（2015）衡民二终字第9号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-12
案件名称
裴国钧与杜红燕、柴瑞猛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省衡水市中级人民法院
所属地区
河北省衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡民二终字第9号上诉人（原审原告）：裴国钧，河北省故城县人民检察院原副检察长，现退休。被上诉人（原审被告）：杜红燕，故城县郑口神墨儿童珠心算培训学校校长。委托代理人：张殿华，衡水德元法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：柴瑞猛，无业，（系被上诉人杜红燕之夫）。委托代理人：张殿华，衡水德元法律服务所法律工作者。上诉人裴国钧因与被上诉人杜红燕、柴瑞猛房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2014）故民二初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裴国钧、被上诉人杜红燕及杜红燕、柴瑞猛委托代理人张殿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告裴国钧诉称：2010年4月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将其位于体育街三层楼房租与被告，租金19000元，实际租金20000元，租期三年，至2013年4月3日止，上交租金，每年交一次。被告使用的物品及设施由被告维修，损坏赔偿。合同到期后，被告继续租用，但未签订书面的续租合同。2013年6、7月份，被告搬走，7月17日被告给原告银行卡打入2500元房租费。2014年4月13日，原告才拿到楼房钥匙，且楼内所需用品及设备盗失、损坏。为此，提起诉讼，要求被告给付房屋租金20000元及赔偿房屋内所用设施损失费8000元，并承担诉讼费用。原审二被告辩称：2013年4月3日，原、被告双方签订的租赁合同到期，双方口头约定由被告寻租，但是没有约定租赁期限，也未签订书面租赁合同，被告于2013年5月中旬搬家，并通知了原告不再租赁该房屋，且被告已于2013年7月17日向原告银行卡上打款2500元，作为该不定期租赁房屋的占有使用费。被告搬家时及搬家后，原告房屋的东西齐全完好无损，原告提出的暖气罩子2块及纱窗18个在被告承租房屋及搬家后根本不存在，租赁物品清单上也没有。综上，依据相关法律规定，原、被告口头约定的租赁合同无效，要求依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明：2010年4月3日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告裴国钧将其位于体育街的三层楼租与被告柴瑞猛，租金为每年19000元，租期三年，自2010年4月3日起至2013年4月3日止，租金为上交薪，每年交一次。楼房和被告所需设施的维修由被告负责，损坏的由被告赔偿。实际每年租金20000元，三年租金被告已全部结清。租赁合同到期后，原、被告未再续签房屋租赁合同，被告也未即时搬离，原告亦未要求收回房屋。2013年7月17日，被告向原告银行卡打款2500元。被告杜红燕、柴瑞猛系夫妻关系。2014年8月15日原告提起民事诉讼，要求被告给付房屋租金20000元及赔偿房屋内所用设施损失费8000元，并承担诉讼费用。原审法院认为：原、被告双方于2010年4月3日签订的房屋租赁合同，2013年4月3日已到期，且租金也已全部结清，双方在未续签房屋租赁合同的情况下，被告未即时搬迁，原告亦未要求收回房屋，根据《合同法》有关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告间为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可随时解除，承租人对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中原、被告对于退租时间表述不一，因被告于2013年7月17日向原告银行卡打款2500元，故不定期租赁期间定为2013年4月4日起至2013年7月17日止，被告应付原告租金5414元（19000元÷365天×104天＝5414元），被告已付2500元，尚欠2914元应予补齐。原告要求被告赔偿房屋内所用设施损失的诉求，因未提供充分证据证明，应由其承担不利后果。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告杜红燕、柴瑞猛于本判决生效之日起3日内共同给付原告裴国钧尚欠的房屋租赁费2914元；二、驳回原告裴国钧要求被告杜红燕、柴瑞猛赔偿其房屋内所用设施损失的诉讼请求。案件受理费500元，由裴国钧负担300元，杜红燕、柴瑞猛负担200元。一审法院判决后，原告裴国钧不服，向本院提起上诉，请求二审法院判令被上诉人再支付给上诉人楼房租金17500元，赔偿损失及可动物品费4280元，部分损坏的固定设施限期维修。上诉费用由被上诉人负担。事实与理由是：第一、2010年4月3日，双方签订三年期的楼房租赁合同，合同到期后，被上诉人继续租用，由于上诉人长期在石家庄居住，没来得及找被上诉人签订书面续租合同，2013年4月20日，被上诉人给上诉人打电话称继续租赁我的楼房，把租金打到我的银行卡上，上诉人同意。