（2014）长县民初字第04307号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-17
案件名称
黄乐夫与周均满租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄乐夫,周均满,湖南亿润置业投资有限公司,长沙县聚联餐饮管理有限公司,长沙县泉塘梦绮丝影美容会所,长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第04307号原告黄乐夫。委托代理人罗建波，男，1978年2月10日出生，汉族。委托代理人程志敏，广东华信辉煌律师事务所律师。被告周均满。第三人湖南亿润置业投资有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道时代星城1栋106号。法定代表人周均满。第三人长沙县聚联餐饮管理有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道时代星城2栋101号。法定代表人周均满。第三人长沙县泉塘梦绮丝影美容会所，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道时代星城1栋102号。法定代表人周均满。第三人长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道时代星城2栋101-102号。法定代表人周均满。原告黄乐夫与被告周均满、第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所、长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法由代理审判员黄彪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄乐夫委托代理人罗建波、程志敏，被告周均满并作为第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所、长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所的负责人，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄乐夫诉称：2012年6月1日，周均满通过《房产租赁合同书》租赁了黄乐夫所有的位于长沙县星沙大道时代星城的7间商铺和11间住宅，2014年9月3日，黄乐夫与周均满达成了解除租赁协议，依协议约定，周均满应于2014年9月30日前向黄乐夫返还租赁的7间商铺和11间住宅，并支付相应租金，但期限届满后，周均满未依约履行义务。现黄乐夫要求确认黄乐夫与周均满之间于2012年签署的《房产租赁合同书》已于2014年9月3日解除；要求周均满腾空并向黄乐夫返还租赁的7间商铺和11间住宅；要求房屋的实际使用人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所、长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所腾退本案使用的房屋。被告周均满辩称：黄乐夫与周均满之间有其他经济纠纷未解决，且《补充协议》中约定的商铺增加的夹层工程尚未结算，周均满不同意腾退房屋。第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所、长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所共同述称：第三人的法定代表人均系周均满，陈述意见与周均满答辩意见一致。经审理查明：2012年，黄乐夫与周均满签订了《房产租赁合同书》，周均满租赁了黄乐夫名下位于长沙县星沙大道时代星城的7个商铺，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日，第一年的租金为124403.6元／月，第二年起租金按国家物价消费指数的升幅相应递增。2014年9月3日，黄乐夫与周均满签订了《协议书》及《补充协议》，双方在协议中确认，至2014年8月31日止，周均满拖欠黄乐夫名下位于长沙县星沙大道时代星城的7个商铺［101号商铺（产权证号为7110438**）、102号商铺（产权证号为7110438**）、102号商铺（产权证号为7110438**）、109号商铺（产权证号为7110438**）、111号商铺（产权证号为7110438**）、112号商铺（产权证号为7110438**）、201号商铺（产权证号为7110438**）］的租金538550元，拖欠黄乐夫名下位于长沙县星沙大道时代星城13楼的11间住宅（1303号住宅（产权证号为7110332**）、1304号住宅（产权证号为7110332**）、1305号住宅（产权证号为7110332**）、1306号住宅（产权证号为7110332**）、1307号住宅（产权证号为7110332**）、1309号住宅（产权证号为7110332**）、1310号住宅（产权证号为7110332**）、1324号住宅（产权证号为7110332**）、1325号住宅（产权证号为7110332**）、1326号住宅（产权证号为7110332**）、1327号住宅（产权证号为7110332**）］的租金58500元，两项合计为597050元，周均满应于2014年9月30日前将该租金支付完毕，逾期付款则应按欠款额的每日千分之二支付违约金；《房产租赁合同书》即日解除，周均满应于2014年9月30日之前退出上述租赁场所并交还7间商铺和11间住宅；商铺中的电梯及11间住宅中的11台空调、11台热水器必须完整归还；周均满在退场拆除其装修装饰过程中不得损坏更改租赁房产的主体结构、砖墙等现有建筑设施；商铺增加夹层所花费的工程款，由双方进行结算。上述协议签订后，周均满未依约履行支付租金和返还房屋的义务，2014年10月经黄乐夫函告后仍未履行，黄乐夫遂于2014年11月诉至本院，主张前述诉求。