（2014）杭富民初字第1551号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-04
案件名称
富阳市东洲街道富春江村经济合作社与峰华控股集团富阳置业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
富阳市东洲街道富春江村经济合作社,峰华控股集团富阳置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）杭富民初字第1551号原告：富阳市东洲街道富春江村经济合作社。负责人：陈锡洪。委托代理人：叶虹、黄念国。被告：峰华控股集团富阳置业有限公司。法定代表人：李林国。委托代理人：胡建华。第三人（追加）：杨伟斌，1971年2月22日出生，身份证号：3301231971********，住富阳市富春街道幸福路*幢***室。原告富阳市东洲街道富春江村经济合作社诉被告峰华控股集团富阳置业有限公司合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，适用普通程序审理并依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告负责人陈锡洪及原告委托代理人叶虹、黄念国、被告委托代理人胡建华到庭参加诉讼。后本院依职权追加杨伟斌为第三人，本案于2014年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶虹、被告委托代理人胡建华、第三人杨伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2004年1月，富阳市人民政府（以下简称市政府）为了对原富阳市东洲街道小沙村（以下简称小沙村）大量被征用土地进行补偿安置，根据相关法律法规规定，确定将位于农民城区块的17.4亩土地作为安置用地补偿给小沙村，性质为商业、住宅用房。2006年底，小沙村经审批通过了上述地块安置性项目的规划方案，并按要求予以公示。在小沙村正准备进行安置性项目建设时，市政府因考虑农民城区块土地整体开发的需要，要求小沙村将安置用地交由市政府统一引进项目整体开发。2007年10月15日，富阳市土地储备中心（以下简称储备中心）与小沙村签订《东洲街道小沙村农民城地块安置用地置换协议》1份，该协议明确对小沙村位于农民城地块的8686.26平方米土地进行易地置换，置换后由市政府引进项目进行整体开发建设。同年11月12日，储备中心又与小沙村签订《安置用地收购补偿协议》1份，双方约定将原批准的8686.26平方米土地净地等量置换到原中医院地块，对该地块实行实物（房产）补偿安置，房屋建成后，无偿提供给小沙村营业用房一至二层各半，共计7000平方米，营业房必须权证齐全，可分割，地段由小沙村挑选，同时，补偿小沙村地下停车位80个。2007年12月19日，富阳市人民政府富政函（2007）148号批复，小沙村与原江岭村、原后江沙村三个自然村合并成富阳市东洲街道富春江村，小沙村的资产权益并于原告。2008年6月，原中医院地块通过拍卖方式进行公开出让，由杭州万能置业投资有限公司（以下简称万能公司，现更名为峰华控股集团富阳置业有限公司，即被告）竞得该宗土地使用权，开发泊金湾项目。根据储备中心出让土地时的要求，被告承诺将该项目7000平方米营业用房提供给原告作为安置房。在开发过程中，原告与被告在安置房安排上发生争议，经相关部门多方协调，于2012年6月5日达成协议，原、被告双方和富阳市国土资源局（以下简称国土局）三方共同签订《富阳市泊金湾项目营业房共同销售协议书》1份，该协议书明确由被告开发的位于富春街道泊金湾沿龙山西路和金城路的泊金湾项目营业房，上下二层总建筑面积11679.49平方米，其中7000平方米归原告所有，另4679.49平方米归被告所有；双方同意委托拍卖公司对全部营业房进行公开拍卖，确定销售底价为16200元／平方米（含税价）；如拍卖不成功，应由被告以16000元／平方米（含税价）全部回购，回购资金在2012年12月30日前向原告付清；协议还约定由双方共同指定一家银行开设一个公共监管账户办理按揭手续，次月5日双方根据销售额扣除应交税金后按面积比例进行分配。