（2014）龙民一初字第369号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2016-06-20
案件名称
刘亚兴与吉化集团公司、中国石油吉林石化矿区服务事业部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘亚兴,吉化集团公司,中国石油吉林石化矿区服务事业部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第369号原告：刘亚兴，男，1972年2月15日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：杨树春，吉林正宵律师事务所律师。被告：吉化集团公司，住所地：吉林市龙潭区。法定代表人：王光军，职务经理。委托代理人：刘明奇，法律顾问。被告：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所地：吉林市昌邑区。负责人：丛二丁，主任。委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。原告刘亚兴诉被告吉化集团公司（以下简称吉化公司）、中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区事业部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘亚兴及其委托代理人杨树春，被告吉化公司的委托代理人刘明奇、被告矿区事业部的委托代理人段大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告自2000年起租用被告位于龙潭区原龙东小区内跑马场的一幢建筑面积925平方米的房屋从事经营活动。2011年初，原告在征得被告同意的情况下，筹措资金筹建养老院，至2011年8月，经龙潭区民政部门核名为“吉林市龙潭区龙东老年公寓”，后因被告不能出具有效的房屋产权证，致使老年公寓无法开业，给原告造成巨大的财产损失，原告与被告就赔偿数额问题多次协商，被告同意赔偿，但就赔偿数额问题始终没有达成一致，经过评估等一系列程序，拖延至今。故原告诉至法院，请求法院判令：1、两名被告连带赔偿原告添附物投资损失计人民币3，263，328.51元；2、两被告连带赔偿设计费60，000.00元；3、返还原告2011年房屋租赁费100，000.00元；4、支付原告更夫费63，000.00元；5、赔偿添附物投资利息损失（按银行同期贷款利率从2011年8月1日计算至给付之日止）；6、诉讼费由被告承担。被告矿区事业部辩称：1、我部在本案房屋租赁过程中没有任何过错，原告的损失是原告自己的过失造成的，被告不应承担赔偿责任。1、原告刘亚兴在改项前并没有进行全面细致的从业资格及市场准入等相关调查，在没有办理老年公寓的相关手续之前就冒然进行装修，原告存在严重过失，应当自己承担损失。原告刘亚兴利用涉案房屋经营浴池近10年，对房屋的所有情况，包括房屋证照、土地性质等都非常了解。原告开办养老院，毕竟是特殊行业，应先进行调查，先办理相关手续。对于开办老年公寓所需要的硬件、软件设施都需要哪些，其所租赁房屋是否符合开办养老院条件，应该在装修前了解清楚，避免损失，这是经营者的基本常识。原告未调查，则损失自担。如果调查了，故意为之，是恶意添附，后又于2012年恶意签定房屋租赁合同并进行诉讼，属于对国有资产的讹诈。2、《房屋租赁合同》并没有约定被告负责办理或保证能办理老年公寓的相关手续。因此原告要求被告承担损失，无任何法律依据。原告是独立经营，被告矿区事业部只是出租房屋，《房屋租赁合同》没有约定被告矿区事业部负责办理或保证能办理老年公寓的相关手续，对此房屋能否经营养老院的市场调查，责任在原告而不在被告。被告房屋质量没有问题，产权也属于吉化公司所有，也没有问题；租赁合同中约定产权问题指的是不发生侵犯第三方权利的情况（即房屋权属明确、无第三人对此房屋产权主张权利）。因此原告要求被告承担损失，无任何法律依据。3、2011年原告刘亚兴对涉案房屋的装修应视为对浴池装修，刘亚兴签订2012年《房屋租赁合同》，约定租赁房屋用途为龙东老年公寓后没再进行装修，所以原告无证据证明是为开设老年公寓而装修。2010年11、12月份常明贤与被告吉化矿区事业部签订的房屋租赁合同中约定租赁房屋用途为浴池，2011年常明贤分两次支付了2011年的全部租金，证明常明贤只是为经营浴池而续租。刘亚兴在2011年装修不能证明是为开设老年公寓而装修。原告刘亚兴签订2012年租赁合同时实际已明知该房屋不符合开办老年公寓条件，还恶意与被告方签订房屋租赁合同，约定租赁房屋用途为龙东老年公寓，再依此合同对被告提起诉讼，明显属于对国有资产的讹诈。4、原告根据《评估报告》作为自己装修损失的依据，不符合原、被告之间的约定。