（2014）海中法民一初字第56号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-16
案件名称
海南丽晶房地产开发有限公司与海口市秀英区长流镇道盖村民小组合同纠纷民事一审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南丽晶房地产开发有限公司,海口市秀英区长流镇道盖村民小组
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一初字第56号原告海南丽晶房地产开发有限公司。法定代表人黄文美，该司董事长。委托代理人王志爱，该公司职员。被告海口市秀英区长流镇道盖村民小组。法定代表人杜成新，该村民小组组长。委托代理人杜娟，海南弘纲律师事务所律师。原告海南丽晶房地产开发有限公司（以下简称“丽晶公司”）与被告海口市秀英区长流镇道盖村民小组（以下简称“道盖村民小组”）土地联营合作开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丽晶公司法定代表人黄文美及其委托代理人王志爱和被告道盖村民小组法定代表人杜成新及其委托代理人杜娟、邹永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽晶公司诉称，2010年1月4日，原被告双方签订了《土地联营合作开发协议书》和《征地赔偿协议书》，双方约定原告提供资金，被告提供该村民小组（四、五队）位于海口市海榆西线北侧集体建设用地13.89亩土地，双方合作进行土地开发，所得房产按照原告70%、被告30%进行分成。今后再经国土部门按照法定征地程序征地和按照国有土地出让程序出让。原告以710万元收购被告联营合作分成的利益，该款在政府批准征地后，转作对被告的征地赔偿款。合同签订后，原告将710万元联营合作款于2010年1月8日付至以被告名义在建行海港支行开立的共管帐户内。被告收到款项后，组织该村四、五队村民表决和签名盖手印的人数未达到法定比例，致使双方合同未能依法生效。被告未将情况及时告知原告并将原告所付款项解除共管、退还原告，致使原告资金被长期占用。经原告与被告反复交涉并作出重大让步，原被告双方同意重新签订合同。2011年1月18日，原被告重新签订了《土地联营合作开发协议书》和《征地赔偿协议书》，新的合同、协议除将被告联营分成款提高到1805.7万元外，其余条款与原来签订的合同、协议基本一致。被告组织村民签名盖手印人数超过该村四、五队有表决权人数的三分之二，达到法定比例。原被告遂于2011年1月27日在海口市椰海公证处办理了合同公证，1月28日原告将1805.7万元（含原来共管的710万元）一次性转账至被告在农行长流分理处账户。被告经请示长流镇政府批准同意后，将该款分发至所属四、五队村民，多数村民已经领款。被告于2011年3月向原告交付了海口市集用籍字第004608号《集体建设用地土地使用权证》原件。原告继而开展了土地遗留问题处理、土地清场和围墙修建、土地规划条件申请、项目报建方案委托设计等系列项目前期工作，付出了巨大努力且发生了诸多相关费用。被告村内部分村民因款项分配事宜起诉被告，被告委托律师代理诉讼的律师费也要求原告代其支付。但因被告村内存在派性矛盾，少数村民拒绝签字和领款，而且到处上访告状。因少数村民告状，导致该宗土地证被注销，而且至今未补办新证，致使双方联营合作事务长期停滞，无法往前推进。原告遂于2013年1月28日和2014年4月15日两次向被告发出了解除合同的书面通知，要求被告退款和赔偿损失。被告收到后至今未同意解除合同，也未排除阻力推进联营合作事项。原告认为，原被告双方签订的合同协议并未违反法律法规的禁止性规定，且被告村民签名盖手印人数比例达到《村民委员会组织法》规定的法定人数比例，应属合法有效。但被告村内派性斗争严重，少数村民不服从多数村民作出的有效决议，长期上访告状，致使被告至今不能向原告交付有效的土地证供办理项目报建。