（2015）沈中民二终字第231号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人中房集团辽宁置业有限公司与被上诉人张桂财、张照清，原审被告沈阳中房物业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第231号上诉人（原审被告）：中房集团辽宁置业有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：赵昱，该公司董事长。委托代理人：陈国兴，男，1968年1月5日出生，汉族，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：张桂财，男，1974年1月18日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：王忱，系沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张照清，女，2004年4月3日出生，满族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：王忱，系沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。原审被告：沈阳中房物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区方兴路2号。法定代表人：李铁，该公司总经理。委托代理人：丛连猛，男，1973年9月17日出生，汉族，系该公司员工。上诉人中房集团辽宁置业有限公司（以下简称“中房置业公司”）因与被上诉人张桂财、张照清，原审被告沈阳中房物业发展有限公司（以下简称“中房物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第573号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，上诉人中房置业公司的委托代理人陈国兴，被上诉人张桂财、张照清的共同委托代理人王忱、原审被告中房物业公司的委托代理人丛连猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年8月18日，被告中房置业作为出卖人，原告张桂财妻子赵昕宇作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定原告张桂财妻子赵昕宇购买位于沈阳市东陵区方兴路10-3号12#1-7-2号房屋（建筑面积155.29平方米）。2003年9月20日，被告中房物业作为甲方，原告张桂财妻子赵昕宇作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由被告中房物业为原告所在中房凌云花园小区提供物业服务。物业服务内容包括：对园区内房屋共用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。同日，原告办理入住，二被告向原告出具住宅质量保证书，其中质量保修单中载明屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏的保修期为5年。另查明，原告张桂财与其妻子赵昕宇于1999年10月25日登记结婚，本案另一原告张照清系二人女儿，于2004年4月3日出生，现为未成年人。原告张桂财妻子赵昕宇于2013年12月13日因病去世。现涉案房屋为原告张桂财与原告张照清按份共有（张桂财占75%，张照清占25%）。2014年10月30日，法院组织三方当事人到涉案房屋进行了现场勘察。原审法院认为：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述法律规定以及商品房买卖合同约定，作为出卖人，被告中房置业有义务提供符合使用要求的房屋。本案中，经法院现场勘察，原告房屋内多处渗漏情况严重。原告陈述在质保期内多次向被告中房物业报修，且二被告曾予维修，符合常理。二被告在质保期内虽对原告所有房屋进行了维修，原告房屋渗漏问题并未得到解决。故，对原告主张被告中房置业对其房屋渗漏问题进行维修的诉讼请求，本院予以支持。但原告提出的财产损失均为被告维修事项，故对其主张财产损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告中房集团辽宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内，对原告张桂财、张照清所有的位于沈阳市沈河区（原东陵区）方兴路10-3号1-7-2室房屋渗水问题予以修复；二、被告中房集团辽宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内，将原告刘举张桂财、张照清所有的位于沈阳市沈河区（原东陵区）方兴路10-3号1-7-2室房屋的阳台顶棚，阳台门框四周墙体，厨房西南墙角、东墙角，南阳台（客厅阳台）顶棚，北卧室西墙角、东西窗框四周墙体，南卧室西墙角等部位因渗水导致的长毛问题予以修复（刮大白）；三、如被告中房集团辽宁置业有限公司逾期履行上述维修义务，可由原告自行修复，修复所发生的维修费用由被告中房集团辽宁置业有限公司负担；四、驳回原告张桂财、张照清的其他诉讼请求。案件受理费人民币590元，由被告中房集团辽宁置业有限公司负担。宣判后，上诉人中房置业公司不服，上诉至本院。上诉理由：1、按照相关法律规定，屋面防水及外墙渗水的保修期为5年，上诉人在保修期内从未接到被上诉人对房屋质量问题提出异议，被上诉人提出两次维修的事实不存在，其也未提供证据证明，故原审认定房屋渗漏问题系质保期内发生的，没有任何依据；2、房屋交付的时间为2003年9月20日，根据质保期的规定，保修截止日期为2008年9月19日，因此，被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张桂财、张照清辩称：被上诉人在原审中已提供质量保证书及物业服务合同等证据，足以证明有请求权。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。原审被告中房物业公司辩称：本案与我公司无关，我方已在2011年7月份撤离园区，即使在服务期间也没有业主的保修记录。本院查明事实与原审法院认定事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、住宅质量保证书、房屋所有权证、结婚证、户口簿、死亡证明等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人应否承担涉案争议房屋的维修义务。关于上诉人提出按照相关法律规定，屋面防水及外墙渗水的保修期为5年，而上诉人在保修期内从未接到被上诉人对房屋质量问题提出异议。同时，被上诉人提出两次维修的事实也不存在，故原审法院判令上诉人承担维修义务是错误的上诉主张，本院认为，首先，通过原审法院组织三方当事人的现场勘查，涉案房屋存在多处严重的渗漏情况是不争的事实。而相关法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，故上诉人应承担修复房屋的义务；其次，虽二审庭审中，上诉人及物业公司对被上诉人主张的在保修期内物业公司已对涉案房屋予以维修的事实予以否认，但在原审庭审中，物业公司辩称：“物业公司的主要服务公司就是沟通，原告在陈述中说2005年、2007年两次进行过维修，说明我们物业公司已经尽到了维修义务，我们该做的都做了……”，此举可以表明，被上诉人在质保期内就房屋质量问题已向物业公司进行过报修。同时，作为业主的被上诉人在房屋出现质量问题后不到物业公司报修或向物业公司反映问题亦不符合常理；第三，针对被上诉人提出的物业公司已在质保期内对涉案房屋予以维修过的主张，虽应由被上诉人提供证据加以证明，但无论是报修记录，还是维修记录，均放在物业公司处，因此，要求作为弱势群体的被上诉人提供该证据亦有失公平。故原审法院判令上诉人承担涉案房屋的维修义务的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人的诉求已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因本案系属物权引起的纠纷，而不是债权纠纷，不适用诉讼时效的相关规定，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人中房集团辽宁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一五年二月六日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”