（2014）苏中民终字第04544号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-08-21
案件名称
与陶利娟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陶利娟,苏州市彩香路旧货交易市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04544号上诉人（原审被告）陶利娟。被上诉人（原审原告）苏州市彩香路旧货交易市场有限公司。上诉人陶利娟因与被上诉人苏州市彩香路旧货交易市场有限公司（以下简称彩香路旧货市场）租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市彩香路7号房屋所有权人为苏州市轻工控股（集团）有限公司。2009年1月5日，苏州市轻工控股（集团）有限公司委托苏州工投物业托管有限公司经营管理苏州市彩香路7号全部国有房屋及土地。2011年12月1日，苏州工投物业托管有限公司（甲方）与彩香路旧货市场（乙方）签订房屋（场地）租赁合同一份，约定苏州工投物业托管有限公司将位于本市彩香路7号的房屋或场地租赁给彩香路旧货市场，租赁用途为市场，租赁期限为一年，从2011年12月1日起至2012年11月30日止。2012年6月份，彩香路旧货市场与陶利娟签订摊位管理合同一份，合同约定陶利娟使用310、317号摊位用于经营橱柜，时间六个月，从2012年7月1日至2012年12月30日止。管理费每月2950元，六个月一付，共计17700元，一次付清，先付后用。保证金2000元。合同到期终止，陶利娟应当在合同终止后五日内清场，陶利娟逾期清场，彩香路旧货市场有权增收摊位管理费，增收部分为管理费的0.5倍。另外约定本合同所称损失包括但不限于因起诉或仲裁而产生的诉讼费、律师费和仲裁费。合同签订后，彩香路旧货市场将摊位交付陶利娟使用，陶利娟支付租金至2012年12月30日。2012年12月29日，彩香路旧货市场通知市场内的各经营户，市场将撤销，从2013年1月1日起至6月30日为清场期，从2013年7月1日起市场将彻底关闭停业，清场期间不再收取摊位费和管理费。2013年10月8日，彩香路旧货市场通知市场内各经营户，市场清场期将在2013年10月31日结束，从2013年11月1日起市场将彻底关闭并停电停水。2013年11月2日，彩香路旧货市场告知各摊主，彩香路旧货市场曾于2012年12月、2013年5月、10月先后三次告知各摊主合同到期终止后不再续租和市场关闭时间，提请各摊主及时寻找新的营业场所，但从人性化考虑，彩香路旧货市场同意摊主合同期满后在寻找新的经营场所期间免交租金，至今已达10个月。彩香路旧货市场承诺于2013年11月11日前按照搬迁的摊主并将摊位、钥匙交付给市场方确认后，给予各户每户3000元搬迁费、退还各位安装的喷淋设施费500元以及退还各摊主押金。超出期限的，彩香路旧货市场将不再兑现承诺，损失自负。因陶利娟至今未返还摊位，故彩香路旧货市场起诉至法院。2014年3月24日，彩香路旧货市场与江苏众勋律师事务所签订委托代理协议一份，约定彩香路旧货市场委托江苏众勋律师事务所处理其与陶利娟的租赁合同纠纷诉讼事宜，彩香路旧货市场支付江苏众勋律师事务所代理5517元。另查明：陶利娟曾交付彩香路旧货市场317号摊位的保证金2000元。审理中，陶利娟与彩香路旧货市场一致陈述：管理费就是租金。陶利娟陈述目前摊位作为仓库使用。上述事实，由彩香路旧货市场提交的苏州市房屋权属登记簿、国有土地使用证、委托书、房屋（场地）租赁合同、摊位管理合同、委托代理合同、发票、陶利娟提交的2012年12月29日通知、致各经营户的公开信、2013年10月8日通知、告知书、收据及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。彩香路旧货市场的一审诉讼请求为：一、陶利娟将使用的苏州市彩香路旧货交易市场有限公司310、317号摊位腾空返还原告；二、陶利娟支付管理费（自2013年1月1日起至实际交房日止，按年费率53100元计算）。审理中，彩香路旧货市场增加诉讼请求：请求法院判令陶利娟承担律师费5517元。原审法院认为，关于摊位管理合同的具体性质，结合合同的内容以及双方当事人陈述管理费系租金的事实，法院认定双方所签订的摊位管理合同为租赁合同。同时，双方当事人签订的摊位管理合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的强制性规定，故依法成立、有效，双方均应按约履行各自的合同义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，摊位合同的租赁期间于2012年12月30日届满，双方亦无签订续租合同，而陶利娟至今未将摊位返还，属于违约行为，彩香路旧货市场有权要求返还摊位，故彩香路旧货市场要求陶利娟腾空并返还苏州市彩香路旧货交易市场有限公司310、317号摊位的诉讼请求，于约、于法有据，法院予以支持。关于管理费的问题。彩香路旧货市场要求按照按年费率53100元的标准（原合同标准的1.5倍）支付自2013年1月1日起至实际交房日止的管理费。法院认为，彩香路旧货市场分别于2012年12月29日通知陶利娟清场期（2013年1月1日起至6月30日止）不收取摊位费和管理费，2013年10月8日彩香路旧货市场又通知陶利娟将清场期延长至2013年10月31日，2013年11月2日彩香路旧货市场向陶利娟承诺于2013年11月11日前按时搬迁的，给予一定的搬迁费、退还押金等。