（2015）威文南商初字第3号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-08-14
案件名称
威海华金房产经纪有限公司与文登金猴房地产开发有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
威海市文登区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海华金房产经纪有限公司,文登金猴房地产开发有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2015）威文南商初字第3号原告威海华金房产经纪有限公司，住所地威海市环翠区张村镇长江街东18号。法定代表人李桂芝，总经理。委托代理人崔宇，公司职员。被告文登金猴房地产开发有限公司，住所地文登区小观镇滨海路北、金海路西。法定代表人李颂民，总经理。委托代理人王敬田，山东晨曦律师事务所律师。委托代理人王晶，公司员工。原告威海华金房产经纪有限公司（以下简称华金公司）与被告文登金猴房地产开发有限公司（以下简称金猴公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理。依法由审判员王善东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华金公司之委托代理人崔宇，被告金猴公司之委托代理人王敬田、王晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华金公司诉称，其于2012年7月6日代理销售被告开发的南海小观镇滨海路北、金海路西的南海名居小区房产，共卖了45套房，房款已到位。被告应按合同支付代理费，至今未付。请求判令被告支付代理费36万元及利息。审理中，原告将其诉求增加并明确为：一、返还定金4万元；二、佣金8万及溢价款30万元，共计38万元；三、利息42万X8%X2=6.72万元。被告金猴公司辩称，双方于2012年7月6日签订了金猴南海名居分销协议，协议约定原告促成合同成立的，被告支付佣金，但原告在分销期限内未实现任何业绩，依据合同法规定，居间人未促成合同成立的不应支付报酬，故原告无权要求被告支付代理费。经审理查明，2012年7月6日，原、被告签订了《金猴南海名居分销协议》一份，其中与本案有关的约定有：分销期限为2012年7月6日-12月31日；原告所销售的房源被告已与购房客户签订正式《商品房买卖合同》并支付全款，在此前提下，被告按以下原则向原告支付佣金：分销佣金原则上每月25日前结算上月佣金。……；原告在本合同约定的奖励措施及佣金点数范围内制定整合原告销售团队的具体规定，并报被告备案；……。审理中，原、被告皆认可其双方的合同关系为居间合同关系。原告为证实其主张除提交了上述分销协议外，还提交了如下证据证实：证据一、交款人分别为李桂芝（金额为10000元）、崔天石（金额为10000元）、李明顺（金额为15000元、5000元两张收据），并加盖金猴公司印章的四张定金收据，拟证实因该三交款人未能与被告成交，被告应返还原告定金40000元；证据二、原告于2012年12月31日自制的《2012年12月金猴南海名居佣金对华金结算明细》（落款处已加盖了原告单位印章）一份，内容为“文登金猴房地产开发有限公司：我单位截止2012年12月30日销售协议额已经达到2200万元（详见明细）。按照《金猴南海名居分销协议》的约定应按15%佣金计提标准进行结算。目前全款付清为6578413元（详见明细），佣金应为986762元，现请贵公司将上述佣金实际结算在下列单位账号下。他们都是华金公司的分销商；组成乙方销售团队。享受华金联盟待遇。哈尔滨晟茂业房地产策划有限公司佣金额315230元、文登市九通房地产销售有限公司佣金额136154元、东阿县南海房产咨询服务有限公司佣金额75480元、威海市经济技术开发区四海房产信息中心佣金额38370元、乳山市卓城房产营销策划中心佣金额242338元、乳山市银佳房产营销策划部佣金额27902元、威海华金房产经纪有限公司佣金额116042元＋35246元”；证据三、12月金猴南海名居代理商佣金结算明细表（联盟）【落款处加盖了原告单位印章】一份，其主要记载内容有2012年7月13日与毕晓东成交的二处房产（楼房号为甲×-×、×-×），2012年7月31日与孙亚昊成交的一处房产（楼房号×-×），2012年8月8日与孙丽燕成交的一处房产（楼房号×-×），2012年8月9日与郑淑奎成交的一处房产（楼房号×-×），2012年9月3日与汤秀敏成交的一处房产（楼房号×-×），2012年10月13日与姜丽英成交的一处房产（楼房号×-×），2012年10月25日与安然成交的一处房产（楼房号×-×），2012年10月29日与丛景华成交的一处房产（楼房号×-×），2012年11月10日与高平祝、王玉琳、连进各成交的一处房产（楼房号分别为×-×、×-×、×-×）；证据四、金猴南海名居开、代、分、客规则一份（代理商处加盖了原告印章，开发商处有“张明东”的签名，南海房产销售联盟共同体处加盖了威海南北东海房产销售联盟共同体印章），主要记载售楼打折、奖励提成等事项；证据五、开票日期为2013年1月8日的税务机关代开专用发票一张，收款方为原告，付款方为被告，收费项目为代理费，金额为35246元；证据六、原告于2014年12月18日自制的《金猴与华金对接人及结算流程》一份，内容为“一、双方对接领导人甲方：现场经理张明东；区域经理王晶；销售副总王颖；法人代表李松民。