原告在修筑围墙时，被告少数村民又多次捣毁围墙，阻挠原告管理该宗土地。被告的行为已经构成违约，原告在被告严重违约的情况下，行使合同解除权，应受法律保护。合同解除后，被告除应退还原告的土地联营款外，尚应赔偿原告资金占用利息及其他实际发生的各项损失。为此，请求判令：1、确认原被告双方于2011年1月18日签订的《土地联营合作开发合同》和《征地赔偿协议书》已经解除；2、被告返还原告土地款1805.7万元；3、被告返还原告为被告垫付的青苗赔偿费、围墙修建费及其它各类垫款共计270万元；4、被告赔偿原告资金占用期间利息损失5878257.55元（即原告第一、二项诉讼请求各项金额，按照原告实际付款时间，暂计至2014年6月30日，以后利息按照中国人民银行规定的一年流动资金贷款利率另计，计至被告还款之日止）；5、被告赔偿原告其它损失1582751元；6、被告承担本案的诉讼费用。被告道盖村民小组辩称，一，原告要求答辩人返还土地款及赔偿各项损失的被告主体不适格。因为本案中与原告进行土地联营合作开发的真正主体并不是被告，而是道盖村民小组四、五队。1、联营的土地不属被告集体所有，而是四、五队村民集体所有。根据土地登记资料，本案进行联营的土地使用权人为道盖村民小组四、五队；2、联营事项并不是由被告全体村民集体表决，而仅是由四、五队村民集体表决；3、原告所支付的土地款也不是由被告全体村民共同享有，而仅是由四、五队村民享有和领取。因此，实际与原告进行联营的主体是四、五队，四、五队仅仅是借用被告的法律主体身份及银行帐号用于其签订合同及收取土地款，因为四、五队并没有独立的法人主体资格，也没有开立独立的银行帐户，四、五队对外都是统一使用被告的公章和帐户。因此，本案合作的主体是四、五队，即使是要退还土地款及赔偿损失，退还及赔偿主体也应该是四、五队村民，而不是被告。二、答辩人与原告签订的《土地联营合作开发协议书》因违反法律强制性规定无效。首先，四五队以集体建设用地与原告联营合作开发房地产并签订《土地联营合作开发协议书》实际并未得到四、五队有表决权村民的三分之二同意。根据《关于道盖村民小组四、五队企业留用地补偿款分配农户人请示》及《道盖村四、五队农户留用地补偿款分配表》，答辩人四、五队有权分配本案土地款的村民，同时也是有权表决是否合作的村民，总共268人，那么三分之二的村民人数就应是179人，而根据《长流镇道盖村四、五队同意每亩130万元转让13.89亩地块确认表》，签名确认同意的村民人数才171人（甚至这171人中也有不少是他人代签的）。因此，作为涉及到村民重大利益的本案联营事项并没有得到法定的村民同意人数。其次，《土地联营合作开发协议书》约定土地联营合作开发房地产项目违反土地管理法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”；本案中，联营的并不是兴办企业，而是开发房地产，也没有经过县级以上人民政府批准。因此，该联营事项不符合法律的规定，联营行为违反法律规定。再次，《土地联营合作开发协议书》虽名为土地联营，却实为土地转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中的土地虽然不是国有土地，而是集体所有的建设用地，但土地也是用于开发房地产，作为提供土地使用权的一方，也是只收取固定的利益，也就是土地款1805.7万元，也就是说，合同约定的土地用途及合作方式是一样的，因此，答辩人认为，根据上述司法解释的精神，本案中的协议本质上亦属于土地转让性质的协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”因此，被告将土地转让给原告开发房地产项目是法律明确禁止的，该转让是无效的。三、在《土地联营合作开发协议书》无效的情况下，被告及道盖村民小组四、五队不应承担原告在本案中的损失。