根据原、被告双方签订的《备忘录》第二条可以看出，原、被告均认可《评估报告》不代表被告矿区事业部全部认可的索赔内容。因为评估包括了除土地和房产以外的所有资产，而房屋装修改建不完全是原告投入，有部分是被告投入，并且其中包含原告为经营浴池而进行的装修，难以分清。被告不是原告装修的受益人，不存在对原告装修费用的赔偿、补偿问题。现被告依法要求原告对涉案房屋的装修和添附，能迁走的迁走，不能迁走的，在不影响房屋使用价值的情况下，可以拆除。5、原告主张的为开办老年公寓而产生的人员开支等费用应由原告承担，对开办老年公寓预计的经营收益和政府补贴均属于预期收益，不是实际损失，甚至连间接损失都不是，被告无赔偿义务。被告有权要求刘亚兴在不影响房屋使用价值的情况下，拆除其装修部分、恢复房屋原状，并承担违约责任。根据房屋租赁合同第3条，除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。根据合同7.4.2条，如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，应征得甲方同意。原告无证据证明2011年被告同意其改变房屋租赁用途、允许大规模装修，应拆除其装修部分、恢复原状。根据合同10.2.2条，擅自改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，承担合同价款10%的违约金。即按照房屋年租金10万元×10%=1万元违约金。根据合同8.3条，租赁期满或合同解除，乙方必须搬出全部物件，搬迁后5日内房屋如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。本案中如原告仍不搬出租赁房屋内全部物件，则视为原告放弃所有权，被告方有权处理。由于2011年房屋实际承租人是常明贤不是原告，所以原告没有主体资格。总之，是原告的过失造成其自身损失，被告履行了合同义务，不存在违约行为，不同意赔偿。相反，被告有权要求原告刘亚兴在不影响房屋使用价值的情况下，拆除其装修部分、恢复房屋原状，并承担违约责任。被告吉化公司辩称：答辩意见同矿区事业部。根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：原告诉请是否有事实及法律依据。1、房屋租赁合同一份，证明：1、原告租赁被告矿区事业部的房屋，租赁期为2011年1月1日至2012年12月31日，租赁期为2年；2、租赁房屋的地点、建筑面积等自然情况；3、合同约定双方权利义务关系。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，合同中约定的租赁期为1年是2012年1月1日至2012年12月31日，其他无异议。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见，原告于2011年进行投资装修的，但是合同签订的时间是2012年。2、被告矿区事业部出具的情况说明一份，证明2012年签的租赁合同，实为是2011年至2012年两年的合同。被告矿区事业部经质证后表示无异议，常明贤确实与我公司2010年11月至12月签过一份租赁合同，用途是浴池，无法证明2011年时用途是老年公寓。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。3、吉林市养老机构冠名申请核定表一份，证明2011年8月1日核名为吉林市龙东老年公寓。被告矿区事业部经质证后表示无异议。2011年年初被告矿区与原告签订的房屋租赁合同不可能涉及龙东老年公寓的问题。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。4、2012年1月9日矿区事业部供热公司出具的请示一份，证明原告于2011年1月9日已经办理了手续，原告于2011年租赁该房屋。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，只能够证明租赁期是2012年1月1日至2012年12月31日，原告在没有老年公寓手续之前就进行装修，所以过错在原告。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。5、所有权证复印件一份及原告出具的借条复印件一份，证明租赁房屋的产权手续不完善，该产权证在房产局没有登记，该产权证已经作废了，导致原告不能办理手续。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，房产证是龙潭区人民政府颁发的，曾被法院冻结抵押，如果房产证有瑕疵是不能被冻结抵押的，房产局的管理问题与我单位无关。该房产仍归石化公司有所，矿区事业部管理。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。