（2014）佛南法民三初字第140号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-08-31
案件名称
易穗萍与广东瑞安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易穗萍,广东瑞安房地产开发有限公司,方友泉,翔遨资本有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第140号原告易穗萍，女，住香港九龙黄大仙。委托代理人杜玉明、鲁海石，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告广东瑞安房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人沈柱邦。委托代理人尹瑛、张文煜，均系广东宝慧律师事务所律师。第三人方友泉，男。第三人翔遨资本有限公司，住所地：香港。委托代理人冯嘉雯，住广州市白云区，系该司员工。原告易穗萍诉被告广东瑞安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭，追加方友泉、翔遨资本有限公司（以下简称翔遨公司）作为第三人参加诉讼，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告易穗萍及其委托代理人杜玉明，被告的委托代理人张文煜，第三人翔遨公司的委托代理人冯嘉雯到庭参加诉讼。第三人方友泉经公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人方友泉于1987年3月23日在广州市海珠区登记结婚，此后一直在香港共同生活。1995年8月31日，原告、方友泉（以方友泉名义）与被告签订了《房地产买卖契约》，约定以795045元（港币）购买被告开发的位于广东省南海市黄岐镇**的房地产，被告同意于1997年8月31日将上述房产交付给原告。合同附件第七条明确约定：“如甲方逾期交房超过90天，乙方可提出终止本契约，同时甲方除立即将乙方所交之所有楼价款并应按总楼价的30%付违约金给乙方。”合同签订后，原告即按照合同约定的方式向被告足额支付了购房款。但被告却未能依约履行合同。2011年3月10日，原告向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求与方友泉离婚，并依法分割包括瑞安花园**房地产在内的夫妻共同财产。2011年12月26日，海珠区法院作出民事判决（案号为2011海民一初字第567号），判决原告与方友泉离婚，瑞安花园**房地产的权益归原告享有。2012年3月13日，该民事判决生效，原告向海珠区法院申请执行该民事判决。但之后，海珠区法院告知原告，有关瑞安花园**单元房地产权益的具体处理，应以前述民事判决为依据，由原告另案起诉解决。请求判令：1、解除1995年8月31日签订的《房地产买卖契约》；2、被告向原告返还已付购房款427734.21元（按1996年5月20日汇率100元港币兑换人民币107.6元计算，港币397522.5元兑换人民币为427734.21元）；3、被告向原告支付违约金256640.53元（计算方法为：总楼价港币795045元×30%×1.076=人民币256640.53元）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、2006年10月29日，被告与第三人翔遨公司签订《协议书》，约定被告将其原公司至2002年12月31日止收取的二期房屋预售房款152708942.8元全额支付给翔遨公司，由其在香港全权负责二期购房人退款事宜。2010年9月13日，第三人方友泉、翔遨公司与被告达成《债权转让协议》，方友泉同意以港币318018元的价格将其享有的对被告债权转让给翔遨公司。协议签订后，方友泉收取了转让款港币318018元，并出具有《收据》。至此，第三人方友泉无权主张解除合同、返还购房款、支付违约金。二、根据原告提供的证据可证实，1995年8月31日方友泉与被告签订《房地产买卖契约》，方友泉按约定向被告支付购房款港币397522.5元。原告易穗萍并不是合同的主体，无权主张解除合同、返还购房款、支付违约金。原告诉讼主张的依据是（2011）海民一初字第567号民事判决书，但实际判决时，方友泉享有的瑞安花园瑞**单元房屋的合同权益已转让给翔遨公司，该判决的事实基础已不存在。三、原告易穗萍诉请离婚、分割夫妻共同财产的判决书在2012年3月13日才生效，而在2010年9月13日即方友泉与易穗萍夫妻关系存续期间，方友泉已将涉案合同权益转让，收取转让款，在2010年9月13日收取的港币318018即夫妻共同财产，方友泉故意隐瞒或转移夫妻共同财产的行为，原告可以起诉方友泉要求夫妻共同财产或起诉方友泉财产损害赔偿。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。第三人方友泉没有陈述意见。第三人翔遨公司述称，为方便香港业主的退款，翔遨公司受被告的委托处理瑞安花园二期业主的退款，翔遨公司只是受托方。