对于合同无效的法律后果，《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同无效的原因是违反法律禁止性规定，对此，双方均有过错。因此，对于双方各自的损失，应当各自承担。被告四、五队集体土地长期被原告占用导致无法利用的收益损失由被告四、五队自行承提，原告已支付的土地款利息损失及相关损失也应由其自行承担。四、本案中导致联营合同目的无法实现的原因并非是被告的过错，而是因联营行为违反法律禁止性规定被政府主管部门明令要求整改。这才是联营合同目的不能实现的真正原因，少数村民反对和阻挠并不当然导致合同目的不能实现。首先，在原被告双方签订《土地联营合作开发协议书》后，海口市国土局于2013年1月21日向原被告双方下发了《责令改正国土资源违法行为通知书》，认定双方“利用集体土地进行房地产开发行为有悖于国土资源部的有关规定”，并通知“一、根据土地管理法律法规的有关规定，集体建设用地可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业、用于非农建设，但不得用于房地产开发，故你公司协议拟合作开发房地产项目的作法必须整改。二、你公司不得利用与农村集体合作联营的名义非法买卖土地，否则我局将依法查处。”原告在收到该通知后于2013年1月28日向被告发函要求解除联营合同。因此，事实导致联营合同目的无法实现的是国土部门的要求整改，而不是少数村民的反对和阻挠。其次，在联营合同签订过程中及签订后，作为村小组的被告有履行相关的合同义务，有组织四、五队村民进行表决，联营的土地也实际交付给原告进行使用。少数村民的反对和阻挠不是被告的行为，被告在这个过程中，也有对村民进行规劝和积极进行应诉。因此，被告在签订联营合同后，并没有根本性的违约行为或阻碍合同履行的行为。综上，请法院依法认定进行联营的主体是道盖村民小组四、五队全体村民，认定双方签订的《土地联营合作开发协议书》无效。经审理查明，2009年12月28日，原告（甲方）与符标国（乙方）签订《居间服务合同书》，其内容是：乙方介绍甲方与海口市长流镇道盖村四、五队经济社合作开发位于海盛路与蓝城大道交汇处13.89亩土地，并提供居间服务，协助甲方理顺各种关系，促成合作成功。甲方同意在与道盖村签订正式合同，取得合作开发权后，向乙方支付居间服务费30万元。2010年1月5日，原告丽晶公司与被告道盖村组签订了《土地联营合作开发协议书》（因双方未能提供文本，内容不详）。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《征地赔偿协议书》，其主要条款是：一、甲方同意乙方向国土局申请征用并受让甲方位于海口市海盛路北侧与蓝城大道交汇处的9261.46平方米土地（约合13.89亩，土地证号：海口市集建（集）字第X**号，图号13-19-1，地号：10-40-17）作为国有出让建设用地进行房地产开发经营，并协助市国土局办理完善土地征用手续。二、乙方同意向甲方支付征地赔偿款710万元，除此之外，甲方不得以任何借口向乙方和市国土局等部门要求增加土地赔偿款及其它土地相关费用。三、甲乙双方同意在本协议签订后同时与银行签订三方《交易资金托管协议书》，乙方当日将征地赔偿款710万元全额交付银行托管。即以乙方名义在银行开设托管帐户，而后乙方将710万元全额转入托管帐户。四、托管银行向甲方发出《资金到帐通知书》后五日内，甲方应在市国土局派员监督下，组织村民签字和盖手印，村民签字同意征用该土地的行为必须合法，且人数必须达到法定人数比例（即同意转让的村民必须达到或超过2／3）。五、甲方必须协助乙方办理土地使用权变更手续，在国土局需要甲方签名、盖章的所有文件、合同、表格等文件签名、盖章，直至变更手续办理完成，所需的变更手续费用由乙方负责。六、付款方式：1、乙方将710万元共管资金存入托管帐户后第二天，甲方组织村民在本协议书附件村民签名表格上签名、盖手印。