6、消防设计说明及图纸，证明原告在租赁房屋后委托设计部门对该房屋的消防及内部结构进行了设计。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，与本案没有关联性。被告吉化公司经质证后表示无异议。7、收据一份，证明2011年5月30日原告设计装潢和消防图纸的设计费用6万元。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，与原告诉请没有关联性。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。8、被告矿区事业部出具的委托方承诺函一份，证明：1、2012年12月31日双方已经发生了纠纷，2、由于赔偿价格双方协商不成，被告委托资产评估公司对房屋进行评估，并承诺对评估结论无异议。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，但是由于费用问题，我方委托的，委托后我们签了备忘录，双方协商解决赔偿事项。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。9、被告矿区事业部出具的备忘录一份，证明2013年2月26日双方就跑马场达成协议。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，是双方合意达成的协议，是双方真实意思表示。被告吉化公司经质证后表示是双方选择的评估。10、房屋交接单一份，证明2013年4月18日原告将房屋及添附物全部交给被告。被告矿区事业部经质证后表示无异议。被告吉化公司经质证后表示无异议。11、资产评估报告一份，证明2013年9月30日，评估固定资产汇总表七记录增值额，评估损失3，263，329.00元，因为我方添附，是全新的没有使用，所以应该按照原值计算，不能按照净值计算。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，原告如果不同意按照评估报告计算，则是对评估报告的否认，且评估报告中没有分清装修和修建哪些部分是为浴池装修，哪些部分是养老院装修的，还有一些是吉化集团自建的部分。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见，评估报告是对现有房屋进行的客观评估，不是为了诉讼而做的评估，所以不是原告起诉赔偿的依据。12、评估报告签收单一份，证明2013年10月16日我方收到化公司寄来的评估报告，扩大的损失是被告造成的。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，我们没有剥夺原告的诉权。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。13、原告与被告往来协商的信件6份，证明原告发现房屋产权证有重大瑕疵，老年公寓无法办理营业手续时就提出了解决方案，是双方解决纠纷的过程。被告矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，是双方协商的过程。被告吉化公司经质证后表示同矿区事业部质证意见。14、证人张成安的证人证言，证明张成安从2011年7、8月份到2013年5、6月在原告处打工，看养老院。工资每月1，500.00元，一月一结，养老院一共2个人看，原告不欠我工资。原告经质证后表示，证人是原告父亲雇佣的，所以和原告不认识，对证人证言无异议。被告吉化公司、矿区事业部经质证后表示与本案无关联性。15、证人孙恒超的证人证言，证明其在原告浴池装修处打更，每月工资1，500.00元，从2011年7、8月到2013年5、6月，工资已经结清。原告经质证后表示，证人是原告父亲雇佣的，所以和原告不认识，对证人证言无异议。被告吉化公司、矿区事业部经质证后表示与本案无关联性。16、收条2张，证明证人的工资已经全部付清。被告吉化公司、矿区事业部经质证后表示对真实性无异议，证人与原告之间有关系，与被告无关联性。被告矿区事业部向本院提交证据如下：1、吉化公用事业部与承租方刘亚兴于2004年签订的《房屋租赁合同》复印件一份。证明：原告刘亚兴利用涉案房屋经营浴池近10年，对房屋的所有情况，包括房屋证照、土地性质等应非常了解。原告经质证后表示无异议，证据上签名是原告，所以能够证明原告一直经营龙东浴池。我方是2011年办了老年公寓。被告吉化公司经质证后表示无异议。2、承租方为常明贤的2010年11-12月份房屋租赁合同一份、常明贤2010年11-12月份、2011年1-2月份、2011年3-12月份的房租进账单各一张、承租方为刘亚兴的2012年《房屋租赁合同》一份，证明：1、常明贤在2010年房屋租赁合同中约定租赁房屋用途为浴池，2011年常明贤交纳房租属于为经营浴池而续租。