（2014）绍诸草民初字第199号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-07-06
案件名称
陈文龙、陈凤英与张义鹏占有物返还纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈文龙,陈凤英,张义鹏,杨汉军
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍诸草民初字第199号原告：陈文龙。原告：陈凤英。二原告委托代理人：章伯均，浙江靖光律师事务所律师。被告：张义鹏。委托代理人：丁飞军、张渝佳，浙江博凡律师事务所律师。第三人：杨汉军。原告陈文龙、陈凤英为与被告张义鹏占有物返还纠纷一案，于2014年7月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员徐国平独任审判，于2014年9月1日公开开庭进行。二原告委托代理人章伯均、被告委托代理人丁飞军、张渝佳到庭参加诉讼。审理中，被告张义鹏申请追加杨汉军作为第三人参加诉讼，对此原告表示同意，本院依法追加杨汉军作为第三人参加诉讼。本案于2014年9月19日再次公开开庭进行了审理。二原告委托代理人章伯均、被告张义鹏及其委托代理人丁飞军以及第三人杨汉军到庭参加诉讼。原告陈凤英对被告庭后提交的《租房协议》原件中手写文字形成时间的同一性申请鉴定，本院予以准许。鉴定完毕，本案于2014年12月24日第三次公开开庭进行了审理。二原告委托代理人章伯均、被告张义鹏及其委托代理人张渝佳以及第三人杨汉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文龙、陈凤英起诉称：2014年1月14日，二原告与杨汉军、徐剑娣签订位于诸暨市大唐镇轻纺袜业城B区411-412号二层（建筑面积为147.10平方米）房屋买卖合同。2014年2月10日，双方到房产主管部门办理了国有土地使用权、房屋所有权证的变更登记手续。2011年12月30日，被告与杨汉军签订租房协议，双方约定租房期限从2011年12月30日至2014年3月29日，租赁费用为22万元整。租赁合同到期后，原告要求被告腾房并交还租赁物，遭被告拒绝，并对租赁物强占至今，侵犯了原告权益，给原告造成一定的经济损失。现原告起诉请求判令：一、被告对诸暨市大唐镇轻纺袜业城B区411-412号房屋立即停止侵害，返还非法占用原告房屋；二、被告向原告支付2014年3月29日至2014年6月29日间房屋占用费27000元，并支付自2014年6月30日起至腾房之日止按300元／日计算的房屋占用费；三、本案诉讼费用由被告承担。被告张义鹏答辩称：根据被告与第三人杨汉军于2011年12月30日签订的租房协议，租赁期限尚未到期，被告有权占有、使用讼争房屋，二原告无权要求被告腾房，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨汉军答辩称：第三人与被告间租赁期限为两年，现租赁期限已满。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据材料：1、二原告与第三人杨汉军、案外人徐剑娣于2014年1月14日签订的房地产买卖协议复印件一份，用以证实第三人杨汉军将讼争房屋转让给二原告的事实。经质证，被告对该证据材料的真实性没有异议，但认为被告租赁期至2031年，第三人于租赁期间出卖房屋侵犯了被告的优先购买权，被告认为第三人与二原告间的成交价格明显低于市场价格，属恶意低价转让财产，被告保留行驶撤销权的权利。第三人对该证据材料的真实性没有异议。2、土地使用权转让申请表复印件一份、房地产估价报告复印件一份、金融债权保全证明书复印件一份、二原告名下讼争房屋所有权证及国有土地使用权证复印件各一份、二原告户口簿复印件一份，用以证实二原告已通过评估、使用权转让申请等程序合法取得讼争房屋所有权及土地使用权的事实。经质证，被告对该组证据材料的真实性没有异议，但认为评估价格明显低于市场价格，而成交价格与评估价格一致，二原告与第三人属恶意转移财产；二原告于被告租赁期间取得讼争房屋产权、侵犯了承租人优先购买权。第三人杨汉军对该组证据材料均无异议。3、第三人杨汉军出具的承诺书复印件一份，用以证实被告租赁期至2031年系被告伪造的事实。经质证，被告认为该承诺书只有第三人签名、没有落款日期，不符合证据的形式要件，第三人可以提交其租赁合同证明第三人的承诺是虚假的。第三人认可承诺书由其于2014年1月出具，且系其真实意思表示。被告张义鹏为支持其答辩意见，提交了证据材料4、被告与第三人于2011年12月30日签订的租房协议原件一份，用以证实因第三人欠被告70万元、双方就讼争房屋签订租赁协议、以租金抵扣借款本息的事实。经质证，二原告对该证据材料的真实性有异议，认为租期至2031年等添加内容系被告单方意思表示、并非协商一致的结果，且添加内容反映的是借款关系，而非租赁关系。第三人杨汉军认为租赁协议中打印内容系第三人与被告协商一致的结果，租期至2031年等手写内容非第三人书写、亦非第三人真实意思表示，其持有的租房协议中并无添加内容，被告租期只有两年。5、录音资料一份，录音中第三人陈述到不向法庭提交租房协议，推定第三人手上有租房协议的存在。经质证，原告认为无法确定录音中谈话主体、谈话内容的真实性。第三人杨汉军认为协议中小注的内容并非第三人书写，当时约定的租期为两年，录音内容并非杨汉军本人所说。本院出示证据材料6、金华天鉴司法鉴定所司法鉴定意见书及鉴定费发票各一份，鉴定意见为：送检的标注日期为“2011年12月30日”的《租房协议》中“1.5分息柒拾万元债权”及“注：另有欠款年内未付清按月息1.5分累计复息抵押摊位。续租租期至贰零叁壹年12月29号拾万元／年分期扣款”与其他手写内容不是同一时间一次性形成。