被告与方友泉签订协议书，翔遨公司只是按被告的指示退款。原告在诉讼中提供下列证据：1、公证书（内含房地产买卖契约）原件1份，用以证明1995年8月31日，原告、第三人方友泉与被告签订了《房地产买卖契约》（95南证字第3420号），约定由原告购买被告开发的位于广东省南海市黄岐镇黄岐管理区瑞安花园**单元的房地产。该合同附件二第七条明确约定：“如甲方（被告）逾期交房超过90天，乙方（原告）可提出终止本契约，同时甲方除立刻将乙方所交之所有楼价款并应按总楼价的30%付违约金给乙方。”2、付款办法原件1份、单据复印件1页（加盖翁余阮律师行印章）、翁余阮律师行收据原件1份（金额：69504.5元）、建筑分期复印件1份，用以证明合同签订后，方友泉即按照合同约定的方式，一共向被告支付了购房款港币397522.5元（代理收款人为香港翁余阮律师行）。方友泉支付购房款分五次支付（定金10000元、第一期支付69504.5元、第二期至第五期每期支付79504.5元）。3、（2011）海民一初字第567号民事判决书、证明书原件各1份，用以证明原告与方友泉于1987年3月23日在广州市海珠区登记结婚。海珠区法院判决原告与方友泉离婚，瑞安花园瑞祥阁33楼B单元房地产的权益归原告享有。2012年3月13日，该民事判决生效。经质证，被告对原告出示的证据1无异议，但认为购房人是方友泉，而非原告。对证据2无异议，但认为购房款的支付人是方友泉，而非原告。对证据3的真实性无异议，但认为该案审理及判决时，方友泉于2010年9月13日已将涉案合同的权益全部转给第三人翔遨公司，方友泉也收取了购房款。第三人翔遨公司质证意见与被告一致。被告在诉讼中提供下列证据：1、协议书原件1份，用以证明2006年10月29日，被告与翔遨公司签订《协议书》，约定被告将其原公司至2002年12月31日止收取的二期房屋预售房款152708942.80元全额支付给翔遨公司，由其在香港全权负责二期购房人退款的事宜。2、方友泉于2010年9月13日出具的收据原件1份、支票收据复印件（方友泉签名、盖指模、13-09-2010）、债权转让协议原件1份，用以证明2010年9月13日，方友泉、翔遨公司与被告达成《债权转让协议》，方友泉同意以港币318018元的价格将其享有的对被告的债权转让给第三人翔遨公司，协议约定在协议生效后，所有有关债权转让的追索行为及追索权利，不管是否采取或采取何种司法强制措施，均转由翔遨公司承接，方友泉保证不再进行任何追索。协议签订之后，方友泉收取了转让款港币318018元，并出具《收据》。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无法确认，认为是被告与第三人签订的，内容与原告无关。对证据2中的债权转让协议的真实性不确认，本案所涉及的房产交付款项发生在1995-1996年，签订协议在2010年，事隔15年，且港币已贬值，被告违约时间长达15年，原告所交付的款项39万多元按照汇率的计算以及考虑被告长期违约应当支付的违约金，大概63多万元，折合人民币达到了68万多元。2010年被告是正常经营的公司，方友泉却以31万多元的港币价值转让不合理，所以签订的协议是虚假的。对证据2中的收据的真实性不予确认，方友泉没有到庭，支票虽然有所谓方友泉的指印，但支票只是复印件，无法证明款项已支付方友泉，所以债权转让的行为并未发生，方友泉也没有取得过协议中的款项。第三人翔遨公司对被告出示的证据1、2无异议。第三人翔遨公司在诉讼中提供下列证据：1、公证书（内含房地产买卖契约）原件2份。2、方友泉香港永久性居民身份证、方友泉的通行证复印件各1份。3、认购书原件1份。4、翁余阮律师行收据原件5份。6、方友泉于2010年9月13日出具的声明书原件1份。7、翁余阮律师行收据复印件7份，翁余阮律师行的缴费通知复印件1份，均加盖翁余阮律师行印章。8、往来户口月结单原件1份。经质证，原告认为第三人翔遨公司出示的证据是当庭提交的，已超过举证期限，这些证据与原告提交的证据一致的确认其真实性，对于有方友泉签名的当庭提交的新资料不确认真实性。这些证据并没有由第三人保管，而是由被告保管，说明本案所涉及到的债权转让协议不真实，被告与第三人不是真正的债权转让，其只是受委托付款。第三人与被告签订的协议书没有债权转让的事实，实际是被告将其收取1.5亿多的预售房款另外补偿了1000万元累计1.6亿多的房款交由第三人，第三人在香港帮助解决对二期业主的解除合同和违约问题。在债权转让中，没有第三人取得债权和支付对价，只有第三人的付款，不符合债权转让的要件规定，被告与第三人之间只是委托关系，受托人的行为应由委托人承担责任，本案应由被告承担责任，第三人与本案无利害关系。对证据8，只是单方打印的，未有星辰银行的盖章，无法确定内容的真实性；月结单内容绝大部分为英文且未提供相应的译文，无法确认证据的内容；月结单在境外形成的证据材料且未经过法定程序认证，对证据的真实性、合法性和关联性不予认可。被告对第三人翔遨公司出示的证据1-8无异议。第三人方友泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，各方出示的证据相对方无异议或虽有异议未能举证推翻，证据间可相互印证，其真实性本院予以确认。