同日，原、被告双方又签订《富阳市泊金湾项目营业房共同销售补充协议》1份，双方约定自该协议签订之日起三个月内，被告应向原告支付总营业房款的20%，余款在2013年1月30日内付清，如拍卖不成功被告同样须按上述付款方式执行；若被告在2012年12月底前不能全额支付营业房款，则自2013年1月30日起开始按同期银行贷款基准利率向原告支付利息，但最迟期限不超过2013年4月30日。2012年8月1日，原、被告双方共同与杨伟斌签订《富阳市泊金湾项目营业房销售代理合同》1份，合同约定原、被告共同委托杨伟斌代为销售泊金湾营业房，销售的价格不低于16050元／平方米。据此，被告应向原告支付营业房款112350000元，扣除原告应承担的税金7500000元后，被告实际应支付给原告104850000元。被告于2013年3月28日支付原告4000000元，2013年5月14日支付原告23000000元（通过杨伟斌支付），此外原告还收到保证金15000000元（该保证金由杨伟斌缴纳至原、被告共同指定的账户，后转为营业房款），其余62850000元经原告反复催要，被告法定代表人李林国于2013年8月12日书面承诺于2013年8月23日前支付30000000元，同年9月13日前支付27850000元，余款5000000元于9月20日前付清。但承诺书签订后，被告仅支付了原告营业房款合计51700000元（2013年8月23日支付30000000元，另通过杨伟斌于2013年9月27日支付11500000元，2013年10月9日支付1500000元，2014年1月22日支付7000000元，2014年3月25日支付1700000元），余款11150000元至今未付。另经查明，被告已于2013年6月27日将部分未销售的泊金湾项目营业房共计1075.31平方米抵押给中国农业银行股份有限公司温州中山支行，并办理了抵押登记。被告应无偿提供80个车位给原告，由双方定价后，被告代为销售，销售收入三个月内支付原告，后来原、被告双方口头约定按照每个车位98000元进行结算，80个车位应付款项为7840000元，该款被告已付清，所以车位款就没有包含在原告的诉讼请求当中，也没有将7840000元的付款凭证作为当时诉讼的依据向法庭提供。为此，原告诉至本院，请求判令：一、被告支付原告安置营业房款共计11150000元；二、被告支付原告自2013年1月30日起至判决生效日止的利息（按银行同期贷款基准利率计算，至2014年7月24日止为1014497.26元）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令：一、被告支付原告安置营业房款11150000元；二、被告支付原告自2013年1月30日起至2014年9月29日止的利息3297218.63元及自2014年9月30日起至款付清日止的利息（以本金11150000元按银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：1、富阳市人民政府专题会议纪要（2004）1号1份（复印件）。用以证明市政府在农民城区块安排小沙村安置性用地的事实。2、富阳日报1页（复印件）。用以证明2006年底，小沙村已准备自行开发农民城区块安置性用地，且相关规划方案已完成审批并予以公示。3、东洲街道小沙村农民城地块安置性用地置换协议1份、安置用地收购补偿协议1份（均系复印件）。用以证明小沙村在农民城区块的8686.26平方米安置用地实行净地等量置换到原中医院地块以及中医院地块建成后，小沙村有权无偿获得7000平方米的营业用房（一至二层各半、产证齐全、可分割、地段由小沙村挑选）及地下停车位80个。4、公证书附富阳市国有土地使用权出让合同1份（复印件）。用以证明万能公司通过拍卖方式竞得中医院地块的土地使用权，并同意在项目竣工后无偿将7000平方米安置性营业房移交给原告。5、变更登记情况3份（均系复印件）。用以证明万能公司变更为被告的事实。6、富阳市人民政府关于泊金湾项目原东洲街道小沙村营业房处置有关问题的处理意见1份（复印件）。用以证明小沙村和被告共同整体销售所有营业房，并由被告向原告支付7000平方米营业房相当的价款。7、富阳市泊金湾项目营业房共同销售协议书1份、富阳市泊金湾项目营业房共同销售补充协议1份（均系复印件）。用以证明：由被告开发的位于富春街道泊金湾沿龙山路和金城路的营业房（上下二层总建筑面积11679.49平方米）中7000平方米归原告所有；原、被告双方同意委托拍卖公司对全部营业房进行公开拍卖，去顶销售底价为16200元／平方米（含税价）全部回购原告所有的面积；若被告在2012年12月底前不能全额支付营业房款，原告有权要求被告自2013年1月30日起按同期银行贷款基准利率支付利息；被告应最迟于2013年4月30日向原告全额支付营业房款。