（2014）南民一民初字第279号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-24
案件名称
杨玉芝与张颖、杨立波确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨玉芝,张颖,杨立波
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民一民初字第279号原告杨玉芝，女，1941年11月7日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王慧，女，1968年12月20日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告张颖，女，1971年7月31日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人丁天明，男，黑龙江闻尔达律师事务所律师。被告杨立波，男，1979年12月5日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人张丽平，女，1970年10月14日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王晓平，男，1966年5月14日生，汉族，住哈尔滨市道里区。原告杨玉芝与被告张颖、杨立波确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王慧、被告张颖及其委托代理人丁天明，被告杨立波委托代理人张丽平、王晓平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告是其丈夫王伯贤去世后遗留的哈尔滨市南岗区平公街45号东平公寓A单元19层1号的合法继承人。2008年2月5日王伯贤病逝后，原告与被告杨立波、儿媳张丽平、孙子杨籽宁一直在此居住。因公证手续繁琐，故原告一直未将该房产更名到原告名下，但原告并未授权任何人处置该房产，也无相关房产部门工作人员到此勘验，因争议住房在原告不知情的情况下被更名过户到被告张颖的名下，原告认为被告杨立波和张颖签订的购房协议侵犯了原告的合法权益，为无效协议，故原告诉至法院，请求确认购房合同无效。被告张颖辩称，不同意原告诉讼请求。张颖与杨立波签订的房屋买卖合同是真实意思表示，且依据中华人民共和国房地产管理法第61条第3款规定，张颖与被告杨立波之间的买卖协议签订之后履行合同约定的义务，遵照了法律的相关规定，依法完成了该处房产产权变更登记，张颖已经合法取得了该处房屋的所有权。被告杨立波辩称，买卖协议不成立，被告张颖是在杨玉芝不知情的情况下做的更名过户手续，房子没有卖给张颖。原告为证明诉讼主张的成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、诉争之房原告杨玉芝丈夫王伯贤的购房合同、购房发票哈房权证开自第000554**号房产证。证明平公街45号A单元19层1号房所有权人原来是王伯贤。被告张颖对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。被告杨立波对该证据无异议。证据二、原告杨玉芝户口社区出具的证明。证明杨玉芝和王伯贤是合法夫妻。被告张颖对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。被告杨立波对该证据无异议。证据三、黑龙江省东龙物业公司出具的物业费、电梯费、包烧费、进户费。被告张颖对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。被告杨立波对该证据无异议。证据四、王伯贤死亡证明一份。证明王伯贤2008年2月15日病逝，同时证明王伯贤和杨玉芝于2011年10月20日委托马振东处理该房的公证书是虚假的，杨立波与王伯贤于2011年11月28日签订的买卖协议也是虚假的。被告张颖对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。被告杨立波对该证据无异议。证明五、杨玉芝个人档案一份。证明王伯贤是其丈夫，共有子女三人，证明任何子女都没有享有和处理该房的权利。被告张颖对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。被告杨立波对该证据无异议。证据六、杨立波与原告杨玉芝于2011年10月20日共同委托马振东处理该房的公证书一份2011年11月28日签订的买卖协议一份。证明该公证以及该协议是虚假的。被告张颖对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。被告杨立波对该证据无异议。证据七、杨立波的房产证、杨立波和张丽平于2012年5月7日委托马明欣公证书一份、杨立波与张颖于2013年4月26日签证诉争之房的买卖协议一份。