另查明，本案诉争房屋的实际使用人为第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所和长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所，四位第三人的法定代表人均为周均满，周均满将本案从黄乐夫处承租的房屋直接交由第三人使用，未签定转租合同。《房产租赁合同书》、《协议书》和《补充协议》中所称的“湖南亿润投资管理有限公司”并不存在，所有协议均由周均满本人签名捺印。还查明，黄乐夫、周均满未按《补充协议》的约定对周均满增加的夹层工程的工程款进行结算，周均满认为夹层工程款最多为800000元，黄乐夫认可的夹层工程款为200000元，黄乐夫表示，依协议约定，计算至实际搬离时止，周均满所欠黄乐夫的租金、房屋占用费和逾期付款违约金已大于800000元，本案黄乐夫不再要求周均满支付拖欠的租金、房屋占用费和逾期付款违约金，相关款项抵销周均满主张的夹层工程款。黄乐夫还表示，在周均满和第三人腾退房屋的过程中，除协议约定的电梯、11台空调和11台热水器需完整保留外，其余可移动物品均可搬走，但腾退过程中不得损害房屋的主体结构，若周均满未在法院判决后的法定期限内腾退房屋，则应按124403.6元／月的标准支付房屋的实际占用费。上述事实，有黄乐夫提交的《房产租赁合同书》、《协议书》、《补充协议》、房产证明和当事人的陈述等予以证实，足以认定。本院认为：《协议书》和《补充协议》的内容均系黄乐夫、周均满的真实意思表示，无违反法律禁止性规定之处，“湖南亿润投资管理有限公司”虽不具备主体资格，但不影响合同的有效部分，本院认定黄乐夫、周均满在《协议书》和《补充协议》中约定的权利义务内容，真实、合法、有效，具有约束力，双方应全面履行合同义务。根据《协议书》的约定，黄乐夫与周均满之间的《房产租赁合同书》于2014年9月3日解除，黄乐夫要求本院对此予以确认，本院予以支持。根据《协议书》和《补充协议》的约定，周均满应于2014年9月30日前向黄乐夫返还其名下的7间商铺和11间住宅，周均满逾期未履行，应承担继续履行的违约责任，黄乐夫要求周均满返还商铺和住宅的请求，本院予以支持；若周均满未在法定期限内搬离房屋，还应向黄乐夫支付房屋的实际占用费，黄乐夫主张以124406.6元／月的标准从法院判决的法定期限届满后起算，少于约定标准，系其权利自治，本院予以支持。黄乐夫表示周均满在腾退房屋的过程中，除应保证商铺中的电梯和11间住宅中的11台空调、11台热水器的完整和正常使用外，其余物品均可搬离，但不得损坏房屋的主体结构，其该主张符合约定及意思自治原则，本院予以支持。第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所和长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所系本案房屋的实际使用人，在租赁合同已解除的情况下，无正当理由继续使用本案房屋，应对所占用的本案房屋进行腾退。周均满主张应将与黄乐夫之间的其他经济纠纷与本案一并处理，但无证据证明两者之间的关联性；周均满主张应将结算夹层工程款作为解除合同的前提，黄乐夫则主张以周均满拖欠的租金、房屋实际占用费和违约金进行抵销，现周均满认可的夹层工程款最大数额为800000元，而根据协议确定的数额及计算方式，周均满所欠黄乐夫的租金、房屋实际占用费和违约金至今已大于周均满认可的夹层工程款的最大数额，在此情况下，夹层工程款未结算，不影响合同的解除和周均满腾退房屋，夹层工程款的事项，双方可另寻途径解决；周均满的两项抗辩主张，本院均不予支持。综上，黄乐夫本案诉求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告黄乐夫与被告周均满于2012年签订的《房产租赁合同书》于2014年9月3日解除；二、限被告周均满于本判决生效后十日内腾空并搬离所租赁的原告黄乐夫名下位于湖南省长沙县星沙大道时代星城的下列房屋：101号商铺（产权证号为7110438**）、102号商铺（产权证号为7110438**）、102号商铺（产权证号为7110438**）、109号商铺（产权证号为7110438**）、111号商铺（产权证号为7110438**）、112号商铺（产权证号为7110438**）、201号商铺（产权证号为7110438**）、1303号住宅（产权证号为7110332**）、1304号住宅（产权证号为7110332**）、1305号住宅（产权证号为7110332**）、1306号住宅（产权证号为7110332**）、1307号住宅（产权证号为7110332**）、1309号住宅（产权证号为7110332**）、1310号住宅（产权证号为7110332**）、1324号住宅（产权证号为7110332**）、1325号住宅（产权证号为7110332**）、1326号住宅（产权证号为7110332**）、1327号住宅（产权证号为7110332**）；三、若被告周均满未在法定期限内腾空并搬离上述房屋，即应按人民币124406.6元／月的标准向原告黄乐夫支付房屋的实际占用费至实际搬离房屋时止；四、限第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所和长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所于本判决生效后十日内腾空并搬离本案上述房产中各自使用的部分；五、被告周均满及第三人湖南亿润置业投资有限公司、长沙县聚联餐饮管理有限公司、长沙县泉塘梦绮丝影美容会所和长沙县泉塘古船吧阁餐饮会所在腾空并搬离本案房屋的过程中，应完整保留商铺中的电梯及住宅中11台热水器和11台空调，并不得损害房屋的主体结构。本案受理费11821元，减半收取5910.5元，由被告周均满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 黄彪二〇一五年二月六日代理书记员 张瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 百度搜索“”