（2014）葫民终字第01190号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-05
案件名称
上诉人陈德祥与被上诉人绥中县国有资产监督管理委员会租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈德祥,绥中县国有资产监督管理委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）葫民终字第01190号上诉人（原审被告）：陈德祥。委托代理人：康文平。被上诉人（原审原告）：绥中县国有资产监督管理委员会。法定代表人：秦玉山。委托代理人：李冰镜。上诉人陈德祥与被上诉人绥中县国有资产监督管理委员会（以下简称绥中县国资委）因租赁合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2014）绥沙民初字第00183号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈德祥的委托代理人康文平，被上诉人绥中县国资委的委托代理人李冰镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2001年3月10日，陈德祥与绥中县建筑材料公司签订了《续租库房协议》，其内容如下：“经绥中县建筑材料公司（甲方）与乙方陈德祥双方共同协商将甲方的二间汽车库和临近北面一间小库房，共三间租给乙方使用，乙方将此库房改建成价值壹拾伍万元的冷库，租期五年，即从一九九九年三月一日起至二00四年二月二十八日止，租金每年四千元，租金五年不变，交款方式上打珠，一年一交。甲方为乙方提供三项电（九个电容量）和自来水使用，但电水费由乙方自理、甲方确保院内的道路畅通，不妨碍汽车出入，在使用期内由乙方造成的房屋主体结构破坏，由乙方负责，如五年租期已满，乙方可参照此协议续租。另外，将冷库南边相邻的壹间和地磅南面的叁间租给乙方，租金分别为壹千元和贰佰元，上述共计租金伍仟贰佰元（5200.00元）”。2003年3月1日，陈德祥与绥中县建筑材料公司签订了《续租房屋协议书》，内容与二0一一年三月十日签订的协议内容一致，但特别约定：“甲方同意乙方（陈德祥）搭建临时棚子在不租后无条件拆除”。同时，陈德祥于2003年3月20日将2004年前5200.00元租金交给绥中县建筑材料公司。原审又查：2003年12月2日，绥中县土地收购储备中心与绥中县建筑材料公司签订了《国有土地使用权收购合同》。绥中县建筑材料公司为被收购方，绥中县土地收购储备中心为收购方，具体合同从第二章内容约定如下：“第二章，收购土地的交付与收购补偿的支付；第三条：被收购方申请收购县建筑材料公司的土地使用权，宗地面积7598.7平方米，宗地四至见附件《宗地图》。第四条：本合同项下收购宗地的现用途为建筑用地；第五条：收购方同意在2003年12月2日前将被收购土地及地上建筑物按现状交给收购方；第六条：本合同项下宗地的土地使用权及地上建筑物收购价格总计为人民币壹佰叁拾柒万元（1370000.00元）；第七条：收购方同意在本合同签订之日起3日内被收购方支付上述收购补偿费。第八条：本合同签订3日内，当事人双方应根据附件《宗地图》所标示四至实地验明宗地界址，被收购方应妥善保护被收购土地和地上建筑物，不得擅自改动。第九条：收购方在按本合同约定支付全部收购补偿款之日起3日内，当事人双方应持本合同和收购土地及地上建筑物合法权属凭证，按规定到批准权限的土地和房地产管理部门办理权属变更登记手续……”。2003年12月1日，绥中县土地收购中心将土地收购款2000000.00元支付绥中县物资局，2012年8月31日绥中县国土资源局将该宗地块出让给绥中县凯达地产开发有限公司，并颁发了国有土地证。原审另查：2007年1月23日，土地收购工作由国有资产管理局负责。2005年11月11日绥中县建筑材料公司被绥中县工商局依法吊销。原审认为：陈德祥与原绥中县建筑材料公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，为有效合同。双方应按合同约定履行义务。该合同约定期限为一九九九年三月一日至二00四年二月二十八日止，该期限应为履行期限。虽然陈德祥提出多次交付原绥中县建筑材料公司原负责人孙利民租金，依据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期间六个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”，为此，出租方可随时要求解除合同返还租赁物，因绥中县建筑材料公司已废业，其财产已被绥中县国资委收购，绥中县国资委有权要求陈德祥从其所管理的原绥中县建筑材料公司院五间车库中迁出，并拆除车库前由陈德祥所建的房屋。关于绥中县国资委要求陈德祥支付2012年3月1日至主张权利之日的租金没有合同上的约定及法律上的规定，不予支持。