2、原告刘亚兴称2011年装修的涉案房屋，当时承租人不是刘亚兴，刘亚兴不具有本案的原告资格。3、原告刘亚兴签订2012年租赁合同时实际已明知该房屋不符合开办老年公寓条件，还恶意与被告方签定房屋租赁合同，约定租赁房屋用途为龙东老年公寓，再依此合同对被告提起诉讼，明显属于对国有资产的讹诈。原告经质证后表示对房屋租赁合同真实性无异议、合法性无异议，对关联性有异议，常明贤是替代刘亚兴签合同，租赁合同是2010年11月、12月与本案无关；进账单与本案无关，因为当时是常明贤签的合同，所以交钱的名头写的是常明贤，但是钱是我拿的，常明贤是我姐夫。被告吉化公司经质证后表示无异议。3、吉化矿区事业部与刘亚兴于2013年2月26日签订的《备忘录》一份，证明：原告根据《评估报告》作为自己装修损失的依据，不符合原、被告之间的约定。根据原、被告双方签定的《备忘录》第二条可以看出，原、被告均认可《评估报告》不代表被告矿区事业部全部认可的索赔内容。原告、被告吉化公司经质证后表示无异议。4、涉案房屋的《单位房屋所有权证》、吉化集团吉林市联合化工厂与吉化集体公用事业总公司的《抹帐协议》、吉化集团公司的《关于中国石油吉林石化矿区服务事业部对外出租商业用房的说明》一份。证明涉案房屋产权归吉化公司所有，产权没有问题。吉化矿区事业部有权对外出租经营吉化集团公司的商业用房，并有权以其名义处置因出租商业用房而产生的争议及纠纷。原告经质证后表示对房产证有异议，是已经作废了的，其他的无异议。被告吉化公司经质证后表示无异议。5、投入明细一组，证明2006年、2007年我公司对原告房屋进行了改造。原告经质证后表示，被告的改造不是添附物，属正常的维修。被告吉化公司经质证后表示无异议。被告吉化公司未向本院提交证据。本院经审查后，对原、被告提交的证据综合评判如下：原告提交的证据1-13，该证据经被告质证后对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据具有真实性、合法性、关联性，故本院对上述证据予以采信。对原告提交的证据14-16，上述证据能够相互印证，故本院对上述证据予以采信。对被告矿区事业部提交的证据1、2，该证据与本案不具有关联性，不能够证明被告矿区事业部的待证问题，故本院对该证据的证明力不予确认。对被告矿区事业部提交的证据3，经原告及被告吉化集团质证后无异议，故本院对该证据予以采信。对被告矿区事业部提交的证据4，本院对该证据的真实性予以确认。对被告矿区事业部提交的证据5，由于该证据系被告单方出具，且该证据显示的时间系2007年，无法确认该证据的真实性及与本案的关联性，故本院对该证据不予采信。根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确认如下事实：2011年12月6日，原告与被告矿区事业部签订房屋租赁合同，由原告租赁被告坐落于吉林市铁东龙东小区内原龙东跑马场间数10间，建筑面积为925平方米房屋，合同约定租房用途为龙东老年公寓，租赁期限为1年，从2012年1月1日至2012年12月31日，租金10万元。2014年3月21日，被告矿区事业部出具关于刘亚兴租赁龙东跑马场2011年-2012年租赁合同的情况说明：“2011年由于事业部预出售部分工商房屋要求签订2011年1-2月份两个月租赁合同，后由于出售计划取消，延误2011年合同签订时间，经事业部主管部门同意签订2012年合同时，同时收取2011年与2012年两年房租10万元（每年房租5万元）。形成压缩租赁合同，所以2012年合同包括2011年合同。”2011年6月，吉林市民用建筑设计有限责任公司为原告预改造的龙东老年公寓进行了消防设计，原告支付设计费用6万元。原告对其租赁的房屋进行老年公寓的装修改造，2011年8月，经龙潭区民政部门核名为“吉林市龙潭区龙东老年公寓”，后原告在办理龙东老年公寓的营业许可手续时，消防部门按照吉市公消字（2010）23号《关于印发﹤吉林市建设工程消防监督管理工作实施办法（暂行）﹥的通知》要求原告提供建筑的消防审核、消防验收意见书及房屋产权证复印件，原告要求被告矿区事业部提供上述材料，2012年1月9日，被告矿区事业部供热公司向被告矿区事业部生产运行处请示，请其协调解决刘亚兴在办理营业许可手续过程中需要出租方提供的房屋原始建筑图纸、房屋备案证和房屋消防安全合格证等相关资料。2012年1月29日，原告借用本案争议房屋的房屋所有权证书（房屋所有权证号为吉房权龙字第1024号）。后被告矿区事业部、吉化公司未向原告提供本案争议房屋的消防审核、消防验收意见书等相关材料。原告未取得消防许可，龙东老年公寓未开业经营。2012年12月3日，原告与被告矿区事业部共同委托辽宁元正资产评估有限公司对本案争议房屋除土地和房产以外的所有资产进行评估，资产评估原值为3，263，329.00元，净值为2，905，804.00元。