经审理查明：1995年7月16日，第三人方友泉签订《认购书》，约定方友泉认购广东省南海区大沥黄岐瑞安花园**单元。1995年8月31日，方友泉与被告签订《房地产买卖契约》，约定方友泉向被告购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”**单元；成交价港币795045元，于签订买卖契约之后十个月内分期支付至总楼价50%，楼价余款（即楼价50%）于被告书面通知入伙纸发出后十四天内缴付清；（第六条）被告预期1997年8月31日或之前完成兴建涉讼楼宇，并按当地政府有关主管部门规定程序取得竣工验收证明，通知方友泉办理交楼手续；被告如无故违反契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给原告使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按方友泉已付总楼款的千分之五计算逾期利息给方友泉；如被告逾期交房超过九十天，方友泉可提出终止本契约，同时被告除立即将方友泉所交之所有楼价款及并应按总楼价的30%付违约金给方友泉；本契约条款正本一式六份，被告执一份，方友泉执一份，南海市公证处存档一份，南海市房产交易所存档一方，南海市黄岐房地产管理所存档一份，翁余阮律师行存档一方，均具有同等效力；等等。翁余阮律师行合共收取方友泉房款港币397522.5元、公证费等费用港币11125.2元。2006年10月29日，被告与第三人翔遨公司签订《协议书》，约定由翔遨公司在香港全权负责原瑞安花园二期购房人退款事宜。2010年，方友泉、翔遨公司、被告签订《债权转让协议》，各方确认方友泉于1995年7月16日认购了被告投资开发的广东瑞安花园**房地产，并于1996年8月31日前共向被告支付了购房款港币397522.5元；1998年由于被告原投资股东原因，导致被告公司经营失败，方友泉所认购楼盘停工烂尾，方友泉所认购房地产至今无法交付使用；方友泉要求解除与被告之间的房地产买卖合同，退房退款，被告表示同意；方友泉同意将其所拥有的对被告的债权转让给翔遨公司；本协议转让的债权是方友泉对被告享有的全部债权，其中包括欠款本金港币397522.5元，及因该项债权而产生的其他费用；翔遨公司以港币318018元的对价受让方友泉对被告享有的上述全部债权；本协议签订后当日内，方友泉应将转让债权相关的法律文件、凭据及其他资料全部移交给翔遨公司；方友泉、翔遨公司办理债权转让移交手续后五个工作日内，翔遨公司将债权转让价款港币318018元全额支付到方友泉指定的帐户；等等。2010年9月13日，方友泉出具《收据》，确认收取翔遨公司港币318018元支票，并在相应的支票复印件上签名确认。该支票于同日承兑。另查明，原告易穗萍与第三人方友泉于1987年3月23日结婚，婚后在香港共同生活。方友泉于1998年离开香港，之后双方再没有联系。后易穗萍提起离婚诉讼。广东省广州市海珠区人民法院（2011）海民一初字第567号民事判决，准予易穗萍与方友泉离婚，判决方友泉购买涉讼房屋的合同权益归易穗萍享有，并对其余夫妻共同财产进行分割。该民事判决于2012年3月13日发生法律效力。原告持有公证书（房地产买卖契约）原件1份、翁余阮律师行开具的房款收据原件1份（金额69504.5元）支付予翁余阮律师行支票复印件4份（加盖翁余阮律师行1995年7月19日印章）。翔遨公司持有公证书（房地产买卖契约）原件2份、翁余阮律师行开具的房款收据原件5份（1份金额10000元、4份金额79504.5元）、加盖翁余阮律师行印章收据复印件7份[1份金额69504.5元、1份金额11125.2元(公证费等)，其余5份与原件一致]、方友泉于2010年9月13日出具的证据书一份[声明遗失涉讼房屋首期单据（No:09056、港币69504.5元）]。本院认为，《房地产买卖契约》由第三人方友泉签订、房款由方友泉支付，并非以方友泉、易穗萍夫妻名义进行，若原告易穗萍基于二人夫妻关系享有的权益需进行相应的处分或约束方友泉权利的行使，应向合同相对方予以披露，但并无证据反映存在上述情况。方友泉作为合同签订人、付款人，持有合同原件、大部分的收据原件（并出具遗失收据原件声明），被告作为合同相对方与方友泉处理相关合同事宜，已尽到合理谨慎注意义务。无论被告与第三人翔遨公司之间为委托付款还是债务转移关系，被告、翔遨公司、方友泉已就涉讼房屋买卖合同关系进行处理结算，并实际履行完毕。至于该结算对价及方友泉处分行为有否损害原告易穗萍的权益，易穗萍应向方友泉主张。在方友泉已处分合同权益的情况下，原告易穗萍基于夫妻关系再行向合同相对方被告主张权利缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告易穗萍的诉讼请求。本案受理费10643.74元（原告已预交），公告费560元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长招伟妍审 判 员 周泽权人民陪审员 叶嫣仪二〇一五年二月六日书记员刘冬花 来源：百度搜索“”