（2014）冷民一初字第537号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-17
案件名称
冷水江市步行街商业物业管理有限公司与姜友红租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
冷水江市人民法院
所属地区
冷水江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冷水江市步行街商业物业管理有限公司,姜友红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：
全文
湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2014）冷民一初字第537号原告冷水江市步行街商业物业管理有限公司。住所地冷水江市锑都中路**号。法定代表人曹朝晖，该公司董事长。委托代理人阳石光，该公司总经理。委托代理人胡丽君，该公司办公室主任。被告姜友红，男，1967年7月15日出生，汉族。原告冷水江市步行街商业物业管理有限公司（以下简称步行街公司）与被告姜友红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，由审判员黄斌担任审判长，与人民陪审员姜菊桃、姜正华组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。书记员张晓艳担任庭审记录。原告步行街公司的委托代理人阳石光、胡丽君，被告姜友红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告步行街公司诉称，2013年9月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告位于冷水江商业步行街D区D113经营。合同还对租��费用及支付方式、履约保证金、物业管理费、双方的权利义务、产品经营和服务行业管理、合同终止、违约责任等做了明确约定。尔后，原告严格履行了合同义务。而被告却严重违约。至原告起诉之日，合同期内租金总计为97900元，核减被告已交租金25820元、履约金17460元，被告还拖欠原告租金54620元和2014年1月1日至3月31日物管费408元。被告还应按合同约定，每逾期一日，按欠费金额5‰的标准支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判决：1、被告向原告支付租金54620元；2、被告向原告支付2014年1月1日至3月31日物管费408元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告步行街公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据（均为复印件）：1、营业执照副本，拟证明原告身份情况。2、居民身份证，拟证明原告的法定代表人的身份情况。3、租赁合同，��证明原、被告之间的租赁关系。4、被告的居民身份证，拟证明被告的身份情况。5、民事调解书三份。拟证明原、被告之间的续签合同问题已得到解决。被告姜友红辩称，被告拖欠原告租金是实，但原因是：1、被告租下D区D113门面至租期到期后，门面的续签合同一直签不下来，致使被告无法经营，到2014年2月被告不得已退租，给被告造成直接经济损失72万元；2、2011年元月，与原告相邻的女装品牌“巴帝娜”店内消防水管爆裂，水流入被告的店内，将货柜内的衣服全部打湿，货柜变形，造成经济损失19万元。因此，原告应当赔偿被告经济损失91万元。被告姜友红为支持其答辩主张，向本院提交了证据—照片12张，拟证明2011年元月，与原告相邻的女装品牌“巴帝娜”店内消防水管爆裂，造成被告经济损失的口实。本案在审理过程中，原、被告对对方提交的证据分��进行了质证。被告姜友红对原告步行街公司提交的证据均没有异议。原告步行街公司对被告姜友红提交的证据的真实性没有异议，但原、被告的租赁合同是2013年签订的，水管爆裂发生在2011年，被告的主张与租赁合同无关。对原、被告提交的证据，本院作如下分析：原、被告提交的证据均符合证据的客观性、关联性、合法性要求，予以采信。本院根据采信的证据，结合双方当事人在庭审当中的陈述，确认以下案件事实：2009年8月28日，原告步行街公司与被告姜友红签订租赁合同，原告将位于冷水江商业步行街D113号商铺租赁给被告经营，该合同期限从2009年10月1日起至2012年9月30日止。被告在经营上述商铺期间的2011年冬天，与被告相邻的另一商铺内消防水管爆裂，水从房顶流入被告的门面内，造成被告的财物受损，对此被告与原告交涉后未果。而在上述合同租��期快要到期前，被告需要与原告续签租赁合同的事宜也未能谈妥，被告遂拖欠了原告部分租赁费，亦未退还所租赁门面。原告为此于2013年11月11日以与被告租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。经本院主持调解，双方于2013年11月15日达成调解协议，协议约定被告于2014年2月28日前将冷水江商业步行街D113号商铺腾出。2013年9月9日，原告步行街公司与被告姜友红再次签订了租赁合同，主要内容有：1、被告租赁原告位于冷水江商业步行街D113商铺；2、租赁期限自2012年10月1日至2014年2月23日止；3、租赁费每月5820元，合同期租赁费为97900元；4、签订合同时，被告一次性交清1个月租赁费。此后采取预付方式，即2013年11月份交房租20000元，2013年12月份交房租20000元，2014年元月份剩余房租全部交清；5、签订合同时，被告交纳商业履约保证金17460元；6、物业管理费为每月136元，被告在��同第一季度缴纳物业管理费408元，其余季度根据国家关于物业管理的规定和冷水江商业步行街当时公示标准按季缴纳；7、因被告违约，原告有权从被告交纳的商业履约金中扣除有关费用和款项，被告应及时补足商业履约保证金，否则原告有权终止合同，一切责任由被告自负；8、如果被告不按合同约定按时向原告交纳或故意拖欠相关费用，原告有权要求被告支付拖欠费用滞纳金，按应交费用的5‰每天计收。2014年2月23日合同到期后，被告姜友红即终止了经营并退出门面，但除已缴纳了租赁费25820元、履约保证金17460元和2013年12月31日以前的物业管理费外，其余租赁费和物业管理费均未缴纳。原告遂向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原、被告对被告拖欠租赁费的理由是否成立及被告要求原告赔偿损失的主张是否成立的问题存有争议。本院认为，原、被告于2013年9��9日签订的“租赁合同”是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的内容。在该合同中，双方并未对被告商铺被相邻商铺水管爆裂流水致财物受损以及未续签合同受损两个问题的解决进行约定，原调解协议中亦未涉及这些问题，被告在该合同的履行过程中，以上述问题为由拖欠租赁费及物管费，显然已构成违约，应当承担相应的违约责任，被告交纳的履约保证金可抵扣应交纳的租赁费。被告以上述原因抗辩原告的诉讼主张没有法律依据，本院不予支持。被告在本案中要求原告赔偿因上述问题造成的损失的主张，与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，因此其主张本院不予支持，被告可另行主张权利。综上所述，本院认为，对被告姜友红不按约支付租金及物管费的违约行为，原告步行街公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但是，原告要求被告支付2014年1月1日至3月31日物管费408元的时间计算错误，被告应交纳物管费的时间是从2014年1月1日至2月23日共2个月，计物管费272元。虽然原、被告在签订的“租赁合同”中约定了被告如不按合同约定向原告交纳或故意拖欠相关费用，原告有权要求被告支付滞纳金的内容，但是原告的诉讼请求事项中并没有这一项请求，对此约定内容本院不作处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告姜友红向原告冷水江市步行街商业物业管理有限公司支付从2012年10月1日至2014年2月23日止的房屋租赁费54620元（不含已交纳的租赁费和履约保证金）；二、由被告姜友红向原告冷水江市步行街商业物业管理有限公司支付从2014年1月1日至2月23日的物业管理费272元；三、驳回原告冷水江市步行街商业物业管理有限公司的其余诉讼请求。以上款项限被告姜友红在本判决生效之日起十日内履行，如果被告姜友红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1176元，由被告姜友红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 黄 斌人民陪审员 姜菊桃人民陪审员 姜正华二〇一五年二月六日书 记 员 张晓艳附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约��履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：