（2015）合民初字第84号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-21
案件名称
栗红伟与马腾宇、甘肃省合水县职业中等专业学校一审民事判决书
法院
合水县人民法院
所属地区
合水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
栗红伟,马腾宇,甘肃省合水县职业中等专业学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十七条，第九十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
甘肃省合水县人民法院民 事 判 决 书（2015）合民初字第84号原告（反诉被告）栗红伟，男，汉族，甘肃省合水县人。委托代理人陈兴（系原告岳父），男，农民，甘肃省合水县人。一般代理。被告（反诉原告）马腾宇，男，汉族，甘肃省合水县人。第三人甘肃省合水县职业中等专业学校（简称合水职中）。法定代表人，李军海，校长。委托代理人金广宁，副校长，特别代理。委托代理人司小龙，甘肃隆庆律师事务所西安分所律师，一般代理。栗红伟与马腾宇、合水职中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，马腾宇于2014年12月5日提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理，原告栗红伟及委托代理人、被告马腾宇、第三人合水职中委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告栗红伟诉（辩）称：租赁合同在期限未届满时被解除，被告及第三人承担原告的经济损失19.04万元，被告退还2014年至2015年度的房租费3万元；房屋租赁合同已被依法解除，反诉原告无权主张租赁费；本案诉讼费用由被告及第三人承担。被告马腾宇辩（诉）称：原告的诉讼请求不成立，其应支付反诉人房屋租金22000元，由反诉被告承担一审诉讼费。第三人合水职中辩称：原告与第三人之间不存在合同关系，要求合水职中承担赔偿责任缺乏事实及法律依据，应驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明：2002年12月14日合水职中与马腾宇签订了租赁合同，将其位于合水县城文化西路广场北侧的楼房一幢整体租赁给马腾宇，2010年3月31日合水职中（甲方）与马腾宇（乙方）续签了合同：本合同签订后若遇政策性拆迁，乙方投入的任何费用甲方概不承担。2010年4月1日，马腾宇将承租的部分楼房转租给栗红伟经营网吧，约定：一楼东侧6间、三楼东头2间房屋租给栗红伟；租赁期限7年，年租赁费5.2万元，每年3月31日前交清；装修费自负，租赁期内若有国家政策性拆迁栗红伟无条件退还房屋。2014年2月28日，合水县政府决定对该楼房拆除，2014年3月4日合水职中书面通知马腾宇限其于2014年3月底前清空楼房，2014年3月17日栗红伟给付马腾宇当年租赁费3万元，2014年5月7日合水职中书面通知栗红伟等于2014年5月10日前腾空租赁房屋，届满未腾出。合水职中于2014年5月11日提起诉讼，本院以（2014）合民初字第499号民事判决书判处：“合水县职业中等专业学校与马腾宇签订的房屋租赁合同终止，解除马腾宇与栗红伟、任永红、林飞龙的房屋租赁合同。”判决后，马腾宇、栗红伟、林飞龙三人提起上诉，庆阳市中级人民法院以（2014）庆中民终字第512号判决书判决：维持原判。2014年11月6日，终审判决送达当事人。2014年12月2日，栗红伟因合同解除赔偿和退回房租费提起诉讼，12月5日马腾宇反诉主张所欠房租。另查，栗红伟至今未腾出系争房屋。上述事实，有下列证据在卷证实，并经法庭当庭质证、认证，足以认定。1、当事人的陈述；2、栗红伟、马腾宇的身份证复印件各1份，证实其身份；3、组织机构代码证、事业单位法人证书、法定代表人身份证明各1份，证实合水职中及其法定代表人的情况；4、马腾宇与栗红伟签订的《房屋租赁合同》及收条各1份，证实房屋转租及栗红伟缴房租3万元的事实；5、（2014）庆中民终字第512号民事判决书复印件1份，证实马腾宇与栗红伟房屋租赁合同被解除的事实。本院认为：马腾宇与合水职中签订租赁合同后将部分房屋转租给栗红伟，双方签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同双方意思表示真实，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。马腾宇与合水职中的租赁合同被依法终止，与栗红伟签订的《房屋租赁合同》被依法解除。栗红伟请求马腾宇与合水职中赔偿经济损失19.04万元，因其与合水职中之间无租赁合同，双方之间无合同法律关系，其要求合水职中赔偿损失的请求不予支持。栗红伟庭审中提交装修施工合同、收款收据、收条、购置单复印件各1份，证明自己因合同解除的损失18.59万元（装修费2.4万元，耗材2.04万元，租金3万元，购电脑11.15万元），马腾宇否认有装修的事实，购置单系复印件，收款收据所列系网吧常用耗材，无其他证据印证。本案的房屋租赁合同约定“…装修费自负…在房屋租赁期内，若遇国家政策性拆迁，乙方应无条件退还房屋。”栗红伟要求返还3万元租金，合同约定年租金5.2万元，2014年4月1日至终审判决送达合同解除，其应付7个月租金已超出30000元（52000÷12×7=30333元）。故，栗红伟要求马腾宇赔偿损失退回房租费的请求不予支持。马腾宇反诉请求剩余2.2万元租金，因合同已解除，其与栗红伟不存在合同关系，但合同解除后，栗红伟继续使用系争房屋，法院已判令马腾宇向出租人合水职中支付房屋的实际使用费，其作为系争房屋转租人有权向栗红伟主张房屋的实际使用费，而房屋的实际使用费可参照双方转租协议的约定确定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条（七）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回栗红伟的诉讼请求；二、栗红伟向马腾宇支付房屋的实际使用费（自2014年11月6日至腾房之日，每日144元）。上述给付内容，限判决生效后20日内履行。如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4108元，反诉费350元，由栗红伟负担。本判决发生法律效力后，申请执行人可从履行期满之日起二年内，向本院书面申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 张海娟审判员 冯淑红审判员 白开龙二〇一五年二月六日书记员 赵 攀 关注公众号“”