（2014）沈铁西民二初字第764号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-16
案件名称
原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司诉被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司,沈阳飞行船餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈铁西民二初字第764号原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街34号。法定代表人胡苏，系该公司董事长。委托代理人陈亮，系北京市君泽律师事务所上海分所律师。委托代理人张艺，系北京市君泽律师事务所上海分所实习律师。被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区五爱街2-1号（1-22-9）（缺席）。法定代表人安腾一郎。原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司诉被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司委托代理人陈亮、张艺，被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司经传唤，未到庭参加诉讼，按照缺席审理。本案现已审理终结。原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司诉称，2012年7月12日，原告与被告签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》（以下简称“租赁合同”）和《标准条款和条件》，约定由被告承租原告所有的位于沈阳市铁西区北二中路的星摩尔购物中心铺位号为S.A-24的商铺一间，该《标准条款和条件》第24.2.1条约定，被告拖欠租金、管理费、公共事业费等费用超过十日的，原告有权单方解除租约，收回租赁场所，且租约自被告收到原告书面通知之日时解除。第24.3条约定，因被告原因导致原告单方面解除租约，被告应向原告支付6个月租金的违约金和其他由此造成的损失。另根据租赁合同第6条第二款的约定，若因被告原因提前终止租赁合同，被告应返还免租期内所有减免的租金。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用，被告至今未向原告支付租金、管理费，其行为已构成严重违约。为此，原告于2014年2月10日发出书面解约函，通知其解除租约，付清拖欠的租金、管理费、公共事业费等费用，被告于2014年2月11日收到，但一直未予理睬。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告已履行了出租人义务，但被告拒不按约支付租金、管理费等费用，其行为已经侵犯了原告的合法权益。原告与被告交涉多次无果故诉至法院，请求人民法院依法判令被告：1、判令被告向原告支付2012年10月29日至2014年2月11日期间的租金，共计人民币139040元；2、判令被告向原告支付2012年12月6日至2014年2月11日期间的管理费人民币139014.3元；3、判令被告向原告支付违约金，具体包括（1）拖欠租金的违约金：按日千分之二计算，自2012年10月10日起计算至实际付款之日（暂计至2014年3月6日，计77159.62元）；（2）拖欠管理费的违约金：按日千分之二计算，分别自2012年10月10日计算至实际付款之日（暂计2014年3月6日，计66018.96元）；（3）合同解除违约金：按照六个月租金计算，共计56880元。4、判令被告向原告返还2个月免租期的租金19276元；5、判令被告承担原告律师费16204元；6、判令被告承担本案诉讼费。被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司未答辩。经审理查明，原、被告于2012年7月12日签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》和《补充协议》，又于2012年9月9日《补充协议-2》约定由被告承租原告所有的位于沈阳市铁西区北二中路6号的星摩尔购物中心铺位号为S.A-24号商铺一间，面积161.8平方米，之后双方经《补充协议-2》将面积更正为158平方米，商铺用于经营“飞行船日本咖喱专门店”。租赁合同第3.1条约定租赁期为5年，从交付日起开始计算；第9条约定承租人应于本合同签署后五个营业日内向出租人支付一笔人民币40450元的押金。其中人民币19416元（相当于2个月的租金）作为租金的押金，另外的人民币21034元（相当于2个月的管理费）作为管理费的押金；第10.1条约定，第一个租赁年度的租金为2元／天／平方米，第二个租赁年度的租金为2元／天／平方米；第12条约定，在装修期内的管理费等于人民币45元／月／平方米，运营期内的管理费等于65元／月／平方米。《标准条款和条件》第5条和第7条约定，租金及管理费每月支付一次，先付后用，被告应在每月10日内将租金和物业管理费支付给原告，管理费支付给出租人或者出租人任命的管理购物中心的物业公司；《标准条款和条件》第21条的约定，被告逾期向原告支付租金、管理费、公共事业费等费用的，需要按日向原告承担千分之二的违约金，并承担原告为收取上述款项而发生的任何费用（包括律师费）；《标准条款和条件》第24.2.1条约定，被告拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付金额累计不低于一个月租金，或拖欠时间累计达到十个营业日以上的，原告有权单方解除租约，收回租赁场所，且租约自被告收到原告书面通知之日时解除；《标准条款和条件》第24.3条约定，若出租人根据法律法规规定或第23.2条约定单方解除租约的，则出租人无须返还承租人预付的租金、管理费，且被告在支付了应支付给原告的所有费用后，还应支付原告违约金，违约金的数额等于6个月租金的数额；《标准条款和条件》第23.2条约定承租人收到出租人的上述书面通知后，应当与出租人相互配合，妥善完成租期中止所需的各项准备工作，并在书面通知载明的中止起始日或之前将租赁场所或其部分返还给出租人。