如在五个工作日内，甲方没有达到三分之二以上村民签名、盖手印，则甲方必须无条件按照银行规定出具手续，同意将托管帐户内的资金退还给乙方。2、甲方三分之二以上村民同意甲乙双方签订本协议书，村民签名盖手印后，第二天双方到国土局办理土地征用和出让给乙方的手续，甲方与市国土局签订《征地协议书》并履行甲方所有手续明确出让给乙方后当日内，乙方向银行发出《授权付款通知书》，将托管账户内的710万元直接转入甲方帐户内。甲方同时向乙方出具收款收据。七、乙方将托管资金转付给甲方的同时，甲方应将该土地交付给乙方占有、管理和使用。八、甲方必须配合乙方协调解决土地遗留问题，解除此前签订的与该宗土地相关的所有合同、协议，排除妨碍乙方取得和行使土地使用权的各种障碍，办理过程中的一切费用由乙方负责。1、关于海南淮海实业有限公司遗留问题由乙方负责解决并承担法律风险及责任，甲方予以配合。2、该宗地块上现有附着物由乙方另行负责补偿，甲方予以配合。九、甲方与市国土局签订《征地协议书》有关该地的征地补偿款均归乙方所有，与甲方无关。甲方必须同意市国土局将征地补偿款直接支付给乙方。甲方不得以任何形式阻挠乙方取得征地补偿款，如有个别群众闹事，由甲方出面解决，与乙方无关。2010年1月8日，被告（甲方）与原告（乙方）及中行海口海港支行（丙方）签订《交易资金托管协议》，约定甲方在丙方开立托管帐户，账号：46001XXXXX，乙方于2010年1月8日前一次性将交易资金710万元以转帐形式存入托管帐户。当日，原告即将710万元转入被告名下的托管帐户。该款项支付后，原被告双方的合作开发事项未有进展。2011年1月10日，被告将710万元转帐退回给原告。2011年1月18日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《土地联营合作开发协议书》，主要内容是：一、甲方同意提供位于海口市海盛路北侧、蓝城大道西侧13.89亩集体建设用地与乙方联营合作开发，土地使用权证号：海口市集建（籍）字第XXX号。二、合作方式是：甲方提供上述土地，乙方提供本项目全部建设资金，甲乙双方联营合作，共同开发，双方依照本协议约定进行房屋分成。甲乙双方共同负责向政府部门申请将该合作开发土地征用为国有土地，并经土地出让程序出让给甲方。三、合作开发的项目内容为商住小区。四、合作分成比例是：1、按照该宗地现有设计条件内容，允许建设建筑面积为11113.9㎡，甲方分成30%，乙方分成70%。甲方同意乙方经政府征地程序征用本宗土地，征地赔偿款为每亩130万元，合计1805.7万元，乙方向甲方支付征地赔偿款后，甲方不享受合作分成房产，所有房产均归乙方所有。2、地下室面积均归乙方所有，甲方不参与分成。五、关于付款和征地的特别约定：1、本协议签订当天，双方到银行开设共管帐户，乙方将1805.7万元资金全额转入共管帐户。甲方村民签名盖手印达到法定人数（即2／3或以上），并经所在镇政府认可、公证机关公证、报国土局受理联营后，一次性解付给甲方。甲方同时将土地证原件、建设用户规划许可证原件交付给乙方。乙方支付给甲方的1805.7万元，在政府批准征地前，是乙方收购甲方联营合作全部权益的资金；政府批准征地后，该款即转为乙方支付给甲方每亩130万元的征地赔偿款。甲方保证不以其它任何名义向乙方索要其它利益，甲方同意放弃与该土地相关的福利和社保等。2、政府征用甲方土地并出让给乙方后，甲乙双方联营合作关系即终止，甲乙双方按照征地赔偿协议书履行。3、如政府征地后乙方因其它变故未能受让本宗土地，则政府部门及土地受让人因本宗土地所支付的一切征地赔偿费用、青苗补偿费、地上建筑物赔偿费等所有的费用均归乙方所有，甲方必须配合乙方主张各项权利和利益。甲方只能享受乙方支付的1805.7万元，不能再主张和享受其它任何利益。4、甲乙双方另行签订《征地赔偿协议书》，在政府受理并批准征地后，双方按照《征地赔偿协议书》履行，本协议书与《征地赔偿协议书。不一致的条款，不再执行。六、合作期间甲方的责任：本联营合作开发协议签订后的三日内，甲方应组织全体村民进行表决，形成会议纪要和村民签名表格。