8、富阳泊金湾项目营业房销售代理合同1份（复印件）。用以证明原告将销售价格变更为不低于16050元／平方米的事实。9、查询记录1份（复印件）。用以证明被告于2013年6月27日将部分未销售的泊金湾项目营业房共计1075.31平方米抵押给中国农业银行股份有限公司温州中山支行的事实。10、承诺书1份（复印件）。用以证明被告法定代表人李林国就未付的62850000元营业房款作出承诺：于2013年8月23日前支付30000000元，同年9月13日前支付27850000元，余款5000000元于9月20日全部付清。11、富阳市人民政府富政函（2007）148号文件1份（复印件）。用以证明小沙村与原江岭村、原后江沙村三个自然村合并成富阳市东洲街道富春江村的事实。12、富阳市农村合作经济组织统一收款收据8份、银行进账凭证12份（均系复印件）。用以证明被告或被告通过他人共计向原告支付营业房款93700000元，当中除了15000000元是按约定支付，其余款项均系逾期支付。13、富阳市农村合作经济组织统一收款收据1份、银行进账凭证3份（均系复印件）。用以证明80个车位的款项均已结清，原告并未起诉在内的事实。被告在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：一、根据2012年8月1日签订的泊金湾项目营业房销售代理合同第二条，销售时间至2013年1月30日止，如第三人无法在此时间完成营业房销售代理，最迟可延长至2013年4月30日，但第三人需承担未销售代理部分款项自2013年2月1日起至2013年4月30日止的滞纳金，滞纳金按照银行同期贷款利率标准计算，如原告、被告终止，则按本合同中的终止条款处理，该条款已经约定了利息由第三人来支付。二、2013年1月30日，原、被告及第三人三方协商，达成了补充协议，按照该协议，约定的利息不应由被告承担。三、对诉讼请求第一项中的11150000元的组成有异议，该项目由原、被告共同委托第三人去出售，出售以后款项先给被告，差额才由被告来补偿，目前来说，出售金额尚未确定，所以补偿款也无法确定。另外，款项当中应当扣除590670元的物业维修基金费用。被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、关于泊金湾部分营业房先做产权证的意见1份（复印件）。用以证明利息不应由被告支付的事实。2、浙江省物业专项维修基金专用收据12份（均系复印件）。用以证明物业维修基金应当在原告的诉请当中予以扣除的事实。3、富阳泊金湾项目营业房销售代理合同1份（复印件）。用以证明利息不应由被告支付的事实。第三人到庭陈述称：对原告起诉的事实与理由均无异议。根据三方协议及补充协议，是先做产权证再付款。2013年4月30日合同到期，由于房子没有销售出去，原告要求催讨房款，然后三方商定剩下62850000房款没有支付，先由被告支付给原告，等第三人将房屋出售出去或者银行抵押出来以后再将钱还给被告，原告诉请的利息当应由被告来承担。第三人未向本院提供证据。原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、11，被告质证后对真实性没有异议，对关联性有异议，认为与被告无关。第三人质证后表示不清楚，认为与其无关。本院经审查后对该四组证据的真实性予以认定；证据4、5、6、9、10、13，被告质证后没有异议。第三人质证后表示不清楚，认为与其无关。本院经审查后对该六组证据的真实性予以认定；证据7、8，被告及第三人质证后均没有异议，本院予以认定；证据12，被告质证后对以被告名义支付的款项没有异议，对其余款项不清楚。第三人质证后没有异议。本院经审查后对该证据予以认定。被告提供的证据1，原告质证后对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为2013年8月12日被告的法定代表人所作的承诺已经很明确，不仅要支付房款，还要支付利息。第三人质证后对真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据2，原告及第三人质证后对真实性表示无法确定，认为系复印件，对真实性有异议，并且不能达到被告的证明目的。