证明杨立波的房产证是虚假的是无效的，杨立波与张丽平所做的委托不是真实的，杨立波与张颖签订的买卖协议无效，不构成善意取得，被告张颖没有实际支付购房款，该交易价格也违反市场价格，被告张颖是恶意串通办理的产权过户。被告张颖的质证意见为通过原告出示的两份证据可以得知王伯贤于2011年11月28日与杨立波签订了购房买卖合同，并委托马振东全权代理，而原告出示的这份证据中显示的是登记在杨立波名下，同时也证明杨立波对于该处房产具有无争议所有权、无瑕疵的处置权，该份证据非但不能证明原告所指的证明目的，更从侧面反映出杨立波与张颖签订了购房买卖协议合法有效。被告杨立波对该证据无异议。被告张颖为证明其抗辩主张的成立，向法院提交如下证据并当庭举示：证据一、登记在杨立波名下房产证一份，哈尔滨市公证处做出的杨立波与张丽平委托马明欣公证书一份、张颖与杨立波签订的房地产买卖合同一份，（杨立波委托代理人马明欣、杨立波、张丽平与马明欣签订的房屋买卖协议书、杨立波与马明欣签订的房屋价值协议书及杨立波、张丽平为马明欣出具的20万元收条一张，该部分证据被告在庭审中提出不作为证据使用）。证明张颖与杨立波所签订的房屋买卖协议合法有效。原告对该证据真实性有异议，认为证据均系复印件，不予质证。认为公证书中的结婚证是虚假的，对公证书的真实性不清楚。被告杨立波对该证据真实性不清楚。证据二、坐落于南岗区平公街45号公平公寓A栋A单元19层1号，登记时间为2013年4月27日的房屋所有权证书，房屋编号哈房权证开自第2013047**号；登记在张颖名下坐落于南岗区平公街45号东平公寓C栋A单元19层1号房产证书，房屋编号为哈2013第03006674号；证明张颖已经依法取得该处房屋所有权。原告对证据二真实性无异议，但认为取得不合法。被告杨立波对该证据真实性无异议，认为取得不合法。证据三、张颖与杨立波达成房屋买卖意向后为完成房屋产权变更登记缴纳的所有税费的发票。证明双方房屋买卖合同系双方真实意思表示，张颖合法取得该处房屋所有权。原告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，认为取得房产证中缴纳的税费中不能证明杨立波付款。被告杨立波对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为取得房产证中缴纳的税费中不能证明杨立波付款。本院认证意见为：对原、被告出示证据的真实性予以采信。经审理查明，原告杨玉芝与被告杨立波系母子关系。坐落于哈尔滨市南岗区平公街45号东平公寓C栋A单元19层1号的争议房产原产权人为王伯贤，系原告杨玉芝丈夫。2008年2月5日王伯贤去世，争议房产未进行分割。2011年11月28日被告杨立波与案外人马振东签订购房协议一份，将争议房产过户到杨立波名下。案外人马振东的委托书显示为王伯贤、杨玉芝于2011年11月28日共同委托授权其办理房屋交易过户更名的一切手续。2012年5月7日，杨立波与其配偶张丽平在（2012）黑哈证内民字第5850号公证书中签字，委托案外人马明欣作为代理人，可以处理争议房产的买卖、还贷、查档、出现场、收房款等事宜。2013年4月26日，马明欣与张颖签订了购房合同，将争议房产卖给被告张颖，在缴纳相关税费后，张颖取得争议房产所有权。现原告以被告杨立波非法取得争议房产所有权并擅自转让给被告张颖为由，诉至法院，请求确认被告杨立波和张颖的买卖合同无效，为此，双方形成诉讼。审理中，被告张颖未能出示付款的证据。本院认为：公民的合法权益受法律保护，本案争议的焦点为被告杨立波与张颖签订的合同是否合法有效，从庭审双方的举证来看，争议房产原为王伯贤与原告共有，王伯贤去世后，被告杨立波并未通过继承或者原告赠与取得争议房产全部物权，争议房产虽登记在被告杨立波名下，但其物权的取得系基于伪造已经去世的王伯贤授权进行的交易，该交易为虚假交易，故被告杨立波取得的争议房产所有权尽管形式上符合不动产登记要件，但本质上是对他人财产权的侵犯，物权的取得不具有合法基础，故被告杨立波处分争议房产行为实为无权处分。被告张颖虽抗辩其与杨立波的合同系真实意思表示，争议房产在房产部门公示所有权人为杨立波，且双方已经完成更名过户，被告已经善意取得，但被告张颖并不能举示证据证明其已经支付了合理对价，不能证明自己在交易过程中善意无过失，不符合物权法中关于善意取得的规定，故其与被告杨立波的买卖行为因杨立波无处分权，且未取得有处分权人的认可而导致无效，原告杨玉芝的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：被告杨立波与张颖于2013年4月26日签订的关于哈尔滨市南岗区平公街45号东平公寓C栋A单元19层1号的房产买卖协议无效。案件受理费100元，由被告杨立波、张颖各负担50元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 王 兰人民陪审员 陈淑华人民陪审员 苏惠梅二〇一五年二月六日书 记 员 谢百玲 微信公众号“”