（2014）巴民一终字第1117号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-05-21
案件名称
库尔勒晨曦物业服务有限责任公司与黄跃东物权保护纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
库尔勒晨曦物业服务有限责任公司,黄跃东
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）巴民一终字第1117号上诉人（原审被告）：库尔勒晨曦物业服务有限责任公司。法定代表人：贺建丽，公司经理。委托代理人：任强，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄跃东，男，汉族。委托代理人：江京平，新疆西昭律师事务所律师。上诉人库尔勒晨曦物业服务有限责任公司因与被上诉人黄跃东物权保护纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2013）库民初字第2189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人库尔勒晨曦物业服务有限责任公司法人贺建丽及其委托代理人任强，被上诉人黄跃东的委托代理人江京平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2002年4月28日，巴州粮食局与新疆七星通力房地产开发有限责任公司签订《联合建设合同》，双方联合建设位于库尔勒市人民东路通力大厦综合楼。2005年3月6日，巴州粮食局与新疆七星通力房地产开发有限责任公司签订《补充协议》，约定通力大厦综合楼前院场地（到人民东路中心线）的土地划分比例巴州粮食局40%，新疆七星通力房地产开发有限责任公司60%。巴州粮食局将通力大厦一楼及地下室所属资产的产权划转巴州天寰贸易公司、巴州金粟物业服务有限责任公司，原有权利和义务同时全部转让。2008年11月1日，被告晨曦物业公司对通力大厦1-6层及前院场地进行物业服务。2010年4月7日，巴州金粟物业服务有限责任公司与被告晨曦物业公司签订《新疆慧眼电脑城餐饮、文化夜市铺位管理协议》。约定：巴州金粟物业服务有限责任公司将通力大厦前停车场的40%产权面积经营权交给被告晨曦物业公司使用，主营业务为慧眼电脑城餐饮、文化夜市。2010年12月21日，巴州天寰贸易公司、巴州金粟物业服务有限责任公司将通力大厦一楼及地下室所属资产及通力大厦综合楼前院场地（到人民东路中心线）的40%使用权转让给原告黄跃东。巴州金粟物业服务有限责任公司将其收取的2011年、2012年通力大厦前停车场夜市场地费支付给原告黄跃东。另查明，巴州粮食局与新疆七星通力房地产开发有限责任公司共用土地4378.79平方米联合建设通力大厦综合楼，该栋楼建筑占地面积2525.16平方米，分割后剩余面积为该栋楼所有房屋产权人共用土地使用权。以上事实由《联合建设合同》、《补充协议》、移交日程安排表、《新疆慧眼电脑城餐饮、文化夜市铺位管理协议》、房屋买卖合同、证明、用地情况说明、照片和当事人陈述为证。原审认为：巴州粮食局与新疆七星通力房地产开发有限责任公司联合开发建设通力大厦综合楼并对通力大厦综合楼前院场地（到人民东路中心线）使用权进行划分，巴州粮食局40%，新疆七星通力房地产开发有限责任公司60%。该划分系对通力大厦综合楼前院场地经营管理权的划分，而非土地使用权归属的划分。被告晨曦物业公司接手通力大厦综合楼前院场地物业管理后，亦认可巴州金粟物业服务有限公司对通力大厦综合楼前院场地40%的经营管理权。自2011年1月起，原告黄跃东从巴州金粟物业服务有限公司受让了通力大厦综合楼前院场地40%的经营管理权，该场地至今由被告晨曦物业公司经营管理，侵犯了原告黄跃东对该场地40%的经营管理权。原告黄跃东未能提供确定的证据证明，被告晨曦物业公司经营管理通力大厦综合楼前院场地的收入情况。故原告要求被告晨曦物业公司支付场地三年的停车收入18万元及2013年夜市租金收入5万元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、原告黄跃东对通力大厦综合楼前院场地（至人民东路）具有40%的经营管理权；二、驳回原告黄跃东的其他诉讼请求。本案受理费4750元，减半收取2375元，由原告黄跃东负担1187.5元，被告晨曦物业公司公司负担1187.5元库尔勒晨曦物业服务有限责任公司不服，提起上诉称：根据《物权法》规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”且“有关共有的重大事项，应当由业主共同决定”。该规定所指向的共有法律关系的权利主体中显然不是被上诉人个人。因此，被上诉人个人对业主共有场所的物权保护争议，无权直接以当事人的身份提起物权保护之诉。另外，虽然，巴州粮食局曾将被上诉人受让房产划转于巴州天寰公司与金粟物业公司，2010年12月，上述两公司又将该房产转让于被上诉人且巴州粮食局与七星通力公司也曾通过补充协议就通力大厦前院土地按比例进行了划分，但是，即便如此，被上诉人的诉讼主张也依法不能成立，理由有二：1、根据《物权法》规定，“建筑区划内的其他公共场所、属于全体业主共有，而非哪一个个别业主；2、巴州粮食局与七星通力公司擅自就通力大厦前院土地按比例进行划分而各自享有的约定，因违反《物权法》和《物业管理条例》的规定，不能产生既定效力。因此，被上诉人作为个别业主依据协议无效条款就大厦的公共区域主张权利，其诉讼请求不应得到支持。综上，恳请二审法院依法驳回被上诉人的起诉或驳回其诉讼请求。二审查明事实与原审相同。本院认为：通力大厦交付使用后，前后院等空地面积2000余平方米，该空置场地为通力大厦所有业主共同共有。对该事实双方均认可无异议。被上诉人（原审原告）诉称其享有通力大厦综合楼前院场地（到人民东路中心线）的40%使用权是基于巴州天寰贸易公司、巴州金粟物业服务有限责任公司对通力大厦一楼及地下室所属资产及通力大厦综合楼前院场地（到人民东路中心线）的40%使用权转让而取得。但根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，该案中的“通力大厦综合楼前院场地”属于业主共同有，有关共有的重大事项，应当由业主共同决定。本案中的被上诉人（原审原告），其在没有得到业主大会授权的情况下，以其“合法转让取得”为由，以个人名义诉请享有通力大厦综合楼前院场地40%的场地使用权于法无据。对其诉请本院不予支持。上诉人（原审被告）的上诉理由成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销库尔勒市人民法院（2013）库民初字第2189号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）黄跃东的诉讼请求。一审诉讼费2375元（被上诉人缴纳），二审诉讼费4750元（上诉人缴纳），共计7125元，由被上诉人（原审原告）黄跃东承担。本判决为终审判决。审判长 薛 文 敏审判员 敖登高娃审判员 东格日甫二〇一五年二月六日书记员 刘 卓 来源：