（2014）榆中民三终字第00914号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-12-29
案件名称
安居物业与王长青服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王某某,陕西兴业安居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榆中民三终字第00914号上诉人（原审被告）王某某委托代理人孙某，陕西东源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陕西兴业安居物业管理有限公司法定代表人张某某，系该公司董事长。委托代理人刘某某委托代理人马某某上诉人王某某因与被上诉人陕西兴业安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2014）榆民初字第02077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：陕西兴业安居物业管理有限公司是经榆林市工商行政管理局注册登记的企业法人，经营范围为物业管理（凭资质经营）；家政服务。2011年8月17日，榆林市安居物业管理有限公司（甲方）与王某某（乙方）签订民生家园商铺管理合同，约定：乙方租用1号楼商铺，甲方有权按照合同规定收取管理费。建筑面积为7200平方米，物业费1.2元／平方米／月，从2011年7月1日开始收取。合同还约定了其他事项。合同签订后，陕西兴业安居物业管理有限公司为民生家园1号楼商铺的业主提供物业服务。王某某租赁的商铺为民生家园1号楼商铺，其中经营的商户名称为红天地茶行，建筑面积为1550平方米，拖欠陕西兴业安居物业管理有限公司2011年11月22日起2013年12月31日止，物业费47058元（1550平方米×1.2元／平方米×25个月加9元），暖气费10000元（2012年11月1日起至2013年3月31日止），暖气费61225元（1550平方米×7.9元／平方米×5个月=61225元）。陕西兴业安居物业管理有限公司要求王某某交纳上述费用时，王某某以陕西兴业安居物业管理有限公司在物业服务中是与刘某某进行的业务往来，费用应向刘某某主张为由不予交纳。故陕西兴业安居物业管理有限公司提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，榆林市安居物业管理有限公司于2011年11月10日变更名称为陕西兴业安居物业管理有限公司。一审法院认为：榆林市安居物业管理有限公司与王某某签订的民生家园商铺管理合同，签订合同后，陕西兴业安居物业管理有限公司为民生家园1号楼商铺其中有商户名称为红天地茶行的业主提供了物业服务，双方形成了物业服务合同关系，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法应确认为有效合同。王某某抗辩陕西兴业安居物业管理有限公司在物业服务中是与红天地茶行业主刘某某进行的业务往来，应向刘某某主张的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。陕西兴业安居物业管理有限公司主张王某某应付物业费47058元、取暖费71225元有事实依据，依法应予支持；陕西兴业安居物业管理有限公司主张王某某承担滞纳金143644.60元（按每日千分之二计算）的诉讼请求，因双方在合同中没有明确约定违约责任的承担，陕西兴业安居物业管理有限公司亦未提供造成其损失的相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：1、本判决生效后十日内，由王某某付给陕西兴业安居物业管理有限公司物业费47058元、取暖费71225元，计人民币118283元。2、驳回陕西兴业安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，由陕西兴业安居物业管理有限公司负担140元，王某某负担3200元。宣判后，王某某不服，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销（2014）榆民初字第02077号民事判决，发回重审或依法改判。理由：1、红天地茶行的业主是刘某某，多年来一直是刘某某将物业管理费、水费、电费等直接交纳给被上诉人陕西兴业安居物业管理有限公司，本案的被告应是刘某某而非上诉人。2、被上诉人陕西兴业安居物业管理有限公司主张的物业费用47058元，如何确定“红天地茶行”实际经营面积为1550平方米。被上诉人未证明其向上诉人进行了哪些物业服务。3、上诉人与被上诉人陕西兴业安居物业管理有限公司所签订的《民生家园商铺管理合同》没有约定暖气费由上诉人来交纳。且取暖费的单价7.9元／平方米没有物价局的相关政府文件和取暖标准。被上诉人陕西兴业安居物业管理有限公司答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，恳请二审法院维持一审判决，维护我公司的利益。本院经审理查明：王某某租赁民生家园1号楼商铺后，将其分割成若干个面积不等的商户铺位对外出租，“红天地茶行”经营业主刘某某即承租者之一。其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，陕西兴业安居物业管理有限公司与王某某签订《民生家园商铺管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。上诉人称陕西兴业安居物业管理有限公司应以“红天地茶行”业主刘某某为被告的上诉理由，因物业管理合同的双方为陕西兴业安居物业管理有限公司（甲方）与王某某（乙方），刘某某并非该合同中的主体，依据合同主体的相对性原则，该物业管理合同对双方当事人具有法律约束力，故该上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人称“红天地茶行”的实际经营面积不能确定以及并未约定暖气费由上诉人来交纳且取暖费的单价7.9元／平方米没有物价局的相关政府文件和取暖标准的上诉理由，经查，上诉人在一审时提交的王某某与刘某某租赁合同“第一条租赁标的中载明：出租面积为该商住楼二层建筑面积为1150平方米及一层由西向东二间面积约为400平方米”，据此，能够确定“红天地茶行”的实际经营面积为1550平方米，而陕西兴业安居物业管理有限公司也以1550平方米计算费用，并无差异；对于暖气费单价7.9／元平方米，按照陕西省物价局陕价经发（2011）82号文件规定，自备供暖系统且未实行分户计量的小区由物业服务企业据实收取，此为收取暖气费的依据及标准；陕西兴业安居物业管理有限公司（甲方）与王某某（乙方）签订《民生家园商铺管理合同》，其系乙方王某某的物业管理服务商，具有向乙方王某某收取物业管理费并包括暖气费的合同权利，故上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由王某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 白吉恩代理审判员 霍 韬代理审判员 李文龙二〇一五年二月六日书 记 员 李 炜 关注微信公众号“”