（2014）苏中民终字第04581号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-08-21
案件名称
黄超、ＸＸ寰与昆山世贸联华商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄超,ＸＸ寰,昆山世贸联华商业经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04581号上诉人（原审原告）黄超。上诉人（原审原告）ＸＸ寰。上诉人（原审被告）昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号。上诉人黄超、ＸＸ寰、昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年11月2日，黄超、ＸＸ寰与世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、黄超、ＸＸ寰的商铺坐落于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第3层144号，建筑面积13.41平方米，购房总价款为267000元，黄超、ＸＸ寰委托世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，黄超、ＸＸ寰同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、黄超、ＸＸ寰与世贸公司同意，在本协议约定的各委托期限内，世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为黄超、ＸＸ寰委托世贸公司的代理报酬费用，若不足由世贸公司赔偿补足；3、黄超、ＸＸ寰应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知办理交房手续之日的次日将该房屋交付世贸公司；4、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日；5、世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度每年租金为28105元，第九年度至第十年度每年租金为31618元；租金按季度支付，每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担违约金为应付而未付租金的日万分之二；6、第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成世贸公司或承租人不能正常使用该房屋的，黄超、ＸＸ寰应该相应减免租金，但因世贸公司使用不当造成的情况除外；因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使世贸公司无法正常经营的，黄超、ＸＸ寰应减免该期间租金，世贸公司应书面告知黄超、ＸＸ寰。7、本合同委托期限内，若由于不可抗力引起房屋损毁并导致无法正常经营的，黄超、ＸＸ寰同意在该房屋修复完毕前世贸公司无须承担本合同约定的租金支付和其他任何违约责任。黄超、ＸＸ寰将上述租赁房屋交付世贸公司后，世贸公司依约支付了2013年1月1日至2013年9月30日期间的租金，未付2013年第四季度租金及2014年第一、二季度租金。事后世贸公司以需进行消防改造，暂停向黄超、ＸＸ寰支付租金直至消防改造通过竣工验收，后黄超、ＸＸ寰因未能按期收取租金诉诸法院。另查明：2008年11月2日，黄超、ＸＸ寰与昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定黄超、ＸＸ寰向华懋公司购买温莎堡假日广场华懋大厦1号楼144号房，房价为267000元，并在附件五《商品房物业管理协议》中约定：业主应当遵守和经营管理公司签署的《委托租赁经营协议》，当委托租赁经营协议有关条款与《业主公约》相抵触处，以《委托租赁经营协议》有关条款为准。2009年5月8日，黄超、ＸＸ寰取得上述商铺的房产证。又查明：2008年10月30日，苏州市公安消防支队向华懋公司出具了《建筑工程消防验收意见书》，载明：已对位于昆山市北门路388号的华懋大厦工程进行了消防抽查验收，验收结论为合格，该工程在消防方面具备使用条件。世贸公司在庭审中认为：本案所涉商铺所在楼房的消防疏散宽度为3.3米，根据2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局批准发布的《商业建筑设计防火规范》（批准自2008年6月1日起实施）要求，按照现有面积2300平方米计算，疏散宽度应为6.7米，设计方案为在原1#楼南侧及北侧各增设一部消防疏散楼梯，每部为1.8米，加上原有3.3米合计为6.9米，符合现有法规的疏散宽度，并向法庭提交了《建设工程设计合同》、《改造工程设计方案》、《建筑装饰工程施工合同》等证据。2013年7月16日，昆山市公安消防大队受理了世贸公司向其提交的建设工程规划许可证明文件、消防设计文件等材料，并决定受理建设工程消防设计备案检查材料。2013年8月29日，昆山高新区规划建设局作出《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，载明：根据温莎堡公司申请，因原有的商业业态已不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1#楼进行商业业态改造，回复如下：根据消防部门的意见，拟同意在1#楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直楼梯，原1#楼里侧的自动扶梯位置保持不变。