本院经审查后认为，原告及第三人的异议理由成立，对该证据不予认定；证据3，原告及第三人质证后对真实性没有异议，对证明目的有异议。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。本院经审理，认定事实如下：2004年1月，市政府为了对小沙村大量被征用土地进行补偿安置，根据相关法律法规规定，确定将位于农民城区块的17.4亩土地作为安置用地补偿给小沙村，性质为商业、住宅用房。2006年底，小沙村经审批通过了上述地块安置性项目的规划方案，并按要求予以公示。在小沙村正准备进行安置性项目建设时，市政府因考虑农民城区块土地整体开发的需要，要求小沙村将安置用地交由市政府统一引进项目整体开发。2007年10月15日，储备中心与小沙村签订《东洲街道小沙村农民城地块安置用地置换协议》1份，该协议明确对小沙村位于农民城地块的8686.26平方米土地进行易地置换，置换后由市政府引进项目进行整体开发建设。同年11月12日，储备中心又与小沙村签订《安置用地收购补偿协议》1份，双方约定将原批准的8686.26平方米土地净地等量置换到原中医院地块，对该地块实行实物（房产）补偿安置，房屋建成后，无偿提供给小沙村营业用房一至二层各半，共计7000平方米，营业房必须权证齐全，可分割，地段由小沙村挑选，同时，补偿小沙村地下停车位80个。2007年12月19日，富阳市人民政府富政函（2007）148号批复，小沙村与原江岭村、原后江沙村三个自然村合并成富阳市东洲街道富春江村，小沙村的资产权益并于原告。2008年6月，原中医院地块通过拍卖方式进行公开出让，由万能公司竞得该宗土地使用权，开发泊金湾项目。根据出让要求，万能公司承诺将该项目7000平方米营业用房提供给原告作为安置房。2011年6月13日，万能公司变更为被告。在开发过程中，原告与被告在安置房安排上发生争议，经相关部门多方协调，2012年6月5日，原、被告双方和富阳市国土资源局三方共同签订《富阳市泊金湾项目营业房共同销售协议书》1份，该协议书明确约定：由被告开发的位于富春街道泊金湾沿龙山西路和金城路的泊金湾项目营业房，上下二层总建筑面积11679.49平方米，其中7000平方米归原告所有，另4679.49平方米归被告所有；双方同意委托拍卖公司对全部营业房进行公开拍卖，确定销售底价为16200元／平方米（含税价）；如拍卖不成功，应由被告以16000元／平方米（含税价）全部回购，回购资金在2012年12月30日前向原告付清；协议还约定由双方共同指定一家银行开设一个公共监管账户办理按揭手续，次月5日双方根据销售额扣除应交税金后按面积比例进行分配。同日，原、被告双方又签订《富阳市泊金湾项目营业房共同销售补充协议》1份，约定自该协议签订之日起三个月内，被告应向原告支付总营业房款的20%，余款在2013年1月30日前付清，如拍卖不成功被告同样须按上述付款方式执行；若被告在2012年12月底前不能全额支付营业房款，则自2013年1月30日起开始按同期银行贷款基准利率向原告支付利息，但最迟期限不超过2013年4月30日。2012年8月1日，原、被告双方共同与第三人签订《富阳市泊金湾项目营业房销售代理合同》1份，约定原、被告共同委托第三人代为销售泊金湾营业房，销售的价格不低于16050元／平方米。该合同还约定，本合同代理期限自2012年8月1日至2013年1月30日，如第三人无法在此期间完成全部房产的销售代理，最迟可顺延至2013年4月30日，但第三人须承担未完成销售代理部分款项自2013年2月1日起至2013年4月30日的滞纳金（按同期银行贷款基准利率计算）。2013年1月30日，原、被告及第三人签订《关于泊金湾部分营业房先做产权证的意见》1份，约定泊金湾售楼部西北方的营业房先将房产证分批做给第三人或第三人指定的个人或企业名下，第三人将营业房作为担保抵押所贷的资金作为营业房款支付给被告，多余部分资金支付给原告。被告于2013年3月28日支付原告4000000元，2013年5月13日通过第三人支付23000000元，此外原告还收到保证金15000000元（该保证金由第三人缴纳至原、被告共同指定的账户，后转为营业房款），其余62850000元（已除去7500000元税金）经原告反复催要，被告法定代表人李林国于2013年8月12日书面承诺于2013年8月23日前支付30000000元，并结清总欠房款的利息，同年9月13日前支付27850000元，余款5000000元于9月20日前付清，超期利息另结算。