同意本联营合作开发协议书以及征地赔偿协议书的村民应当签名盖手印，且人数必须达到法定比例（即超过三分之二的有表决权的村民）。甲方应当保证村民表决、签名盖手印的真实性和合法性，并经过长流镇政府认可和公证机关公证，国土部门审查认可。七、合作期间乙方的责任：1、负责清场、围墙，甲方配合，费用由乙方承担。2、负责合作项目建设资金投入、工程建设管理、销售等全面工作。3、承担对本宗土地现有建筑物拆迁的补偿费用。4承担解决海南潍海实业有限公司历史遗留问题及其经济补偿。5、负责及时支付甲方征地赔偿款或收购甲方合作分成权益的款项1805.7万元。八、违约责任：1、甲乙双方必须信守合同，任何一方违约，均应赔偿对方的一切经济损失，包括对方的实际损失和可得利益损失。2、甲方如在本协议签订之日起三日内，组织村民签名盖手印人数未达到法定人数，应立即向银行解除共管手续，将乙方交易资金退还乙方，本协议同时予以解除。3、乙方如不按时支付甲方征地赔偿款（或收购甲方合作分成款），甲方有权收回土地，且不返还乙方已付款项。甲方收到乙方解付款项后如单方终止与乙方签订的协议书，或故意不配合乙方办理相关手续，按甲方违约处理，甲方应双倍返还乙方已付甲方的款项。同日，甲乙双方又签订《征地赔偿协议书》，除乙方同意向甲方支付的征地赔偿款为每亩130万元合计1805.7万元不同外，其余内容与双方于2010年1月5日签订的《征地赔偿协议书》基本相同。2011年1月27日，原被告双方到海口市椰海公证处对上述《土地联营业合作开发协议书》办理了公证。2011年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《补充协议》，其内容主要是：1、《联营协议书》签订后30日内，不管保种原因，甲方未能收到乙方支付的1805.7万元款项的，双方所签的《联营协议书》和《征地补偿协议书》自动解除。2、双方联营合作审批通过后，乙方根据实际情况和需要要求甲方配合办理征地手续，甲方必须及时配合。办理征地手续必须经乙方同意。3、土地被征用后，乙方已支付的1805.7万元抵作甲方应得土地补偿款，政府征地补偿款归乙方所有。若因乙方原因造成甲方实际取得的补偿款少于约定应得的1805.7万元，差额部分由乙方补足。等等。2011年1月28日，原告转帐付给被告1805.7万元。被告向原告出具了《收据》。为对涉案土地进行管线探测，2011年1月27日，原告向海口市城市规划设计研究院转帐支付管线探测费13993元，向海口市规划戡察测绘服务中心交纳测绘费3758元。2011年1月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《关于地上青苗、建筑物补偿的协议》，其内容是：甲乙双方于2011年1月18日签订了《土地联营合作开发协议书》、《征地赔偿协议书》及《补充协议书》，根据上列协议约定，乙方应承担地上青苗、建筑物等的补偿，现经甲乙双方共同核实，并与相关村民协商达成一致，乙方除向甲方支付征地赔偿款1805.7万元外，再由乙方按照本协议附表直接将188万元补偿款付给相关村民。2011年1月30日，原告分别转帐付给被告村民李桂銮等12人共计167万元青苗、建筑物补偿款。2011年3月25日，原告（甲方）与案外人吴茹妃（乙方）签订《土地清场及围墙承包合同书》，约定甲方将青苗赔偿、建筑物拆迁补偿、土地清场、修建围墙等事项包干给乙方负责。，包干费用为103万元。本合同签订后，乙方与所有土地占用者签订相关赔偿协议书并经甲方认可盖章后，甲方先付给乙方20万元。土地占用者依照赔偿协议书应得的各种赔偿款，由甲方依照相关协议书直接赔付给土地占用者。乙方完成土地清场并建好围墙交给甲方管理后，甲方一次性将包干款的余额付清给乙方。2011年5月16日，原告（甲方）与海南汇宁实业有限公司（乙方）签订《居间合同》，约定乙方负责按法定程序办理规划设计要点手续，规划局批准的规划《设计要点》，须符合甲方项目规划要求。