（2015）柳市民一终字第7号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-06-15
案件名称
刘冬成与柳州市商润房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘冬成,柳州市商润房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第7号上诉人（一审原告）刘冬成，75103部队现役军人。委托代理人ＸＸ刚，广西华尚律师事务所律师。委托代理人钟阳，广西华尚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）柳州市商润房地产经纪有限公司，住所地：广西柳州市箭盘路7-1号。法定代表人周积华，该公司经理。委托代理人廖锟家，该公司业务经理。委托代理人黄翼，该公司业务经理。上诉人刘冬成因居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（二）字第244号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭由审判员刘慕祥担任审判长，审判员黄智文，代理审判员丘洪兵审理了本案。代书记员李思思担任记录。上诉人刘冬成及其诉讼代理人钟阳，被上诉人柳州市商润房地产经纪有限公司诉讼代理人廖锟家、黄翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年9月26日，刘冬成、柳州市商润房地产经纪有限公司签订《房屋认购合同》约定，柳州市商润房地产经纪有限公司自愿将坐落柳州市静兰路东一巷静兰独秀苑34栋1单元8楼1号房屋出售给刘冬成，房产总价款为人民币507621元，协议签订当日刘冬成向柳州市商润房地产经纪有限公司支付认购金20000元；在合同签订后，柳州市商润房地产经纪有限公司在售房部订房，在拿到房票后，刘冬成向开发公司支付购房款346668元，60个工作日内配合房主到柳州市龙建投资发展有限责任公司办理该房的更名相关手续；在更名当日交完尾款人民币140953元；如刘冬成违约，柳州市商润房地产经纪有限公司则不退还刘冬成已支付的认购金；如柳州市商润房地产经纪有限公司选下房后不能保证将该房过户给刘冬成，则柳州市商润房地产经纪有限公司按认购金的四倍赔偿刘冬成合计80000元整。协议签订后，刘冬成向柳州市商润房地产经纪有限公司支付诚意金20000元。后双方因履行《房屋认购合同》发生纠纷，经协商未果，刘冬成诉至原审法院，提出前述诉讼请求。柳州市静兰路东一巷静兰独秀苑34栋1单元8楼1号房屋系案外人韦庆春所有的安置房，并于2014年7月1日办理了交房手续。一审法院审理认为，首先，刘冬成、柳州市商润房地产经纪有限公司签订的《房屋认购合同》的内容来看，合同条款约定了房屋的坐落、面积、价款、房款支付方式、过户时间，以上约定均符合房屋买卖合同的构成要件，因此，一审法院认定刘冬成、柳州市商润房地产经纪有限公司之间应属于房屋买卖合同关系。本案涉诉房屋的所有权人为韦庆春，而非柳州市商润房地产经纪有限公司，且柳州市商润房地产经纪有限公司也不能证明其已取得韦庆春的同意，一审法院认为，由于柳州市商润房地产经纪有限公司在本案庭审辩论终结前都未能向一审法院提供证据证明其已取得韦庆春的同意或授权代为出卖上述房屋，则柳州市商润房地产经纪有限公司向刘冬成出卖房屋的行为，属于无权处分且未取得所有权人的追认，故原、柳州市商润房地产经纪有限公司双方签订的《房屋认购合同》应为无效合同。因合同无效，柳州市商润房地产经纪有限公司收取的认购金20000元，应退还给刘冬成。其次，合同中明确约定如柳州市商润房地产经纪有限公司选下房后不能保证将该房过户给刘冬成，则柳州市商润房地产经纪有限公司按认购金的四倍赔偿刘冬成的合计80000元整，本案中，柳州市商润房地产经纪有限公司从始至终都未选下房屋，故刘冬成诉请柳州市商润房地产经纪有限公司赔偿80000元认购金无事实和法律依据，一审法院不予支持。最后，合同被认定无效之后是不能主张解除的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，作出如下判决：柳州市商润房地产经纪有限公司应向刘冬成返还认购金人民币20000元。上诉人刘冬成不服一审判决，上诉称，一：一审判决认定事实不清，定性错误，一审法院认定：“从原、被告签订的《房屋认购合同》的内容来看，合同条款约定了房屋的坐落、面积、价款、房款支付方式、过户时间，以上约定符合房屋买卖合同的构成要件，因此，本院认定原、被告之间应属房屋买卖合同关系”，这样的认定在一审判决中是自相矛盾的，一审判决认定：“该房屋已由案外人韦庆春选购，且被告无证据证明其取得韦庆春的同意或授权代为出卖上述房屋，故被告向原告出卖房屋的行为，属于无权处分且未取得所有权人的追认”；可见被上诉人没有房屋可供出卖，也没有任何人将房屋委托被上诉人出售，何谈房屋买卖。从该合同的各项条款约定和被上诉人的公司性质来看，实质上是一份经纪合同，并非一审认定的买卖合同，而且是一份有效的经纪合同。二、合同约定违约赔偿并不受法律的禁止。在该经纪合同中双方有明确的约定：“如果乙方违约甲方则不退还已支付的购房认购金，如果甲方选下房后，不能保证将该房过户给乙方，则甲方按认购金的四倍赔偿乙方合计捌万元整”。双方的约定并没有违反国家法律规定，也未被法律所禁止，是双方真实意思表示，被上诉人连房子都不能选下，何谈过户，这违约行为应按合同约定给予赔偿，这也应该得到法律的支持。即使一审判定房屋认购是无效合同，被上诉人应该补偿上诉人的损失，按照一审的赔偿不足以补偿损失，综上事实与理由，请二审法院查明清楚，支持上诉人的上诉请求。被上诉人柳州市商润房地产经纪有限公司辩称，甲方按认购金的四倍赔偿乙方合计捌万元整是上诉人要求乱定的，要求维持一审判决，解除合同，我们把钱给上诉人。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实无争议。对一审认定买卖合同提出争议。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人约定合同关系，其合同性质应依照《中华人民共和国合同法》的规定来确定。上诉人主张2013年9月26日，上诉人、被上诉人签订的《房屋认购合同》实质上是一份经纪合同，被上诉人未提出异议，上诉人、被上诉人都认可是被上诉人帮助上诉人购买他人房屋，该《房屋认购合同》条款也体现了居间合同的特征；上诉人该主张，符合法律规定，应予支持。上诉人主张2013年9月26日，上诉人、被上诉人签订的《房屋认购合同》是一份有效的经纪合同，被上诉人也未提出异议，该居间合同也没有违反法律强制性、禁止性规定，上诉人该主张，符合法律规定，应予支持。但上诉人主张按认购金的四倍赔偿人民币八万元，明显过高，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；上诉人未提供造成的损失证据，其损失按银行利息计算。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误；判决柳州市商润房地产经纪有限公司应向刘冬成返还认购金人民币20000元正确，应予维持；一审判决未判决被上诉人承担违约责任有误，应予判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（二）字第244号民事判决，即：柳州市商润房地产经纪有限公司应向刘冬成返还认购金人民币20000元。二、柳州市商润房地产经纪有限公司应向刘冬成支付违约金从2013年9月27日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利息1.3倍计算。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费案件受理费1900元，（上诉人已预交）由被上诉人负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 刘慕祥审 判 员 黄智文代理审判员 丘洪兵二〇一五年二月六日代书 记员 李思思 来源：