（2015）成民终字第650号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-10-29
案件名称
成都市晓初物业有限公司与孟欢商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都市晓初物业有限公司,孟欢
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第650号上诉人（原审被告）成都市晓初物业有限公司。住所地：四川省成都市新都区。法定代表人张文恩，董事长。委托代理人高玉林，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。委托代理人刘一可，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟欢，女，1986年1月16日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人张映贵，四川舟楫律师事务所律师。上诉人成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）因与被上诉人孟欢商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人晓初公司的委托代理人高玉林、刘一可，被上诉人孟欢的委托代理人张映贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年9月16日，孟欢与晓初公司签订了《商品房买卖合同》，约定由孟欢购买晓初公司开发的位于成都市新都区大丰镇博雅新城A区2幢4单元13层1303号房屋，价款按照套内建筑面积计算，总价款390759元。孟欢按贷款银行规定支付首期购房款，其余价款向银行借款支付。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2012年6月30日向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房的房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十三条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之一支付违约金给买受人（本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记）；因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因，造成出卖人不能按照正常程序办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。”商品房买卖合同及补充协议签订后，孟欢按约支付了购房款390759元。孟欢于2014年2月26日取得所购房屋的房屋所有权证，截止法庭辩论终结前，孟欢仍未取得国有土地使用权证。原审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、房屋所有权证、物业收款单以及双方当事人的陈述。原审法院认为，孟欢与晓初公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。1.关于迟延办理房屋所有权证的违约金问题。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项约定，如果因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。关于商品房的实际交付时间，根据孟欢提交的晓初公司出具的代收款专用收据可以确定，孟欢于2012年10月10日向晓初公司缴纳了契税、维修基金等款项，交纳该款项之日应为房屋交付之日，故孟欢所述2012年10月10日双方对房屋进行了交付，故对此予以确认。因此，孟欢应从2012年10月10日起365日即2013年10月10日之内取得房屋所有权证书，但孟欢却在2014年2月26日才取得该房屋的房屋所有权证书。晓初公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，晓初公司应从2013年10月11日起至2014年2月25日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，即违约金5392元。2.关于晓初公司是否已经迟延办理国有土地使用权证及迟延办理的违约金问题。孟欢于2014年2月26日取得所购房屋的房屋所有权证，根据双方签订的补充协议第十三条第五款的约定，孟欢应于取得房屋所有权证后的365天即2015年2月26日内取得国有土地使用权证，但孟欢应该取得国有土地使用权证的最后期限尚未届满，故孟欢要求晓初公司立即办理其所购房屋的国有土地使用权证并向孟欢支付逾期办理国有土地使用权证的违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、晓初公司于判决生效之日起十日内向孟欢支付逾期办理房屋所有权证的违约金5392元；二、驳回孟欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由孟欢负担190元，晓初公司负担100元（此款孟欢已预付，晓初公司在履行付款义务时一并结清）。宣判后，原审被告晓初公司不服，向本院提起上诉称，晓初公司逾期办证的违约金计算方式应当在双方约定的前提下，按照孟欢的实际损失适当减免，原审法院武断作出全额支持违约金的判决，严重违反公平原则。据此请求：撤销原判，改判驳回孟欢的诉讼请求，本案全部诉讼费用由孟欢负担。被上诉人孟欢答辩称，双方签订的买卖合同和补充协议约定了违约金的计算标准，晓初公司违约，理应承担违约责任。合同约定的违约金标准并不高，晓初公司的违约行为导致孟欢没有取得完整的权属证书，不能将案涉房屋在价格较高的情况下进行转让。据此请求驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。本院认为，本院认为，双方二审中的争议焦点为违约金的数额问题。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，晓初公司履行交房义务的最迟时间为2012年6月30日，履行办理房屋所权证义务的最迟时间为2013年6月30日。对此约定内容，晓初公司及孟欢均明确知晓。本案中，孟欢于2014年2月26日才取得房屋所权证，故晓初公司应当依据合同约定承担相应的违约责任。双方合同约定的违约金计算标准为自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款万分之一计算。虽然二审中晓初公司提出了违约金标准约定过高的调整意见，但是是否对违约金进行调整属于人民法院自由裁量权的范畴。结合本案的实际情况，既然晓初公司与孟欢签订的《商品房买卖合同》合法有效，晓初公司及孟欢均应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。合同约定的按日以已付房款万分之一的标准来计算违约金也并非过高，故晓初公司提出的对违约金予以减少的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都市晓初物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方审 判 员 尹 英代理审判员 张菲菲二〇一五年二月六日书 记 员 李 玲 关注公众号“”