；以上事项履行后，房屋产权归属乙方所有，甲方应提供有关资料，协助乙方办理产权过户手续，交易税、费按国家有关规定双方各自负担。王玉堂、刘庆兰与济南市房地产发展集团总公司签订购房协议时，济南市市中区某小区x号楼x单元xxx室房屋已竣工。王玉堂、刘庆兰于2000年11月27日向济南市房地产发展集团总公司交纳购房款3万元，于2001年4月25日交纳购房款49017元，于2001年10月29日交纳购房款8万元，王玉堂、刘庆兰累计交纳购房款159017元。济南市房地产发展集团总公司按合同约定于2000年11月20日签订合同时将涉案房屋交付给了王玉堂、刘庆兰，涉案房屋至今由王玉堂、刘庆兰占有使用。王玉堂、刘庆兰现仍未取得所购济南市市中区某小区x号楼（现刘长山路x号x号楼）x单元xxx室房屋及地下室的所有权证书。本案审理期间，原审法院依法向济南市住房保障和房产管理局调查了解本案涉案房屋及地下室是否具备办理房屋产权证书的条件，济南市住房保障和房产管理局于2014年6月30日作出了《关于济南市市中区刘长山路x号x号楼xxx室及地下室房屋登记问题的复函》，复函的内容包括“根据《房屋登记办法》等有关法律法规规定，办理个人的《房屋所有权证》，首先建设单位应提交《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》等资料申请办理房屋的初始登记，如为商品房项目，还需提供《山东省建设工程档案合格证》及《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》等资料，后再与购房人持购房合同、完税证明、维修资金缴存凭证等资料共同申请办理个人的《房屋所有权证》。现建设单位仅提供了《国有土地使用证》，且土地使用者为中国济南电工设备总公司，土地用途为仓储，批准使用期限为长期，并未提供办证的其他资料，根据目前建设单位提供的手续该楼幢尚不具备办理房屋初始登记的条件”。王玉堂、刘庆兰与济南市房地产发展集团总公司对于该复函的真实性及复函所载明的内容均未提出异议。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王玉堂、刘庆兰与济南市房地产发展集团总公司签订的《购房协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述法律规定，当事人要求办理房屋所有权登记的前提，应当是房屋已经具备了办理所有权登记的条件，而在本案中，根据房屋产权登记主管部门的复函显示，涉案房屋现并不具备办理房屋初始登记的条件，也就是说济南市房地产发展集团总公司现在无法为王玉堂、刘庆兰办理涉案房屋的所有权登记，而王玉堂、刘庆兰主张要求济南市房地产发展集团总公司支付未能办理房地产权属证书违约金的前提，也应当是房屋在已经具备办理产权登记的条件下，因出卖人济南市房地产发展集团总公司的原因在一定期限内未能办理。在原审法院向王玉堂、刘庆兰释明后，王玉堂、刘庆兰仍坚持诉讼请求不变更，故王玉堂、刘庆兰主张要求济南市房地产发展集团总公司支付未能办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：驳回原告王玉堂、刘庆兰的诉讼请求。案件受理费3370元，由原告王玉堂、刘庆兰负担。上诉人王玉堂、刘庆兰不服原审判决上诉称：一、原审判决认定只有济南市房地产发展集团总公司具备办理所有权登记的条件而不为王玉堂、刘庆兰办理登记的情况下，王玉堂、刘庆兰才能要求济南市房地产发展集团总公司支付违约金没有法律依据。原审判决引用的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条均没有这样的规定，反而规定了济南市房地产发展集团总公司应当在一定时间内为王玉堂、刘庆兰办理房屋所有权登记。如果没有办理，王玉堂、刘庆兰可以请求解除合同和赔偿损失。因此王玉堂、刘庆兰要求济南市房地产发展集团总公司支付未能办理房地产权属证书的违约金有法有据。二、原审法院向王玉堂、刘庆兰释明“王玉堂、刘庆兰可以要求解除合同，在济南市房地产发展集团总公司不具备办理产权登记的情况下不能要求其支付违约金”不符合法律规定，也违背了王玉堂、刘庆兰的诉求。王玉堂、刘庆兰在履行了《购房协议书》主要义务的前提下有权选择解除合同或赔偿损失。三、原审法院依据济南市住房保障和房产管理局的复函认定济南市房地产发展集团总公司因办证手续不全所以不能为王玉堂、刘庆兰办证，不必支付违约金，系适用法律错误。四、本案与（2012）市民初字第1373号民事判决案情一致，但是判决结果却不同。五、本案于2013年9月26日立案，于2014年9月4日结案，超出法定审理期限，违反法定程序。综上，请求撤销原判，依法改判支付王玉堂、刘庆兰原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由济南市房地产发展集团总公司承担。