陈德祥抗辩应以征收法律规定予以补偿因其不享有物权，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、解除绥中县国有资产管理委员会与陈德祥间关于原绥中县建筑材料公司院内五间车库的租赁关系。二、陈德祥于判决生效后10日内从绥中县国资委管理的原绥中县建筑材料公司院内五间车库中迁出，并自行拆除自建在车库前的房屋。三、驳回绥中县国资委的其他诉讼请求。案件受理费一百元，邮寄费八十元，双方各承担九十元。宣判后，陈德祥不服上诉称：一审判决违反法定程序。被上诉人在一审庭审中出示书面证据《国有土地使用权收购合同》，上诉人在法庭质证时提出，按照该合同条款第九条约定，收购方在按本合同约定支付全部收购补偿款之日起3日内，当事人双方应持本合同和收购土地及地上建筑物合法权属凭证，按规定到批准权限的土地和房产管理部门办理权属变更登记手续。被上诉人应向法庭提供房屋产权变更登记证书，如果没有产权证，不能认定该房屋为被上诉人所有。审判长宣布休庭，并责令被上诉人在一周之内提供房屋产权证，被上诉人没有按照法定规定期限内提交房屋产权证，而法庭没有就被上诉人提供的证据进行开庭质证径行判决，违反法定程序。二、一审判决没有事实依据。一审法院判决认定被上诉人代替绥中建筑材料公司法人主体资格没有事实和法律依据。一审庭审确认绥中建筑材料公司被绥中县工商局依法吊销，但根据法律规定，被吊销企业的法人主体仍然存在。而一审法院却认定绥中建筑材料公司已废业，很显然废业不是法律名词，绥中建筑材料公司仍然具有法人资格。被上诉人不能以绥中建筑材料公司废业为名就可以代替其法人主体资格，也不能以购买了绥中建筑材料公司资产就能代替其法人主体资格。上诉人与被上诉人之间从未签订过任何租赁协议，因此，被上诉人无权起诉上诉人。上诉人按照最初与绥中县建筑材料公司的约定，每年向绥中县建筑材料公司缴纳承包费，绥中县建筑材料公司经理孙利民代表的是绥中建筑材料公司，他从来没有向上诉人出示其代表政府或开发公司的委托书及公告，上诉人除与绥中县建筑材料公司签署过租赁协议外，没有与任何人或公司签订租赁协议，所以被上诉人无权依据上诉人与绥中建筑材料公司的租赁协议起诉上诉人。在被上诉人依据上诉人与绥中建筑材料公司的租赁协议起诉上诉人之前，绥中县凯达房地产开发有限公司同样依据上诉人与绥中建筑材料公司的租赁协议起诉上诉人，由于绥中县凯达房地产开发有限公司没有房屋产权证，绥中县法院驳回了其起诉。被上诉人没有向法庭出示房屋产权证，应驳回其诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。绥中县国资委答辩称：上诉人与绥中县建筑材料公司曾于1999年至2004年2月28日签订房屋租赁合同，合同明确约定“甲方同意乙方（上诉人）搭建临时棚子在不租后无条件拆除”。此后，上诉人虽然也曾经交过租金，但是由于建筑材料公司于2003年12月2日被绥中县土地收购储备中心收购，因此，绥中县建筑材料公司没有与上诉人订立书面租赁合同。后由于县政府将土地收购工作交给答辩人，因此，答辩人依法具有对该房屋的权属，鉴于双方的租赁合同早已履行完毕，上诉人自2012年3月以来未交付租金，上诉人已经无权再使用该房屋，答辩人是该房屋的合法产权人，依法有权主张权利。答辩人依法有权收回房屋，对于上诉人所建的棚子应依据双方合同的规定由上诉人“无条件拆除”。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院维持原判。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：绥中县国资委是绥中县国有资产的监管部门。绥中县土地收购储备中心依《国有土地使用权收购合同》收购了原绥中县建筑材料公司的土地使用权，该土地的权属性质现应为国有，故绥中县国资委对该宗土地有权履行监管职责，其作为本案的诉讼主体应为适格。虽然绥中县国资委没有依据合同约定办理相关权属转移证明，但并不影响双方间收购的事实。2004年后，与陈德祥形成事实的租赁合同关系的应是绥中县国资委（绥中县土地收购储备中心），陈德祥自认2013年3月后即没有支付租金，依《合同法》第227条之规定（承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同），绥中县国资委可以解除合同。虽然绥中县国资委在诉讼请求中未明确要求解除合同，但其诉请陈德祥无偿搬出该宗土地并拆除房屋应是解除租赁合同的应有之义。租赁合同解除后，陈德祥应从原绥中县建筑材料公司院内搬出并自行处理自建房屋，故原判并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈德祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵红梅代理审判员 王嘉莉代理审判员 张信骋二〇一五年二月六日书 记 员 王 宁本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。” 来源：百度“”