乙方：现场对接经理崔宇。二、结算流程：（每月结算一次。13年2月份应结算完）现场经理制表签字-华金对接人签字盖章-区域经理审核签字-销售副总签字-法人代表批准-财务发佣金（按华金提供的各分销账户汇款）。2012年12月份已按流程结算”，庭审质证时，被告不认可其结算流程。证据七、原告于2014年12月18日自制的《金猴欠华金钱42万及利息明细》一份，其主要内容为原告诉求明细；证据八、原告于2013年1月3日自制的《2012年12月金猴南海名居佣金对华金结算明细》（落款处已加盖了原告单位印章）一份，其内容与证据二的内容一致。被告为其辩解举证如下：第一组证据、被告与原告、威海工业新区苘山益壮楼房销售部、威海市经济技术开发区四海房产信息中心等分销商分别签订的《金猴南海名居分销协议》七份，证实被告与各代理商之间的权利义务关系，以及结算佣金的条件和计算标准；第二组证据，金猴南海名居结算明细、各代理商出具的证明即汇款凭证，证实被告已根据各代理商实际产生的销售业绩，按照其指定的银行账户进行了汇款，同时将佣金的剩余部分共计64439元汇入了原告账户（原告认可被告已将该64439元汇入其账户的事实）。在该部证据中显示毕晓东的二处房产、孙丽燕的一处房产、郑淑奎的一处房产、姜丽英的一处房产、安然的一处房产、丛景华的一处房产、高平祝一处房产、王玉琳一处房产、连进一处房产的佣金总额为848141元，已与哈尔滨晟茂业房地产策划有限公司、文登市九通房地产销售有限公司、威海市经济技术开发区四海房产信息中心、乳山市卓城房产营销策划中心、乳山市银佳房产营销策划部、威海华金房产经纪有限公司（结算金额为35246元）进行了结算，孙亚昊的一处房产的佣金与东阿县南海房产咨询服务有限公司进行了结算，汤秀敏的一处房产的佣金与文登市九通房地产销售有限公司进行了结算。被告代理人王晶称，原告提交的证据三中显示的2012年7月13日与毕晓东成交的二处房产（楼房号为甲×-×、×-×）是哈尔滨晟茂业房地产策划有限公司销售的，2012年7月31日与孙亚昊成交的一处房产（楼房号×-×）东阿县南海房产咨询服务有限公司销售的，2012年8月8日与孙丽燕成交的一处房产（楼房号×-×）是乳山市银佳房产营销策划部销售的，2012年8月9日与郑淑奎成交的一处房产（楼房号×-×）是文登市九通房地产销售有限公司销售的，2012年9月3日与汤秀敏成交的一处房产（楼房号×-×）是文登市九通房地产销售有限公司销售的，2012年10月13日与姜丽英成交的一处房产（楼房号×-×）是威海市经济技术开发区四海房产信息中心销售的，2012年10月25日与安然成交的一处房产（楼房号×-×）是文登市九通房地产销售有限公司销售的，2012年10月29日与丛景华成交的一处房产（楼房号×-×）是乳山市卓达房产营销策划中心销售的，2012年11月10日与高平祝、王玉琳、连进各成交的一处房产（楼房号分别为×-×、×-×、×-×）也是乳山市卓城房产营销策划中心销售的。另查，被告同意原告组织哈尔滨晟茂业房地产策划有限公司、文登市九通房地产销售有限公司、威海市经济技术开发区四海房产信息中心、乳山市卓城房产营销策划中心、乳山市银佳房产营销策划部等分销商组成销售联盟冲击分销协议中约定的佣金提取最高比例以获取最高佣金额。以上事实，有庭审笔录、分销协议等证据在案为凭。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《金猴南海名居分销协议》，属其双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属有效，故本院予以采信。其合同约定内容符合居间合同的法律特征，故本院认定其双方合同关系居间合同关系。现本院根据原告提交的现有证据评析一下其诉求所依据的事实（即其主张其已履行了四十五套房的居间义务的事实）的证据充分与否：针对证据一【即交款人分别为李桂芝（金额为10000元）、崔天石（金额为10000元）、李明顺（金额为15000元、5000元两张收据），并加盖金猴公司印章的四张定金收据】、从其记载内容的文义可看出该部分款项系定金，但因该三人未能与被告签订房屋买卖合同，故本院不能认定原告促成被告与该三人房屋买卖合同成立的事实。