以上承诺如不能兑现，则余款部分按之前双方签订的协议10000元／平方米的回购价结账。但承诺书签订后，被告仅支付了原告营业房款合计51700000元（2013年8月22日支付30000000元，另通过第三人于2013年9月26日支付11500000元，2013年10月8日支付1500000元，2014年1月22日支付7000000元，2014年3月22日支付1700000元），余款11150000元至今未付。另查明，被告已于2013年6月27日将部分未销售的泊金湾项目营业房共计1075.31平方米抵押给中国农业银行股份有限公司温州中山支行，并办理了抵押登记。本院认为：2012年6月5日原、被告签订的《富阳市泊金湾项目营业房共同销售协议书》、《富阳市泊金湾项目营业房共同销售补充协议》、2012年8月1日原、被告及第三人签订的《富阳泊金湾项目营业房销售代理合同》及2013年8月12日被告法定代表人李林国所作的《承诺书》均系当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对相关当事人均有约束力，相关当事人均应根据合同约定或所作承诺履行。2013年8月12日，经被告法定代表人李林国确认，截至该日被告尚欠原告款项62850000元（已扣除税金7500000元），在此之后被告自身或通过第三人共计支付原告款项51700000元，余款11150000元至今未付，故原告诉请要求被告支付该款项，本院予以支持。关于延期付款的利息，在2012年6月5日原、被告所签的《富阳市泊金湾项目营业房共同销售补充协议》虽约定如被告在2012年12月底前不能全额支付营业房款，则自2013年1月30日起开始按同期银行贷款基准利率支付利息，但原、被告及第三人在2012年8月1日签订的《富阳泊金湾项目营业房销售代理合同》中亦约定本合同代理期限自2012年8月1日至2013年1月30日，如第三人无法在此期间完成全部房产的销售代理，最迟可顺延至2013年4月30日，但第三人须承担未完成销售代理部分款项自2013年2月1日起至2013年4月30日的滞纳金（按同期银行贷款基准利率计算），应理解为原、被告对部分款项的逾期付款利息承担主体进行了变更，同时鉴于原告无法举证证明被告与第三人逾期付款利息的支付范围与界限，且原告对第三人亦未提出相应的诉讼请求，故本院认定在被告法定代表人出具承诺书之前的逾期利息不应由被告承担。2013年8月12日，被告法定代表人向原告出具了承诺书，承诺书出具后的相关利息应由被告支付。截至2014年9月29日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算，上述款项的利息为1174752.51元。从2014年9月30日起至款项付清日止，被告仍应以11150000元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准支付逾期付款利息。综上，被告的部分辩称意见尚属合理，本院予以采纳，其他辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告峰华控股集团富阳置业有限公司支付原告富阳市东洲街道富春江村经济合作社款项11150000元，支付至2014年9月29日止的利息1174752.51元，并从2014年9月30日起至款项付清日止以11150000元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准支付原告逾期付款利息，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告富阳市东洲街道富春江村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108483元，保全申请费5000元，合计113483元，由原告富阳市东洲街道富春江村经济合作社负担16672元，被告峰华控股集团富阳置业有限公司负担96811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。审 判 长 吴贤祥人民陪审员 戚利达人民陪审员 郑跃龙二〇一五年二月六日书 记 员 陈水英 来自：