根据彩香路旧货市场通知陶利娟的这些事实，法院认定彩香路旧货市场向陶利娟作出了免除2013年1月1日至11月11日的管理费的单方允诺，对于彩香路旧货市场有拘束力，故彩香路旧货市场无权再向陶利娟主张承租摊位的2013年1月1日至11月11日的管理费，但是因在彩香路旧货市场给予的最后期限即2013年11月11日到来，陶利娟仍然未予返还租赁摊位，那么从2013年11月12日起至陶利娟实际返还摊位之日止的管理费，彩香路旧货市场有权要求支付。关于该期间的管理费的标准，彩香路旧货市场主张按照按年费率53100元计算即按照原管理费的1.5倍计算，法院认为，虽然合同约定陶利娟逾期清场的，彩香路旧货市场有权按原管理费1.5倍收取管理费，但是该约定实质为违约金，而违约金主要系弥补守约方的实际损失，在彩香路旧货市场未提供其它证据证明存在更多损失的情况下，陶利娟逾期返还摊位给彩香路旧货市场造成的损失应主要系管理费损失，故法院依法对彩香路旧货市场主张的管理费标准予以调整，酌定参照原管理费标准计算即每年35400元计算。关于律师费的问题。法院认为，双方并无明确约定逾期返还摊位的情况下引发诉讼，由此产生的律师费应由陶利娟承担，故彩香路旧货市场主张该项费用没有法律依据，法院不予支持。关于陶利娟抗辩称摊位管理合同有诸多显失公平之处，应予以撤销，法院认为，该抗辩意见并无事实与法律依据，不予采纳。关于陶利娟要求在本案一并处理保证金的问题，法院认为，因陶利娟目前未返还摊位，彩香路旧货市场亦不明确表示同意一并处理，故本案不予理涉，陶利娟可以在实际返还摊位时与彩香路旧货市场进行结算。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、陶利娟于判决生效之日起10日内将本市彩香路7号旧货交易市场310、317号摊位腾空并返还苏州市彩香路旧货交易市场有限公司。二、陶利娟于判决生效之日起10日内支付苏州市彩香路旧货交易市场有限公司摊位管理费（按照35400元／年的标准自2013年11月12日起计算至实际返还摊位之日止）。三、驳回苏州市彩香路旧货交易市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1258元，由苏州市彩香路旧货交易市场有限公司负担493元，由陶利娟负担765元。上诉人陶利娟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案并非简单的房屋租赁合同纠纷，本案所涉市场是当时地方政府为安置下岗职工而设置的，具有一定公益性质的市场。对于市场关停后的用途彩香路旧货市场未明确，有理由认为本案应涉及拆迁纠纷。管理合同是强势的单方合同，许多条款对经营户显失公平，应予撤销。二、原审判决要求陶利娟腾空摊位并返还彩香路旧货市场，但从2013年11月起彩香路旧货市场已人去楼空，无从联系。三、原审判决要求陶利娟支付2013年11月12日起的摊位管理费没有任何事实依据。彩香路旧货市场从2013年11月1日起断水断电，并拆除了市场大门，撤离所有人员，让市场处于完全开放无管理状态，这种情况下不应再收取管理费。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。被上诉人彩香路旧货市场二审辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。没有任何证据证明涉案房屋为政府拆迁，涉案房屋在上世纪九十年代的时候为下岗职工安置而设置，使用时间近二十余年，存在较高的安全隐患，彩香路旧货市场也是根据房屋实际所有权人的要求不再经营使用涉案房屋并予以返还。二、本案实际为房屋租赁，陶利娟直到现在仍占有涉案房屋，其占有的行为应支付使用费。故原审判决陶利娟交付至房屋实际返还之日止的租金合法有据。二审经审理查明事实与原审一致。二审中，双方陈述涉案摊位为独立可关闭的空间。本院认为，2012年6月陶利娟与彩香路旧货市场签订的摊位管理合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原审结合摊位管理合同的内容、履行情况以及双方当事人的陈述认定摊位管理合同为租赁合同并无不当。陶利娟上诉认为摊位租赁合同条款显失公平应予撤销，该主张缺乏相应依据，不予支持。陶利娟上诉认为本案涉及拆迁纠纷，但其未能提供证据予以证明，故对此不予支持。陶利娟与彩香路旧货市场签订的摊位管理合同的租赁期间于2012年12月30日届满，双方未续签合同，彩香路旧货市场于2012年12月29日通知陶利娟市场将于2013年7月1日关闭停业并明确清场期，此后彩香路旧货市场又两次通知陶利娟市场关停清场，陶利娟至今未返还摊位，彩香路旧货市场有权要求陶利娟腾空并返还涉案摊位。至于2013年1月1日至2013年11月11日期间管理费的问题，原审结合彩香路旧货市场向陶利娟发送的三份通知认定彩香路旧货市场无权向陶利娟主张承租摊位2013年1月1日至2013年11月11日期间的管理费并无不当。至于2013年11月11日之后的管理费问题，如前所述彩香路旧货市场收取的管理费实际为摊位租金，根据彩香路旧货市场向陶利娟发送的通知可知陶利娟至迟应于2013年11月11日将摊位腾空并返还，但陶利娟届期未返还且继续占有使用摊位，故陶利娟应自2013年11月12日起至实际返还摊位之日止支付彩香路旧货市场相应的摊位占有使用费。陶利娟有关市场无管理无需支付管理费的主张缺乏依据，不予支持。至于该期间管理费的标准，根据彩香路旧货市场的损失情况以及摊位使用情况原审判决酌定该期间管理费参照原管理费标准计算并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人陶利娟的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由上诉人陶利娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平代理审判员 赵 东代理审判员 陈 斌二０一五年二月六日书 记 员 陈闵悦 来源：百度搜索“”