2013年4月18日，原告向被告矿区事业部将本案争议房屋及所有资产交接完毕。另查明，本案被告吉化公司为本案争议房屋的所有权人，1999年8月30日，被告吉化公司将本案争议房屋通过抹帐的形式抵顶给被告矿区事业部。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”2011年12月6日，原告与被告矿区事业部签订房屋租赁合同，约定由原告租赁本案争议房屋即坐落于吉林市铁东龙东小区内原龙东跑马场间数10间，建筑面积为925平方米房屋，合同约定租房用途为龙东老年公寓，租赁期限为1年，从2012年1月1日至2012年12月31日，租金10万元。2014年3月21日，被告矿区事业部出具关于刘亚兴租赁龙东跑马场2011年-2012年租赁合同的情况说明，“由于被告矿区事业部出售计划取消，延误2011年合同签订时间，经事业部主管部门同意签订2012年合同时，同时收取2011年与2012年两年房租10万元（每年房租5万元）。形成压缩租赁合同，所以2012年合同包括2011年合同。”因此本院认为原告与被告矿区事业部于2011年12月6日签订的房屋租赁合同实为2011年、2012年两年的房屋租赁合同，原告自2011年便与被告矿区事业部形成了关于龙东老年公寓的房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告与被告矿区事业部在2011年12月6日签订的房屋租赁合同中第9条约定：“甲方应保障乙方在使用房屋时不存在房屋质量和产权问题，不会发生侵犯第三方权利的情况。如因房屋质量问题、产权问题给乙方或者第三方造成损失，由甲方赔偿。”原告租赁被告矿区事业部房屋的合同目的系经营龙东老年公寓，在办理营业许可的过程中，由于被告矿区事业部不能向原告提供具备完备手续的房屋产权证书、消防审核、消防验收意见书等材料，且该房屋在房地产管理部门亦不具有完备的房屋档案手续，说明该房屋存在消防问题，消防问题系房屋质量问题之一，因该房屋质量问题导致原告未能办理龙东老年公寓的经营许可，不能开业经营，致使其不能实现租赁房屋的合同目的，因此被告矿区事业部应因其违约行为对原告造成的损失承担赔偿责任。根据合同相对性的原则，违约责任的效力仅及于合同相对人，不及于第三人，由于原告与被告吉化公司之间不存在合同关系，故原告要求被告吉化公司承担连带责任的请求，本院不予支持。原告诉讼请求中计算的经济损失符合法律规定的部分予以支持。具体核定如下：对于装修损失，由于本案中的资产评估系原告与被告矿区事业部共同委托的鉴定机构，故本院对该评估报告予以采信。资产评估原值为3，263，329.00元，净值为2，905，804.00元，由于资产原值系原告在装修过程中的实际投入，故原告的装修损失应为装修原值，即3，263，329.00元及利息（以本金3，263，329.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付，自2011年8月31日至实际给付之日止），对于被告矿区事业部认为该评估的资产中有一部分系被告矿区事业部所投入装修的主张，由于其未提交有效证据证明资产评估中的何项资产系其投入进行的装修，故本院对被告矿区事业部的该项主张不予支持。由于原告与被告矿区事业部已经就本案争议房屋内的资产交接完毕，被告矿区事业部已对该部分资产进行接收，该部分资产归被告矿区事业部所有。对于设计费6万元，该费用系对该老年公寓进行消防设计产生，故本院对该部分损失予以支持；对于租金10万元，由于被告矿区事业部的违约行为，导致原告租赁被告矿区事业部房屋的合同目的未能实现，故本院对该部分损失予以支持；对于人工费63，000.00元，该费用系原告雇佣工人看管该老年公寓所产生，对于该部分损失，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内赔偿原告刘亚兴装修损失3，263，329.00元及利息（以本金3，263，329.00元为基数，按照中国人民银行的同期同类贷款利率支付，支付期限为2011年8月31日起至实际给付之日止）；二、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内赔偿原告刘亚兴设计费损失6万元；三、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内赔偿原告刘亚兴人工费损失63，000.00元；四、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内返还原告刘亚兴租金10万元；五、驳回原告刘亚兴的其他诉讼请求。案件受理费46，277.00元，由被告中国石油吉林石化矿区服务事业部负担。审 判 长 崔思文代理审判员 杨 兵代理审判员 黄 巍二〇一五年二月六日代理书记员 朱清萍 来源：