上述事实由黄超、ＸＸ寰提供的昆山市商品房购销合同、房屋所有权证、委托租赁经营协议、购房发票、工商登记信息表，世贸公司提供的改造工程设计方案、疏散宽度计算书、建设工程设计合同、建筑装饰工程施工合同、商业建筑设计防火规范等及双方在庭审中的陈述予以证实。黄超、ＸＸ寰的一审诉讼请求为：1、世贸公司立即支付拖欠的租金21078.75元（自2013年10月1日起至2014年6月30日止）；2、支付逾期违约金按照合同6.3条的规定每季度应付租金自次日起按照日万分之二的标准计算；3、世贸公司支付违约金（根据合同第十条第一款计算，房屋购销合同价除以0.76乘以10%）。原审法院认为，黄超、ＸＸ寰与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》系双方真实意思的表示，属合法有效，对合同双方具有法律约束力。根据庭审中双方的诉辩观点，归纳争议焦点包括：一、消防疏散宽度改造能否成为世贸公司暂停支付租金的抗辩事由；二、世贸公司尚欠租金及违约金如何计算。一、消防疏散宽度改造能否成为世贸公司暂停支付租金的抗辩事由。黄超、ＸＸ寰认为，世贸公司申请增加钢梯和观光电梯的真实原因是温莎堡公司认为商业业态过时，江苏省新的防火规范是2008年6月2日起实施的，该规范适用于2008年6月后新建、改建、扩建的商业建筑，不溯及涉案商铺；世贸公司认为，由于原有消防疏散宽度不符合新防火规范，必须进行改造才能重新出租，否则黄超、ＸＸ寰的房屋不具备租赁条件。对此，法院认为：1、根据世贸公司所举证据可以确认经消防部门同意已对涉案商铺所在1#楼进行消防改造，但该消防改造并不符合合同约定黄超、ＸＸ寰减免租金的情形（如：房屋设施质量问题、意外事件、不可抗力导致房屋损毁），世贸公司以消防改造进行抗辩无合同依据；2、本案委托租赁合同约定华懋公司向黄超、ＸＸ寰交房次日，黄超、ＸＸ寰就应当向世贸公司交付租赁房屋，而在华懋公司交房之初涉案商铺消防验收已合格，可见黄超、ＸＸ寰实际并未占有使用涉案商铺，黄超、ＸＸ寰对消防是否符合新规范难以知情，也不存在过错，不应对涉案商铺的租金损失承担责任；3、本案委托租赁协议约定自2009年1月1日开始委托租赁，但根据世贸公司提交证据2013年才开始消防改造审批、设计、施工等事项，可见委托租赁前四年世贸公司已出租涉案商铺并投入使用，世贸公司拒付租金无事实依据，另在委托租赁之初，世贸公司所述的《商业建筑设计防火规定》已实施，世贸公司在2013年再以上述规定实施须进行消防改造为由进行抗辩，无合理充分理由，法院不予采信。二、世贸公司尚欠租金及违约金如何计算。本案双方一致确认世贸公司租金付至2013年9月30日，根据合同约定每季度首日起10天内支付25%年租金，可确认：2013年10月1日至2013年12月31日租金7026.25元（28105×25%），应付时间为2013年10月10日前，2014年1月1日至2014年3月31日租金7026.25元（28105×25%），应付时间为2014年1月10日前，2014年4月1日至2014年6月30日租金7026.25元（28105×25%），应付时间为2014年4月10日前，世贸公司尚欠租金共计21078.75元。黄超、ＸＸ寰要求世贸公司支付两笔违约金，一笔按应付而未付租金的日万分之二计算，一笔按照购房价除以0.76乘以10%计算，上述违约金的数额过高，法院考虑黄超、ＸＸ寰实际损失，根据公平原则予以调整，按照黄超、ＸＸ寰的第二项诉讼请求即日万分之二之标准计算违约金较为适宜。具体计算如下：2013年10月1日至2013年12月31日租金7026.25元，自2013年10月11日起计算；2014年1月1日至2014年3月31日租金7026.25元，自2014年1月11日起计算；2014年4月1日至2014年6月30日租金7026.25元，自2014年4月11日起计算，以上三段均按每日万分之二之标准计算至判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：昆山世贸联华商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付黄超、ＸＸ寰2013年10月1日至2014年6月30日期间的租金21078.75元，并支付违约金（违约金计算方法：以7026.25元为基数，自2013年10月11日起；以7026.25元为基数，自2014年1月11日起；以7026.25元为基数，自2014年4月11日起，均按每日万分之二之标准计算至判决生效之日）。案件受理费1054元，减半收取527元，由黄超、ＸＸ寰负担100元，昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担427元。黄超、ＸＸ寰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：加重责任违约条款是双方签订《委托租赁经营协议》的重要条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律。根据该协议，在合同的前四年，世贸公司无需支付租金，在该合同的前四年，世贸公司已经通过合同获得了巨大的经济利益。黄超、ＸＸ寰在第五年才开始收取租金，且属于分期付款。为了保障双方利益，双方在公平、公正的基础上约定了6.3条款以及10.1条款。6.3条款虽约定了迟延付款违约金，但该违约金显然与黄超、ＸＸ寰四年未收取租金所付出的重大经济代价不符。因此，为维护双方的合法权益，双方在合同中就任何一方违约约定了加重责任。