（2015）浙嘉民终字第3号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-06-30
案件名称
吴红军与嘉兴宝程汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴宝程汽车销售服务有限公司,吴红军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第3号上诉人（原审被告）：嘉兴宝程汽车销售服务有限公司。法定代表人：高永。委托代理人：钱家平。委托代理人：陆国淼。被上诉人（原审原告）：吴红军。委托代理人：徐银春。委托代理人：缪霜霜。上诉人嘉兴宝程汽车销售服务有限公司（以下简称宝程汽车公司）为与被上诉人吴红军房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀巡民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年10月1日，吴红军与宝程汽车公司签订房屋租赁合同一份，其中约定：宝程汽车公司承租吴红军位于嘉兴市中环北路南侧，东方路东侧建筑面积约2000平方米商业用房及装饰物；租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止；租金为每年38万元，每半年付19万元，一年以两次付清；按合同约定2014年4月1日应支付第一笔租金19万元，但宝程汽车公司仅支付租金5万元，尚欠租金14万元。原审另查明，涉案房产系临时建筑，临时用地红线图载明：临时用地使用权人为嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司，临时期限为2年，用地批准时间为2008年5月9日；使用期满或因为城市建设需要，应无条件自行拆除临时建筑，否则视为违法建筑处理。2008年1月10日，嘉兴市红元汽车销售服务公司向嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司租赁涉案临时用地，租赁期限自2008年2月1日起至2010年1月31日止。嘉兴市红元汽车销售服务有限公司（以下简称红元公司）股东为施丽燕、吴红军，施丽燕为公司法定代表人，施丽燕与吴红军系夫妻关系；红元公司同意由吴红军出租涉案房产并收取租金。2014年7月3日，吴红军以多次催告宝程汽车公司支付拖欠租金，但宝程汽车公司拖延履行付款义务为由，诉至原审法院，请求判令：1、宝程汽车公司立即向吴红军支付租金14万元；2、本案诉讼费由宝程汽车公司承担。宝程汽车公司在原审中辩称，一、吴红军不是本案适格的权利主张人；二、因涉案房产属于临时建筑，故租赁合同无效；三、由于涉案房产属于临时建筑，且已经被列入拆违范围，因此造成宝程汽车公司无法办理相关的经营许可证，属吴红军违约在先，对此，宝程汽车公司保留向吴红军索赔的权利；四、据宝程汽车公司财务记录，2013年12月2日，宝程汽车公司用一辆荣威550新车抵债给吴红军，相应价值为110800元。综上，请求法庭依法驳回吴红军的诉讼请求。原审法院认为，宝程汽车公司提出吴红军不是本案适格的权利主张人，因吴红军为红元公司股东，且红元公司同意由吴红军出租涉案房产并收取租金，吴红军是本案适格的权利主张人，宝程汽车公司对此提出的抗辩意见，不予采信。宝程汽车公司提出因涉案房产属于临时建筑，故租赁合同无效，因涉案临时用地期限为2年，吴红军与宝程汽车公司签订房屋租赁合同时已超过临时用地期限，吴红军也未提供涉案临时用地延长使用期限的相关证据，故涉案租赁房屋属违法建筑，吴红军与宝程汽车公司于2013年10月1日签订的房屋租赁合同无效，宝程汽车公司对此提出的抗辩意见，应予以采信。宝程汽车公司提出其用一辆荣威550新车抵债给吴红军，相应价值为110800元，因吴红军未认可，宝程汽车公司也未提供有效证据加以证明，宝程汽车公司应承担举证不能的责任，宝程汽车公司对此提出的抗辩意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；考虑到宝程汽车公司实际占有使用涉案房产，可按原合同约定的租金标准折算房屋占有使用费用，自2013年10月1日起至2014年3月31日半年的房屋占有使用费19万元，宝程汽车公司已经支付5万元，尚应支付14万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、宝程汽车公司在判决生效之日起十日内支付吴红军房屋占有使用费14万元；二、驳回吴红军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由宝程汽车公司负担。