（2014）杨民四（民）初字第2700号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-03-16

案件名称

沈玉霞与徐龚、马高伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈玉霞,徐龚,马高伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2014）杨民四（民）初字第2700号原告沈玉霞。委托代理人张金，上海予一律师事务所律师。被告徐龚。被告马高伟。上列两被告共同委托代理人王锡鑫，金学苑律师事务所上海分所律师。原告沈玉霞诉被告徐龚、被告马高伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为普通程序，由审判员王莹担任审判长，与代理审判员金玮、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告沈玉霞及其委托代理人张金、被告徐龚及两被告共同委托代理人王锡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告徐龚原系夫妻，2009年12月协议离婚，离婚时约定系争房屋后间归女方，上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号2幢二层（以下简称系争房屋）出售后，扣除相关费用后余款双方各得50%；徐龚名下另有上海市杨浦区国和二村XXX号XXX室房屋（以下简称国和二村房屋）一套，离婚时徐龚隐瞒了该房，离婚后徐龚即与案外人高某某同居在该房内，原告发现真相即提起诉讼要求分割该房；法院判决后，徐龚采取一切手段抗拒执行，未征得原告同意将系争房屋以13万元的低价分两次将全部产权转让给高某某的儿子、即被告马高伟；两被告恶意串通，虚假买卖，被告马高伟并未支付对价，损害了原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、两被告于2013年6月17日就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，2、两被告于2014年4月9日就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，3、判令系争房屋产权登记恢复原状。被告徐龚辩称，徐龚是系争房屋的产权人，有权出售系争房屋；被告马高伟依法拥有购房资格，两被告主体合法，买卖行为合法有效；徐龚出售系争房屋时未与原告商量，但房子是徐龚父母留下的，徐龚有权决定出售，且这也是为了履行与原告签订的离婚协议；徐龚本欲将一半房款分给原告，是原告不要；第一份买卖合同是因为徐龚需归还个人债务3万元故出售四分之一产权，第二份买卖合同价格是双方协商的结果，系争房屋是旧式里弄，房屋陈旧，无煤无水，所以价格比较低，但该价格经过税务部门核准，并非恶意做低房价；系争房屋现空关，因为徐龚母亲居住楼下房屋，故买卖双方约定不能出租、不能居住；现不同意原告诉讼请求。被告马高伟辩称，其与案外人高某某系母子关系，徐龚系高某某朋友；因自己已到结婚年龄，高某某告诉自己徐龚缺钱打算出售系争房屋，故想买下等动迁；第一份买卖合同的购房款已付清，第二份买卖合同先付了人民币65，000元（本案币种均为人民币），余款等系争房屋户口迁出再支付，房价95，200元是到税务局核价核出来的，对该房屋的市场价并不清楚；不同意原告诉请。经审理查明，原告与被告徐龚原系夫妻，系争房屋原产权人系被告徐龚，建筑面积21.16平方米。2009年12月17日双方在上海市杨浦区民政局协议离婚，离婚协议书约定离婚后出售系争房屋扣除相关费用后，余款男女双方各得50%，其他财产分割完毕无纠纷。2013年6月17日两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，被告徐龚将系争房屋四分之一的产权以3.5万元的价格转让给被告马高伟。买卖合同对房屋交付、风险责任、违约责任、户口迁出等均未作约定。2013年7月26日，系争房屋产权变更登记为被告徐龚占有四分之三产权份额，被告马高伟占有四分之一产权份额。审理中，两被告一致确认3.5万元房款已付清，被告马高伟确认买卖合同是其母高某某代签。2014年4月29日两被告再次签订《上海市房地产买卖合同》，被告徐龚将系争房屋剩余四分之三的产权以95，220元的价格转让给被告马高伟。买卖合同对房屋交付、风险责任、违约责任、户口迁出等依旧未作约定，合同载明房款已一次性付清。2014年4月17日，系争房屋产权变更登记为被告马高伟所有。审理中，被告徐龚称房价是买卖双方协商的结果，被告马高伟称房价是税务部门核价的结论，双方一致认可尚余3万元房款未予支付。另查明，原告离婚后发现被告徐龚隐瞒其婚前购买的国和二村房屋，遂于2014年2月27日诉至本院，要求依法分割国和二村房屋，被告徐龚给付房屋折价款66万元，案号为（2014）杨民一（民）初字第1312号。2014年3月3日，被告徐龚签收起诉状副本。我院审理后于2014年5月23日作出一审判决，判决国和二村房屋产权归被告徐龚所有，被告徐龚支付原告折价款55万元。在该案2014年5月20日的庭审笔录中，被告徐龚陈述系争房屋房款尚未收到。审理中，因原、被告对系争房屋价格无法达成一致意见，原告沈玉霞向我院申请司法评估，并预付了评估费2，475元。2014年11月21日，我院向上海市高级人民法院申请委托评估。经高院委托，上海大雄房地产估价有限公司（以下简称大雄估价公司）受理该项司法评估。2014年12月15日，大雄估价公司出具《房地产估价报告书》，评估结论为系争房屋无任何权利限制条件下的市场价值为55万元。对于该评估报告，原告无异议。被告认为该报告书载明的现场查看日期与实地查看日期自相矛盾，报告未提及卫生间与厨房，到现场查看的评估师只有一人，而评估报告系两人作出。对此，大雄估价公司作出《关于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号二层评估说明》，主要内容为：1、厨房、卫生未见自然不披露；2、报告18页的查勘期系笔误，但不影响报告的结果和正常使用，报告使用方可联系评估公司进行文字更正；3、两位注册房地产评估师参与，均在报告中签字盖章，对本次估价结果共同负责，两位估价师在本次估价工作中各有分工，查勘工作也包括室内、室外及区域调查，查勘次数也不局限于一次。以上事实，有自愿离婚协议书、上海市房地产登记信息、《上海市房地产买卖合同》、（2014）杨民一（民）初字第1312号庭审笔录、民事判决书、《房地产估价报告书》、《关于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号二层评估说明》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告徐龚离婚协议约定，房屋出售后房款两人各半分割。而被告徐龚将系争房屋产权分两次转让，售价未征得原告同意，亦未曾将售房所得房款交付原告，本院难以确认被告徐龚出售房屋具有履行离婚协议之诚意。大雄估价公司估价师具备相评估资格，评估程序合法，估价结论依据客观事实作出，对该公司作出的《房地产估价报告书》及《关于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号二层评估说明》的合法性，本院予以确认。两份房屋买卖合同对房屋交付、风险责任、违约责任、户口迁出等重要事项均未作约定。对于第二份房屋买卖合同，两被告对如何确定房价陈述不一，被告徐龚并未收到房款却在合同中注明房款已一次性付清。上述情节均与房地产买卖之正常情形不符，且房价明显过低，本院难以确认两被告交易之善意。现原告要求解除合同、将系争房屋产权恢复登记至原产权人名下，于法不悖，本院予以支持。合同解除，被告徐龚收取的房款应当返还被告马高伟。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告徐龚与被告马高伟就上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号2幢二层于2013年6月17日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告徐龚与被告马高伟就上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号2幢二层于2014年4月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告徐龚应于本判决生效之日起十日内返还被告马高伟房款人民币100，220元；四、被告徐龚与被告马高伟应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号2幢二层房屋产权恢复登记至被告徐龚名下。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，904元，由被告徐龚与被告马高伟各半负担；评估费人民币2，475元，由原告沈玉霞、被告徐龚与被告马高伟各负担人民币825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　王　莹代理审判员　金　玮人民陪审员　陈铭浩二〇一五年二月六日书　记　员　袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行关注微信公众号“”