原审法院以约定违约金数额过高为由进行调整显然忽视了黄超、ＸＸ寰在协议前四年未收取任何租金的事实，违反了意思自治原则，是违法和错误的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判并依法改判，案件受理费由世贸公司承担。世贸公司二审辩称：黄超、ＸＸ寰所称的损失并没有合法有效的证据加以证明，即便按照原审法院认定我方应当支付黄超、ＸＸ寰租金，我方应当承担的违约责任也应当以原审法院判定的为准，合同6.3条与10.1条并非包含关系，合同已经有独立的违约责任约定，则不再适用10.1条的约定。世贸公司亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案事实认定错误。世贸公司进行消防改造是基于法律强制性规定，也是基于黄超、ＸＸ寰等业主的授权，符合双方签订的《委托租赁经营协议》的合同本义和相关条款的约定，减免租金有事实和法律依据。二、一审判决对本案的合同定性错误，世贸公司与黄超、ＸＸ寰签订的是《委托租赁经营协议》，双方间是委托关系而不是租赁关系。世贸公司作为受托人，在委托权限内为黄超、ＸＸ寰处理所委托的事项，除合同另有专门约定外，一切后果应由委托人承担。世贸公司对合同约定的房屋进行消防改造，既是基于黄超、ＸＸ寰委托目的的需要，也是基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求，且消防设施所有权属于黄超、ＸＸ寰，基于消防建设过程中占用时间导致房屋不能出租所产生的损失，应由黄超、ＸＸ寰承担，黄超、ＸＸ寰还应当补偿世贸公司的经济损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回黄超、ＸＸ寰的诉讼请求，案件受理费由黄超、ＸＸ寰承担。黄超、ＸＸ寰二审辩称：世贸公司的上诉理由不成立。黄超、ＸＸ寰的商铺周围没有墙壁，是一个空旷的空间，不存在消防隐患，而且该房屋在验收的时候也取得了消防部门的消防验收合格资料，不存在安全隐患。世贸公司所谓的消防隐患是由于其选择客户的特殊的经营范围所导致的。与黄超、ＸＸ寰没有关系。根据双方的合同约定，对于消防设施的改进和改建部分，应该按照委托租赁经营协议第3.5条的约定，由世贸公司或经营者承担。二审经审理查明事实与原审一致。二审另查明：黄超、ＸＸ寰与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》第3.5条约定：在委托租赁经营期限内，世贸公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由世贸公司或承租人承担。第6.3条约定：世贸公司若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二。第10.1条约定：自本合同生效之日起，任何一方不履行本合同项下义务的，除本合同已有约定的除外，必须按照该房屋购销合同约定的合同价款除以0.76后再乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。本院认为，黄超、ＸＸ寰向华懋公司购买温莎堡假日广场华懋大厦1号楼144号房后，与世贸公司签订了《委托租赁经营协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。据此世贸公司应按约定金额按时支付租金。世贸公司在2013年10月20日向黄超、ＸＸ寰等业主发函，以商铺需要进行消防改造为由暂停支付改造期间的租赁费。世贸公司上诉认为消防改造是因为不符合2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局发布的《商业建筑设计防火规范》，但涉诉商铺所在的华懋大厦已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防支队的消防抽查验收，2013年8月温莎堡公司向规划部门申请进行商业业态改造，世贸公司与黄超、ＸＸ寰的《委托租赁经营协议》中并未约定该事项属于黄超、ＸＸ寰应当减免租金的范围。因此，世贸公司上诉认为进行消防改造基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的理由不能成立，其要求减免消防改造期间的租金无合同依据和法律依据，本院不予支持。世贸公司未按时支付租金，应承担相应的违约责任。黄超、ＸＸ寰上诉主张应按照《委托租赁经营协议》第6.3条、10.1条的约定计算违约金，世贸公司认为上述6.3条与10.1条并非包含关系，6.3条已就逾期支付租金约定了违约责任，此时不再适用10.1条。本院认为，《委托租赁经营协议》第10.1条约定违约责任承担的前提是合同已有约定的除外，而《委托租赁经营协议》第6.3条已就世贸公司迟延支付租金违约责任进行明确约定，故就本案双方争议的迟延支付租金违约责任不应再适用合同10.1条有关违约责任的约定，世贸公司应按照《委托租赁经营协议》第6.3条的约定以逾期付款租金日万分之二为标准计算违约金。原审判决有关世贸公司应承担的违约金数额计算并无不当，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人黄超、ＸＸ寰与世贸公司的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2108元，由黄超、ＸＸ寰负担1054元，由昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担1054元。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群代理审判员 沈维佳代理审判员 陈 斌二０一五年二月六日书 记 员 毛莉莉 百度搜索“”