另，因定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，给付及接受主体特定，故在原告不举证证实该债已概括转移原告的情况下，其持交款人为该三人的单据要求被告予以返还该部分定金，证据不足，本院不予支持。针对证据二【即原告于2012年12月31日自制的《2012年12月金猴南海名居佣金对华金结算明细》（落款处已加盖了原告单位印章）一份，内容为“文登金猴房地产开发有限公司：我单位截止2012年12月30日销售协议额已经达到2200万元（详见明细）。按照《金猴南海名居分销协议》的约定应按15%佣金计提标准进行结算。目前全款付清为6578413元（详见明细），佣金应为986762元，现请贵公司将上述佣金实际结算在下列单位账号下。他们都是华金公司的分销商；组成乙方销售团队。享受华金联盟待遇。哈尔滨晟茂业房地产策划有限公司佣金额315230元、文登市九通房地产销售有限公司佣金额136154元、东阿县南海房产咨询服务有限公司佣金额75480元、威海市经济技术开发区四海房产信息中心佣金额38370元、乳山市卓城房产营销策划中心佣金额242338元、乳山市银佳房产营销策划部佣金额27902元、威海华金房产经纪有限公司佣金额116042元＋35246元”】、该证据仅能证实原告要求被告将佣金结算至销售联盟的各分销商名下，并不必然证实原告的诉求主张。针对证据三{即12月金猴南海名居代理商佣金结算明细表（联盟）【落款处加盖了原告单位印章】一份，其主要记载内容有2012年7月13日与毕晓东成交的二处房产（楼房号为甲×-×、×-×），2012年7月31日与孙亚昊成交的一处房产（楼房号×-×），2012年8月8日与孙丽燕成交的一处房产（楼房号×-×），2012年8月9日与郑淑奎成交的一处房产（楼房号×-×），2012年9月3日与汤秀敏成交的一处房产（楼房号×-×），2012年10月13日与姜丽英成交的一处房产（楼房号×-×），2012年10月25日与安然成交的一处房产（楼房号×-×），2012年10月29日与丛景华成交的一处房产（楼房号×-×，2012年11月10日与高平祝、王玉琳、连进各成交的一处房产（楼房号分别为×-×、×-×、×-×）}、该证据虽然证实了该12户房与被告已成交，但因被告已提交了反驳证据证实该12户房系其销售联盟中其他分销商的业务，并已与该其他分销商结算了佣金，被告的该部分反驳证据的证明效力较强，故本院予以采信。针对证据四【即金猴南海名居开、代、分、客规则一份（代理商处加盖了原告印章，开发商处有“张明东”的签名，南海房产销售联盟共同体处加盖了威海南北东海房产销售联盟共同体印章）】、该证据证实了销售联盟与原、被告的约定。针对证据五【即开票日期为2013年1月8日的税务机关代开专用发票一张，收款方为原告，付款方为被告，收费项目为代理费，金额为35246元】、该证据证实了代理费35246元的发票开具情况。针对证据六【原告于2014年12月18日自制的《金猴与华金对接人及结算流程》一份，内容为“一、双方对接领导人甲方：现场经理张明东；区域经理王晶；销售副总王颖；法人代表李松民。乙方：现场对接经理崔宇。二、结算流程：（每月结算一次。13年2月份应结算完）现场经理制表签字-华金对接人签字盖章-区域经理审核签字-销售副总签字-法人代表批准-财务发佣金（按华金提供的各分销账户汇款）。2012年12月份已按流程结算”】、该证据系原告自制，在被告不认可其记载的结算流程的情况下，该证据的证明效力较低。针对证据七【即原告于2014年12月18日自制的《金猴欠华金钱42万及利息明细》一份，其主要内容为原告诉求明细】、原告虽将其作为证据提交，但是其不符合证据的实质要件，故无评析的必要。针对证据八【即原告于2013年1月3日自制的《2012年12月金猴南海名居佣金对华金结算明细》（落款处已加盖了原告单位印章）一份，其内容与证据二的内容一致】、原告虽将其作为证据提交，但因其记载的内容与证据二的内容一致，故无评析的必要。综上所述，无论是基于单个证据的证明效力，还是基于各证据之间的内在联系，本院皆不能认定原告已居间成功45户房的事实，简言之，即其主张的45户房的购买人究竟是谁、是否已促成房屋买卖合同成立的事实。由此，原告之诉求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告威海华金房产经纪有限公司要求被告文登金猴房地产开发有限公司支付代理费42万元及利息6.72万元的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告威海华金房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 王善东二〇一五年二月六日书记员 丛紫云 更多数据：搜索“”来源：