2013年7月的一天，被上诉人连招呼也没打就搬走了，7月17日，被上诉人打入上诉人银行卡2500元。搬走后，楼房的钥匙一直不交，继续占用，直到2014年4月13日，上诉人才把楼房钥匙要回来。被上诉人租赁的期限应按交钥匙的时间算，即被上诉人又多租了一年时间，扣除她支付的2500元，应再支付上诉人17500元租金。第二、楼内物品盗失、损坏的有：门外铝合金栏杆、一楼大厅装修裙板、门锁、暖气罩子、窗户上的纱扇、二、三楼的白纱帘、方桌及床等价值4280元。门外铝合金栏杆、一楼大厅装修裙板、门锁、暖气罩子限期维修。被上诉人庭审时辩称：1、之所以租用上诉人的楼房，是被上诉人办学所需，双方三年租期届满后，口头约定再续租一个月，以寻找其他的办学用房，上诉人也同意，2013年5月9日之前，被上诉人电话通知上诉人双方终止租赁合同，并于5月9日搬出房屋。因上诉人长期在外地，被上诉人腾空房屋后，多次找上诉人交钥匙，但上诉人一直未回来，也未将房屋租金交给上诉人，直到7月17日被上诉人将2500元租金打入上诉人银行卡。上诉人要求被上诉人支付其后一年的租金没有事实及法律依据。一审判决租期是2013年4月3日至7月17日，属认定事实错误，实情是租期应至5月9日。2、上诉人要求赔偿租赁房屋损失没有事实及法律依据，其所列明的损失，租赁物品清单里没有。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审诉讼期间，当事人所举证据均经庭审质证，并已随卷移送本院。二审庭审中，被上诉人申请证人王某出庭作证，法庭准许。王某，女、1977年8月1日出生，汉族，故城县青罕镇南王庄村人，故城县神墨学校原三小校区主任，职责是前台接待及校办公室和库房事务，2013年底离职。其作证称：2013年5月9日，故城神墨学校从裴国钧的楼房搬到北邻王桂英的房里，不再租赁裴国钧的房子，学校多位老师搬了约一天的时间。杜红燕说给上诉人打过电话要交钥匙，本人在外地没交了，搬完家后，我也多次去裴国钧在这的家里送钥匙，但家里一直没人，因此，他的钥匙一直在前台保管。大约2013年7月的一天，上诉人回来了，到前台找我要钥匙，给他后他拿了东西，又把钥匙给我了，楼房里物品是否有损坏的情况他也没说，这样一直到腊月十三学校放假，钥匙还在我们前台。期间，裴国钧挂出出租该楼房的牌子，写上他自己的电话，也有几个看到告示欲承租户，到学校前台找我拿钥匙看房，看完房又把钥匙交回来，现在租他房的这家在2013年就多次来看过房。庭审中，证人接受了双方当事人质询。双方对证人所做庭审证言均无异议，认为证人所述均是客观事实。上诉人提交了2014年11月20日、胡某及闵强的两份证明材料，胡某称：裴国钧的楼房我租下来了，是2014年4月18日拿到的钥匙，进住后发现楼外铝合金、装修的板子、暖气罩子有损坏的情况。闵强称：2014年4月13日，看见裴国钧与杜红燕在楼房里清点物品，下午裴国钧把钥匙交我保管，又过了几天，新的租房户把钥匙拿走了。被上诉人对该两份证材均有异议，认为他们所证与事实不符，应出庭接受当事人质询，因此，该两份证材不能作为认定事实的依据。本院对上述证据的认证意见：证人王某亲身感知了事发情况，客观陈述了案件事实，并出庭接受双方质询，且双方当事人对该证词均无异议，故对该证人证言本院予以采信。关于胡某、闵强的证材，因证人未出庭接受质询，本院不予认定。本院二审查明与一审查明事实基本一致。本院认为：2010年4月3日，双方所签订的三年期房屋租赁合同，已依约履行完毕，对此，上诉人与被上诉人均无异议。租赁期限届满后，被上诉人因未找到合适的办学用房，又继续在上诉人裴国钧的楼房居住、使用，依照我国《合同法》第二百三十六条的规定，双方变为不定期租赁合同，且被上诉人后又支付了2500元的不定期租赁期间的租金。对这一事实上诉人在上诉状中是认可的。二审庭审中，上诉人又称：我200万元的三层楼房不可能与被上诉人出现不定期租赁合同，该诉称明显与事实不符。根据证人王某的出庭证言，被上诉人找到新的租房户后，于2013年5月9日搬离上诉人的楼房，电话通知了上诉人。因其长期在外地居住，双方未能及时交接房屋和拿到钥匙。同年7月，上诉人回来后查看了自己的楼房，同时还打出出租该楼房的招牌，说明其已知道被上诉人不再租赁该楼房事实，至此，双方不定期租赁合同终止。此时，双方应及时检查房屋及相应物品有无损坏等，如有损坏和丢失上诉人亦应及时向被上诉人提出。上诉人没能及时找到新的承租方且也没在涉案楼房内居住，其将楼房钥匙交于被上诉人学校保管及自己挂牌寻租行为，不应视为双方不定期租赁合同的延续。因此，上诉人主张被上诉人应续付一年的租金，缺乏事实和法律依据，原审法院未予支持是正确的。关于上诉人主张的房内物品损失问题，依证人证言其接受房屋后并未及时提出异议，其主张楼外铝合金及装修裙板等损坏及部分物品丢失，仅有个人陈述，证人胡某系其新的承租方与其有利害关系，也未出庭接受质询，未有其他直接证据证实损坏事实存在。故，对上诉人该诉求亦不能支持。二审中，被上诉人虽对原审认定不定期租赁期限有异议，但并未提出上诉，应视为对一审判决的认可。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人上诉理、据不足，本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人裴国钧负担。本判决为终审判决。审判长 王新强审判员 张 晓审判员 高彦明二〇一五年二月六日书记员 刘婷婷 百度搜索“”