判决宣告后，宝程汽车公司不服，向本院提起上诉称，一、宝程汽车公司承租吴红军房屋用于销售荣威汽车。吴红军与朱进富签订的房屋租赁合同在先，吴红军与宝程汽车公司签订的房屋租赁合同在后，两份合同的主体不同，也系各自独立租赁，而对同一房屋的租赁，必须是前租赁关系终止后再出租，故宝程汽车公司将其荣威550新车交付吴红军（价款作价11.08万元），应当认定属于宝程汽车公司应付租金的抵扣。原审未查明朱进富转交车辆行为是个人职务行为还是受托行为，径行判决为他人财物，与朱进富的陈述有悖，属事实认定错误，二审应予纠正。二、宝程汽车公司租赁房屋所在土地是临时用地，该地块是由红元公司于2008年向嘉兴经济开发区投资发展集团有限责任公司申请租用，但2010年1月31日租赁期限就已届满，根据红元公司与嘉兴经济开发区投资发展集团有限责任公司签订的《开发区场地租赁合同》，红元公司未能在该临时用地的租赁期限届满后10日内自行处理属于临时建筑的涉案房屋并交还租赁场地。故红元公司不再是涉案临时建筑的合法产权人，其股东本案的吴红军受让租金的权利也无事实与法律依据，原审认定吴红军是本案适格权利主体有误。综上，请求撤销原判，改判驳回吴红军的诉讼请求。吴红军在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，希望二审予以维持。二审中，宝程汽车公司向本院提交了涉案荣威牌轿车的车辆登记信息一份，证明宝程汽车公司交付给吴红军的荣威汽车是用于抵扣宝程汽车公司应支付给吴红军的租金所用，目前该车登记在吴红军关联公司嘉兴市红昇设备租赁有限公司名下。吴红军质证后认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联，吴红军与嘉兴市红昇设备租赁有限公司没有关系，即使认定为租金抵扣，也是抵扣宝程汽车公司租赁前朱进富欠吴红军的租金。本院认证意见：吴红军对上述证据的真实性、合法性无异议，本院对证据本身予以认定。本院经审理认定的事实除与原审法院认定的事实一致外，另认定：宝程汽车公司承租涉案房屋之前系由案外人朱进富向吴红军承租该房屋。本院认为，本案二审争议焦点主要在于：一、吴红军作为原审原告是否适格；二、作价11.08万元用于抵债的荣威550汽车可否认定为抵扣了宝程汽车公司欠吴红军的租金。关于第一个问题。涉案租赁房产系临时建筑，根据本案现有证据，该临时建筑的使用期限自用地批准时间2008年5月9日后2年就已届满，此后出租人就该临时建筑与承租人订立房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应认定无效。但涉案临时建筑的产权人红元公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，仍可参照合同约定的租金标准请求占有使用人宝程汽车公司支付占有使用费。红元公司已出具情况说明，表明红元公司同意由吴红军出租给宝程汽车公司及收取租金。基于此，吴红军作为本案的原审原告向宝程汽车公司诉请支付占有使用费，主体当属适格。关于第二个问题。宝程汽车公司提出其用一辆荣威550新车抵债给吴红军用于支付所欠租金，相应价值为110800元，并提供吴红军出具的收条、汽车销售发票及车辆登记信息予以证明，但销售发票及车辆登记信息仅能证明由嘉兴市红昇设备租赁有限公司购买荣威汽车，收条也未表明110800元的付款人是宝程汽车公司，收条明确载明的是收到朱进富房租110800元，结合此前朱进富也有租赁事实，故此组证据并不能证明已由宝程汽车公司支付吴红军110800元租金的主张。宝程汽车公司辩称朱进富系受宝程汽车公司委托向吴红军支付租金，但并未提供证据证明。故，宝程汽车公司对其付款主张未能提供充分证据证明，原审不采信其主张，并无不当。原审认定按原合同约定的租金标准折算房屋占有使用费，自2013年10月1日起至2014年3月31日半年的占有使用费19万元，宝程汽车公司已经支付5万元，尚余14万元应予支付，并无不当。综上，宝程汽车公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人嘉兴宝程汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一五年二月六日书 记 员 郑 茜 来源：