（2015）莱山民三初字第20号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2020-11-26
案件名称
赵美琪与张晨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市莱山区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
赵美琪；张晨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第四百零二条
全文
烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2015）莱山民三初字第20号原告赵美琪，女，1994年2月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人于广清，山东嘉翔律师事务所律师。委托代理人闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被告张晨，男，1989年10月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托代理人廉洁，山东广耀律师事务所律师。原告赵美琪与被告张晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理，依法由审判员冀文佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵美琪及其委托代理人闫化剑、被告张晨的委托代理人廉洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我委托我父亲赵玉凯将我所有的位于烟台市莱山区房屋对外出租。2013年8月1日，我父亲与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋，租赁期间为2013年8月5日至2018年8月5日，年租金80000元，租金须提前一个月预交，每12个月预交一次。租赁期间被告须退房必须提前一个月通知，原告同意后方可解除合同，且被告应支付剩余租期租金总额的50%作为违约金。2014年7月5日，我根据合同约定要求被告支付下一年度租金时，被告要求解除合同，我未同意。当日被告将房屋钥匙交付物业公司后，搬离上述房屋。请求判令：1、被告支付原告违约金20000元；2、诉讼费由被告负担。被告辩称，第一，原告于2014年3月份开始往外出租该房屋，6月份开始对外出售该房屋，导致我方无法正常经营，我方才解除合同，原告违约在先，我方依法行使先履行抗辩权；第二，原告主张不应适用合同条款第九条第5项的约定；第三，合同条款第九条第5项的约定属无效条款；第四，合同中约定的违约金过高且原告没有任何损失；第五，原告收取我方押金3000元，应予退还。综上，我方没有违约行为，也未给原告造成损失，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告系烟台市莱山区（产权证号：烟房权证莱字第××号）房屋的所有权人。2013年8月1日，案外人赵玉凯（原告之父）与被告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限自2013年8月5日起至2018年8月5止。合同第五条约定，“1、租金由乙方（张晨）按先缴租金后租房的原则支付，每12个月预交一次，年租金为80000元（捌万元整），提前一个月预交房租。2、租赁房屋保证金为3000元（叁仟元），租赁期满后，甲方（赵玉凯）验收房屋及相关附属设施未损坏、乙方无欠缴相关费用，且甲乙双方对本合同履行无异议后，甲方无息退还乙方。”第七条第3项约定，“乙方权利和义务，……⑶按时交纳租金、合同履行保证金及双方约定的其他费用……”第九条第5项约定，“乙方在租赁期间因特殊原因须退房的，必须提前一个月通知甲方，甲方同意后，可解除合同。乙方应向甲方支付剩余租期租金总额50%作为违约金。”合同签订后，案外人赵玉凯将涉案房屋交付给被告使用，被告向赵玉凯交付2013年8月5日至2014年8月5日期间的房租80000元及租房保证金3000元。2014年7月5日，被告将涉案房屋钥匙交至房屋所在小区物业公司后搬离涉案房屋。庭审中，被告称，因原告自2014年3月份起开始对外打出广告要出租、出售涉案房屋，导致我不能正常经营，故提出解除合同的。对此原告不予认可，原告称，大约2014年5、6月份，被告说他不想再继续租涉案房屋了，我当时告诉被告，如果他找到下家可以转租，如果我找到下家的话租赁合同也可以解除，在没有找到下家之前被告需继续交纳房租，所以双方均发布了招租广告。但后来，被告将涉案房屋钥匙交到物业后私自搬走了。被告未对其主张的原告发布招租、出售涉案房屋的广告行为影响其正常经营提供相应证据予以佐证，对原告陈述对外发布出租、出售涉案房屋广告的前提亦不予认可。庭审中，原告认可其委托父亲赵玉凯代其对外出租涉案房屋并收取房租等一切事宜。被告称，签订合同时并没有见涉案房屋的房产证，但听赵玉凯说是他女儿的房屋。上述事实，有房产所有权证、房屋租赁合同、（租金及保证金）收条、委托书、公证书、庭审笔录等在卷佐证并经庭审质证，可以采信。本院认为，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案外人赵玉凯以自己的名义，在原告的授权范围内与被告签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且被告在订立合同时知道赵玉凯与原告之间的关系，故，该合同合法有效，直接约束原告和被告，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告依约履行合同义务，将涉案房屋交付被告使用，被告亦按期交纳第一年的房租和租房保证金，但被告于合同期限届满前未经原告同意解除合同并搬离涉案房屋，原告要求其支付违约金符合双方的合同约定。原、被告虽在合同中约定了违约金的计算方式，但合同约定的违约金过高，原告自行将违约金调整为三个月寻租期的租金损失，是原告对其权利的处分，不违反法律规定，原告的诉讼请求本院予以支持。对被告提出其单方解除合同是因租赁期内原告对外发布出租、出售涉案房屋的广告，影响其正常经营的答辩意见，本院认为，即使原告所述发布招租、出售涉案房屋广告的前提不存在，而是在未与被告协商一致的情形下对外发布招租、出售广告，该行为也不会影响被告的正常经营，且被告亦未提供证据证明原告的行为实际导致其无法正常经营，故，被告抗辩主张无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决如下：被告张晨于本判决生效之日起十日内向原告赵美琪支付违约金20000元。如果被告张晨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告张晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 冀文佳二〇一五年二月六日书记员 郭爱华 更多数据：