被上诉人济南市房地产发展集团总公司答辩称：一、在王玉堂、刘庆兰未足额支付购房款的情况下，济南市房地产发展集团总公司有权拒绝履行办证义务。二、王玉堂、刘庆兰的诉讼请求超过诉讼时效，王玉堂、刘庆兰的主张不当。三、根据法律规定，双方签订的《购房协议书》属无效协议，王玉堂、刘庆兰据此要求济南市房地产发展集团总公司支付违约金，无法律依据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，1.王玉堂、刘庆兰向本院明确，其要求济南市房地产发展集团总公司支付的违约金，系济南市房地产发展集团总公司未按照《购房协议书》的约定逾期办理房屋权属证书的违约金。2.王玉堂、刘庆兰提交济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》（济解决城建遗留问题（2014）1号）文件复印件，证明根据该文件规定涉案房屋可以办理房屋权属证书，因济南市房地产发展集团总公司的原因不办理，济南市房地产发展集团总公司应当承担违约责任。济南市房地产发展集团总公司对该文件的真实性无异议，但是质证称，一方面该文件发文日期是2014年3月17日，而济南市住房保障和房产管理局作出《关于济南市市中区刘长山路x号x号楼xxx室及地下室房屋登记问题的复函》的日期是2014年6月30日，济南市住房保障和房产管理局复函作出的时间在后，其效力优于该文件。另一方面该文件只是济南市一个市级机关对历史遗留无证住宅问题处理的一个想法，没有上升到法律或行政命令的高度，而济南市住房保障和房产管理局的复函是依据相关法律法规作出的，其效力高于该文件。据了解，该文件出台后并没有得到相关行政部门落实，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组也不是常设机构，该小组出台的文件在法律上没有施行的依据。本院认为：关于涉案房屋是否能够办理所有权登记，根据我国相关法律法规的规定和济南市住房保障和房产管理局出具的《关于济南市市中区刘长山路x号x号楼xxx室及地下室房屋登记问题的复函》，办理王玉堂、刘庆兰个人的涉案房屋所有权证应当向房屋登记机构提交《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《山东省建设工程档案合格证》、《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》、购房合同、完税证明、维修资金缴存凭证等资料。根据涉案房屋所占用土地的《国有土地使用证》记载，该土地自双方订立《购房协议书》时，土地使用者为中国济南电工设备总公司，土地用途为仓储，批准使用期限为长期，依据济南市住房保障和房产管理局出具的《关于济南市市中区刘长山路x号x号楼xxx室及地下室房屋登记问题的复函》，涉案房屋显然不具备办理个人涉案房屋所有权登记的条件。至于王玉堂、刘庆兰提交的《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》，该文件系济南市为妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题而提出的意见，王玉堂、刘庆兰未能举证证明涉案房屋可以适用该文件具体实施办理个人房屋所有权登记的手续，且济南市住房保障和房产管理局出具《关于济南市市中区刘长山路x号x号楼xxx室及地下室房屋登记问题的复函》的时间在该文件施行时间之后，因此应当依据济南市住房保障和房产管理局出具的《关于济南市市中区刘长山路x号x号楼xxx室及地下室房屋登记问题的复函》认定本案相关事实。关于王玉堂、刘庆兰要求济南市房地产发展集团总公司支付的违约金，本院认为，王玉堂、刘庆兰已经明确，其要求济南市房地产发展集团总公司支付的违约金系济南市房地产发展集团总公司未按照《购房协议书》的约定逾期办理房屋权属证书的违约金。而法律规定的逾期办理房屋权属证书违约金应当是以房屋符合办理权属证书条件，因房地产开发企业的原因未办理为前提。涉案房屋并不具备办理房屋初始登记的条件，故本案事实与该法律规定不符。因此王玉堂、刘庆兰要求济南市房地产发展集团总公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”虽然王玉堂、刘庆兰与济南市房地产发展集团总公司订立的《购房协议书》未约定在涉案房屋无法办理所有权登记情况下的违约责任，但是王玉堂、刘庆兰可以依据该法律规定主张相关权利。关于原审法院审理本案的期限问题，本院认为，鉴于本案原审时经过管辖异议诉讼，且本案因需要以另案审理结果为依据而在原审时中止诉讼，因此原审法院审理本案未违反法定程序。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3370元，由上诉人王玉堂、刘庆兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛代理审判员 徐林豹代理审判员 唐鸣亮二〇一五年二月六日书 记 员 赵 艳