原告陈文龙、陈凤英支出鉴定费2400元。经质证，二原告对该证据材料没有异议。被告认为该鉴定意见只能证明“1.5分息柒拾万元债权”及小注内容与其他手写内容不是同一时间一次性形成，并不足以推翻该添加部分系被告与第三人协商后合意添加的事实。第三人杨汉军对该证据材料没有异议。结合原、被告举证、质证意见，对以上证据材料本院认证如下：证据材料1-3，二原告及被告张义鹏、第三人杨汉军对该证据材料的真实性均无异议。本院认为该组证据材料虽为复印件，但二原告陈述原件因办理权证需要保存在诸暨市房地产管理处，故对证据材料1-3的真实性本院予以认定，并确认其证明力。证据材料4，二原告、第三人杨汉军对杨汉军将讼争房屋出租给被告张义鹏以及租期截至2014年3月29日，租金贰拾贰万元的事实均无异议，本院予以认定。二原告、第三人杨汉军以及被告张义鹏争议的焦点在于“1.5分息柒拾万元债权”及“注：另有欠款年内未付清按月息1.5分累计复息抵押摊位。续租租期至贰零叁壹年12月29号拾万元／年分期扣款”补充内容系被告张义鹏单方添加，还是被告张义鹏与第三人杨汉军协商一致的结果。为此，被告提交证据材料5，以证实第三人杨汉军持有租房协议但拒不向法庭提交，应推定“1.5分息柒拾万元债权”及小注内容系被告与第三人协商后添加。而原告陈凤英申请对“1.5分息柒拾万元债权”及小注内容进行鉴定，以证实争议部分系被告事后添加。证据材料5系被告张义鹏与第三人杨汉军手机通话过程中私自录制，通过仔细阅读录音内容，被告提交的书面内容与录音内容并不完全一致，尤其开头部分杨汉军录音中在“我的那张就不拿出来了”之后，遗漏了“我那张拿出来，你肯定输掉的”重要内容，结合本院依法委托鉴定得出的证据材料6，即使证据材料5能推定第三人杨汉军持有租房协议，亦不能进而推定添加内容系被告张义鹏与第三人杨汉军合意的结果。另，从合同变更的形式要件来看，该添加部分属原有合同内容的重大变更，双方当事人亦应就该变更部分通过签名或捺印等形式进行确认，而不应直接由被告张义鹏进行添加。故对证据材料5，本院不予认定。证据材料6系本院依法委托鉴定结构就争议内容进行鉴定而得出的鉴定意见，被告对该鉴定意见虽有异议，但并未能提交证据材料支持其异议，故对证据材料6，本院予以认定。经审理，本院认定事实如下：2014年1月14日，原告陈文龙、陈凤英与第三人杨汉军、案外人徐剑娣签订位于诸暨市大唐镇轻纺袜业城B区411-412号二层（建筑面积为147.10平方米）房屋买卖合同。2014年1月16日，原告陈文龙、陈凤英办理了讼争房屋所有权证；2014年2月10日原告陈文龙、陈凤英办理了讼争房屋国有土地使用权证。另查明，2011年12月30日被告张义鹏与第三人杨汉军就讼争房屋签订租赁协议一份，协议约定：租房期限为2011年12月30日至2014年3月29日；租赁费贰拾贰万元、起租日一次性付清。协议签订后，被告张义鹏在协议抬头乙方“张义鹏“三字后添加“1.5分息柒拾万元债权”；在租房期限“至2014年3月29日止“后添加“注：另有欠款年内未付清按月息1.5分累计复息抵押摊位。续租租期至贰零叁壹年12月29号拾万元／年分期扣款”。租赁合同到期后，原告陈文龙、陈凤英要求被告张义鹏腾房并交还租赁物，遭被告拒绝，二原告遂诉请来院要求支持其前述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点在于张义鹏以租期至2031年12月29日对抗原告诉请的答辩意见能否得到支持。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。若租期至2031年12月29日系被告张义鹏与第三人杨汉军合意的结果，被告张义鹏的租赁权理应受到法律的保护。本案中，被告张义鹏主张添加内容系其与第三人杨汉军协商一致后由其添加。本院认为添加内容租期至2031年12月29日且以拾万元／年分期扣款，系对原租赁协议的重大变更。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任之规定，被告张义鹏应对添加内容系其与第三人协商的结果承担举证责任，否则将由其承担不利后果。本案中，被告张义鹏未能提供有效证据支持其答辩意见，故对其答辩意见本院不予采信。原告陈文龙、陈凤英已取得讼争房屋所有权证及国有土地使用权证，而被告张义鹏租期已满，其无权继续占有二原告名下的讼争房屋，故本院对二原告要求被告返还占有讼争房屋的诉请予以支持。根据被告张义鹏与第三人杨汉军签订的租房协议，被告张义鹏租期至2014年3月29日止，被告张义鹏理应于租期届满后腾退房屋，但其仍继续占有、使用至今。现二原告诉请其支付自2014年3月29日至腾房日止按300元／日计算的房屋占用费。参照被告张义鹏与第三人杨汉军间原租费的约定，本院支持原告自2014年3月30日起按270元／日计算的房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告张义鹏应于本判决生效之日起十日内将其无权占有的原告陈文龙、陈凤英名下的、坐落于诸暨市大唐镇轻纺袜业城B区411-412号二层房屋返还原告陈文龙、陈凤英；二、被告张义鹏应支付原告陈文龙、陈凤英自2014年3月30日起至本判决确定的返还房屋之日止按270元／日计算的房屋占用费；三、驳回原告陈文龙、陈凤英的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费475元，减半收取237.50元，由被告张义鹏负担。鉴定费用2400元，由被告张义鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费475元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理）。代理审判员 徐国平二〇一五年二月六日书 记 员 朱国发 更多数据：搜索“”来源：