双方签订补充协议将合同第4条约定内容“授予承租人为期45天的装修期，装修期自交付日开始，至前述期限届满之日终止，但如果承租人在前述期限届满之前即开始经营许可之业务的，则装修期于其开始经营许可之业务之日届满。装修期仅限于承租人对租赁场所进行装修／装潢的目的。在装修期内，承租人无须支付租金，但仍应支付所有其他的费用，包括但不限于管理费和公共事业费”，变更为“授予承租人为期45-60天的装修期，装修期自交付日开始，且于自交付日起算的60日内结束，但如果承租人在未满60日时即开始经营许可之业务的，则装修期于其开始经营许可之业务之前一日届满，则租赁合同和标准条款条件中的相关期限（包括但不限于第六条租金起算日、免租期和经营起始日）自承租人开始在租赁场所经营许可之业务之日开始起算。装修期仅限于承租人对租赁场所进行装修／装潢的目的。在装修期内，承租人无须支付租金，但仍应支付所有其他的费用，包括但不限于管理费和公共事业费”；将合同第6条约定内容“出租人同意给予承租人3个月的免租期，在第1个租赁年度授予，免租期满后下一日为租金起算日，在免租期内，承租人无须支付租金，但仍应支付所有其他的费用，包括但不限于管理费和公共事业费。在租期内，如若因承租人原因提前终止租赁合同，承租人在此同意返还该免租期内所有减免租金，同时出租人将有权没收其押金”，变更为“出租人同意给予承租人3个月的免租期，在前3个租赁年度的首月分别授予，免租期自装修期结束的下一日或购物中心开业日起算（以较早的日期为准）。免租期满后下一日为租金起算日，在免租期内，承租人无须支付租金，但仍应支付所有其他的费用，包括但不限于管理费和公共事业费。在租期内，如若因承租人原因提前终止租赁合同，承租人在此同意返还该免租期内所有减免租金，同时出租人将有权没收其押金”。另查明，依据原告提供的物业移交单显示，租赁场地于2012年12月6日被验收并交付被告，但被告至今未向原告支付租金及管理费，为此，原告向租赁合同约定的被告邮寄地址发出解约函一份，通知其解除租约，付清拖欠的租金及管理费，并要求其将商铺恢复原状后返还原告，该邮件于2014年2月11日送达，签收人王岩系双方合同约定邮寄地址的收件人，被告至今未支付拖欠租金及管理费。上述事实，有原告陈述，《星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》、《补充协议》、《补充协议-2》物业移交单、解约函、邮寄单及其查询表等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《星摩尔购物中心租赁合同》、《标准条款和条件》及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，真实有效。双方均应按照约定履行义务，现因被告怠于履行给付租金及管理费的义务，属于违约行为，应承担违约责任，故原告向被告主张租金及管理费，本院予以支持。由于原告提供的物业移交单显示的租区验收交付时间为2012年12月6日，其主张依据合同约定于2012年8月15日向被告交付租区，本院不予采纳，应按物业移交单显示的时间为原告向被告交付租区时间。租金的计算时间应从租区交付之日起之后60日开始计算即从2013年2月3日至2014年2月11日止，去除第二年免租期一个月，共计343天，租金2元／月／平方米，被告应向原告支付租金108388元。物业管理费计算时间从2012年12月6日计算至2014年2月11日止，前60日为45元／月／平方米，之后372日为65元／月／平方米，共计139014元。关于原告主张被告拖欠支付租金的违约金77159.62元和拖欠管理费的违约金66018.96元，因原告与被告解除租赁合同已主张适用合同约定的解约违约金，并在诉讼过程中放弃此项主张，故本院对其放弃此项诉求予以确认。关于原告主张被告给付合同解除的违约金及返还免租期租金的诉求，因被告在合同约定的支付期未支付租金及管理费，按照双方合同约定已构成违约，符合合同约定的解除条件，原告已于2014年2月11日向被告邮寄送达了解约函，依据双方租赁合同约定，被告应向原告支付6个月租金56880元作为违约金，并返还2个月免租期租金18960元，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告承担原告律师费16204元的问题，因合同没有明确约定律师费具体数额，且没有法律依据，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司商铺租金108388元；二、被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司管理费139014元；三、被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司违约金56880元（6个月租金）；四、被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司两个月免租期租金18960元；五、驳回原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司其他诉讼请求。案件受理费9048元，由原告星摩尔房地产开发（沈阳）有限公司承担2899元（原告已预交，由被告直接给付原告），由被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司承担6149元。公告费800元，由被告沈阳飞行船餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李治代理审判员 张淼人民陪审员 白玉二〇一五年二月六日书 记 员 丛琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：