乙方提供市规划局批复设计要点原件，经甲方查询无误后二日内，甲方预先支付乙方技术指导服务费100万元（含前期已付费用）。甲方获得市规划局颁发的批准报建手续（即临时规划许可证）三天内付清尚余技术指导服务费100万元。2011年5月6日，原告给付海南汇宁实业有限公司现金30万元，2011年5月18日，原告转账支付海南汇宁实业有限公司70万元。2011年5月26日，原告（甲方）又与吴茹妃（乙方）签订《土地清场及围墙承包补充协议》，约定乙方在三十天内完成清场及围墙工程竣工验收工作，否则终止合同，乙方不得再以任何借口向甲方要求支付任何费用及阻挠甲方工作。2011年6月2日，吴茹妃向原告发出《付款申请书》，要求原告将涉案土地上的黄慧兰等七户土地经营者的地上建筑物、青苗及附着物补偿款直接付到七户土地经营者指定的帐户上。同日，原告依该申请，共分别将补偿款32.8万元转帐支付给黄慧兰等七人名下。此外，原告先后付给吴茹妃及其指定的收款人李传奋土地清场及建筑围墙等费用2共计704144元。2011年6月10日，原告向符标国转帐支付27万元。2011年8月9日，原告（甲方）与海南景园建筑咨询有限公司（乙方）签订《建筑方案设计合同书》，约定乙方为甲方的“悦海明珠”项目进行工程设计，设计费39万元，签订合同五日内付定金19.5万元，方案通过规划报建后五日内再付19.5万元。2011年8月18日，原告转账付给海南景园建筑咨询有限公司19.5万元。2011年9月23日，被告与杜玉南等村民因土地款分配事宜发生纠纷，被告向原告发出《代为支付律师服务费用的函》，请求原告代为支付律师服务费。原告据此向被告委托的海南嘉天律师事务所支付2万元。2011年10月7日，因长流镇琼华村民谭新梓、谭新能拒不退出涉案土地，原告与被告一同向秀英区人民法院起诉谭新梓、谭新能，请求排除妨碍。原告因请律师代理诉讼为此支付一审、二审、执行等律师服务费5万元。2012年1月16日，符标国向原告借款5万元。另查明，2011年1月29日，被告在《海南日报》刊登《遗失声明》，称其四、五队名下的海口市集建（籍）字第XXX号《集体土地建设用地使用证》遗失，声明作废。2011年增3月5日，被告又在《海南日报》上刊登《遗失声明》，称其四、五队名下的海口市集建（籍）字第XXX号《集体土地建设用地使用证》遗失，声明作废。上述两证所记载的都是同一块土地。被告于2011年3月向海口市国土资源局申请补办新证。海口市国土资源局在注销海口市集建（籍）字第XXX号土地证后于2011年5月30日给被告颁发了新的《集体土地使用证》，土地使用权人为海口市长流镇道介村经济合作社四、五队，证号为海口市集用（2011）第004608号。因被告部分村民对市国土局补发的新土地证提出异议，并出示了同一宗地的另一本土地证（XXX号）。为此，2011年7月28日，海口市国土资源局向被告发出《关于收回土地证进行复查的通知》，要求被告将海口市集用（2011）第004608号土地证及海口市集建（籍）字第XXX号土地证原件交回复查，否则予以注销。2012年11月14日，海口市国土资源局向被告发出《关于注销土地证书的通知》，并于2012年11月21日在《海口晚报》上刊登了《关于注销土地证书的通告》，通告注销了被告持有的海口市集用（2011）第004608号土地证。2013年1月21日，海口市国土资源局向原告和被告分别发出《关于责令改正国土资源违法行为的通知》，其内容是：一、根据土地管理法律法规的有关规定，集体建设用地可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合兴办企业、用于非农建设，但不得用于房地产开发，故你公司（村民小组）协议拟合作开发房地产项目的作法必须整改。二、你公司（村民小组）不得利用与农村集体（丽晶公司）合作联营的名义非法买卖土地，否则我局将依法查处。