（2015）饶中民二终字第23号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2016-04-29
案件名称
杨饶民与上饶市鑫达房地产开发有限公司、彭伟买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上饶市鑫达房地产开发有限公司,杨饶民,彭伟
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）饶中民二终字第23号上诉人（原审被告）上饶市鑫达房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路68号。法定代表人廖怀军，该公司总经理。委托代理人廖怀明，该公司员工。委托代理人郭帮红，该公司员工。被上诉人（原审原告）杨饶民。原审被告彭伟。上诉人上饶市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）因与被上诉人杨饶民、原审被告彭伟其他买卖合同纠纷一案，不服上饶市信州区人民法院（2013）信民二初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告鑫达公司于2008年曾由被告彭伟经手向原告杨饶民借款。2009年11月27日，两被告与原告签订借款协议一份，双方约定，原告借款100万元给被告彭伟，借期一年，自2009年11月28日至2010年11月27日，月息为3万元，每月1日前支付利息。另约定，被告彭伟如未按期支付利息，逾期七天内不处违约金，付息期超过七天，还款之日起每天处违约金一千元。被告彭伟超期30天以上不能支付利息，原告可选择终止协议，或继续履行协议，原告选择终止协议的，被告彭伟除支付应付利息外，还应支付原告违约金20万元；原告选择继续履行协议的，被告彭伟除支付应付利息外，还应支付给原告违约金，每日2000元。借款期间，终止本协议的，原告与鑫达公司于2009年11月28日签订的商品房买卖合同自动生效，原告借出款及利息自动转为购房款，在借款期间鑫达公司如将2009年11月28日与原告签订的商品房买卖合同内的房屋转给第三人，原告必须无条件同意，原告可选择将所售房款归还或要求担保方提供其他房屋用作担保，否则，被告彭伟及鑫达公司承担违约金50万元。借款期满，被告彭伟如期支付本息的，原告与鑫达公司于2009年11月28日签订的商品房买卖合同自动失效。借款期满，如被告彭伟如期支付全部利息后，需继续借用该款的，本协议自动延期一年，期满时间为2011年11月27日。被告鑫达公司作为担保方，在该合同上进行了签章确认。同日，原告与被告鑫达公司签订了七份商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于上饶县旭日工业园区锦绣年华小区的七套住宅房预售给原告，并在房管部门办理了备案登记。其后，原告将借款足额出借给了被告彭伟（含原借款），但两被告从2011年2月起未再按期支付利息，借款本金100万元至今未归还。另查明，2010年及2013年，被告鑫达公司与原告协商，按2009年11月27日三方签订的借款合同的约定，将已与原告签订了商品房买卖合同的四套房屋分别卖予他人，并另与原告重新签订了四份商品房买卖合同，且至房管部门重新办理了备案登记。为此，原告诉至法院，请求：1、确认原告与被告鑫达公司签订的七份《商品房买卖合同》有效并判令被告鑫达公司协助原告办理位于上饶县锦绣年华小区七套商品房的房屋所有权登记手续；2、判令被告彭伟支付违约金20万元，被告鑫达公司承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由两被告承担。原审法院认为，原告与两被告签订的借款协议及原告与被告鑫达公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，原告与被告鑫达公司签订的商品房买卖合同，系为了原告与两被告签订的借款协议中约定的原告对借款归还方式的选择权的实现，且该选择权的约定未违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。现借款协议约定的情形已发生，原告选择将借款本金转为购房款，符合合同约定，故对原告要求确认原告与被告鑫达公司签订的七份《商品房买卖合同》有效并判令被告鑫达公司协助原告办理位于上饶县锦绣年华小区七套商品房的房屋所有权登记手续的诉讼请求，予以支持。两被告虽未按借款协议的约定，及时按期履行还本付息责任，但原告已按协议约定，选择履行商品房买卖合同，故原告要求判令被告支付违约金20万元，被告鑫达公司承担连带清偿责任的诉讼请求已无合同依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、原告杨饶民与被告上饶市鑫达房地产开发有限公司于2009年11月28日签订的七份《商品房买卖合同》（注：原审判决逐一列举了七份商品房买卖合同具体的编号、房号、面积、总价款、登记备案时间，本院在此不再赘述）有效；二、被告上饶市鑫达房地产开发有限公司应在本判决生效后三日内协助原告杨饶民办理上述位于上饶县锦绣年华小区七套商品房的房屋所有权登记手续；三、驳回原告杨饶民的其他诉讼请求。上诉人鑫达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判上诉人归还被上诉人借款及法定利息。主要上诉理由：一、本案的定性应当是民间借贷纠纷而不是商品房买卖合同纠纷。原审没有认定为民间借贷关系，进而导致判决错误。二、上诉人按照约定每月通过彭伟的账户支付了3万元的违法利息。三、被上诉人杨饶民利用上诉人借钱心切的心理，乘人之危，迫使上诉人以远低于市场价的价格与其签订了七套商品房的买卖合同。被上诉人杨饶民答辩称，原审判决定性准确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：一、本案当事人签订的借款合同与商品房买卖合同都是合法有效的，借款合同中约定了未还款就能自动转为购房款，故本案定性正确。二、约定支付的利息是双方自愿的，且部分利息得到了实际履行。三、本案合同的签订均系双方自愿的真实意思表示，没有胁迫行为。二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案争议焦点是商品房买卖合同生效履行的前提条件是否成就，故原审将本案定性为商品房买卖合同纠纷是正确的。被上诉人杨饶民要求通过购买担保人鑫达公司房屋并以借款本息抵偿购房款的方式实现自己的债权，是其行使实现债权方式选择权的结果。对于被上诉人有权行使该项选择权，上诉人已通过在借款合同担保栏内盖章的方式予以了确认，并与被上诉人杨饶民签订了商品房买卖合同，故上诉人鑫达公司要求改判由上诉人归还被上诉人借款及法定利息，违背了被上诉人杨饶民自由行使选择权的合同约定，本院不予支持。上诉人依约支付了部分利息，是其对自己民事权利义务的自由处分，不影响本案的处理。上诉人主张其迫于无奈才签订商品房买卖合同，但并未提供相关证据证明其受到胁迫等导致合同无效的法定情形发生，故上诉人的该项抗辩，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人上饶市鑫达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐迎风审判员 王 琦审判员 李胜军二〇一五年二月六日书记员 林也力 微信公众号“”