因此，原告于2013年1月28日向被告发出《关于解除合同退还联营分成款的函》，要求被告要么立即退还补偿款并赔偿各项损失，要么停止上访告状行为，积极配合该司补办新证理顺土地关系。2014年4月15日，原告又向被告发出《关于解除双方合同并要求退还联营款的通知》，正式通知被告解除双方签订的《土地联营合作开发合同》和《征地赔偿协议书》，并要求被告退还联营款1805.7万元并赔偿各项损失。但因被告已经将原告的征地款大部分分配给了村民，不能退还原告的征地款，于是成讼。上述事实有《土地联营合作开发合同》、《征地赔偿协议书》、银行进帐单、收据、双方往来函件、通知等在案为凭，并经双方当事人当庭质证，足以认定。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农村集体建设用地可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合兴办企业，用于非农建设，但不得用于房地产开发。原告与被告签订的《土地联营合作开发协议书》和《征地赔偿款协议书》，约定双方合作开发商住小区，双方按比例分房，双方合作开发房地产的联营目的明显。正因为如此，国土管理部门才向双方发出了《责令改正国土资源违法行为通知书》。因此，双方所签订的《土地联营合作开发协议书》和《征地赔偿协议书》违反了法律强制性规定，应属无效合同，不受法律保护。合同被依法确认无效后，合同双方不得再履行，双方依据合同所取得的财产应相互返还对方，对因合同无效造成的经济损失由过错方承担。故原告应将其占用的土地返还被告，被告应将其收取的征地款及其利息返还给原告。由于原被告双方在签订联营合作开发协议中均有过错，故双方应对因合同无效所造成的经济损失各自承担相应的责任。原告诉请被告返还其支付的土地补偿款1805.7万元及其利息，应予支持。由于被告在收取原告的上述土地补偿款后，又要求原告支付地上青苗、建筑物补偿款188万元给本村村民，原告据此实际向被告村民直接支付了167万元。由于此笔款项被告是基于原告的要求给付，受益方是被告，应由被告予以赔偿。被告因与本村村民因征地款分配纠纷涉诉而委托律师代理，因此要求原告代其支付的律师服务费2万元，被告应返还原告。对原告和被告因与琼华村村民因涉案土地补偿引起的诉讼，原告聘请律师所支付的律师服务费5万元，应由原告自行负担。原告要求被告负责赔偿该笔律师服务费无理，本院不予支持。原告是一家房地产开发企业，明知房地产开发建设的法定程序，在未经政府批准变更建设用地性质的情况下，就在涉案土地上清场建筑围墙，并委托有关单位戡察测绘、设计建筑方案等，对因此造成的经济损失应由其自行承担。故原告诉请被告赔偿其因支付居间费（技术指导费）、建筑方案设计费、土地戡察测绘费共1512751元及土地清场、修建围墙等损失103万元，本院不予支持。因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：限被告道盖村民小组于本判决生效之日起十日内偿还原告丽晶公司的土地补偿款1805.7万元及其银行利息（计息时间自2011年1月28日起计至本判决判令偿还之日止，利率按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付）。限被告道盖村民小组于本判决生效之日起十日内赔偿原告丽晶公司的青苗、建筑物补偿款167万元。限被告道盖村民小组于本判决生效之日起十日内偿还原告丽晶公司代其支付的律师服务费2万元。驳回原告丽晶公司的其他诉讼请求。五、如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费182890.04元，由原告负担30%即54867.01元，被告负担70%即128023.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李家林审 判 员 谭晓梅代理审判员 王春芬二〇一五年二月六日书 记 员 杜海燕 来自：