（2014）穗云法民四初字第552号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-25
案件名称
周艺与广州市方圆房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周艺,广州市方圆房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗云法民四初字第552号原告：周艺，男，1972年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被告：广州市方圆房地产发展有限公司，住所广州市越秀区。法人代表人：韩曙光，总经理。委托代理人：林巧艳，广东大同律师事务所律师。委托代理人：何慧莹，广东大同律师事务所实习人员。原告周艺与被告广州市方圆房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周艺及其委托代理人刘玉国、被告广州市方圆房地产发展有限公司的委托代理人林巧艳、何慧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周艺诉称：2010年10月14日，我与被告签订一份编号为201010218422号的《广州市商品房买卖合同》，约定：我购买位被告于白云区某房，该商品房以套出售，建筑面积共34.49平方米，其中套内建筑面积32.17平方米，共有分摊面积为2.32平方米，房款为28895元／月。2011年5月20日，被告将涉案房屋交付我，直至2013年6月27日，我才收到涉案房屋的房地产权证。根据房地产权证记载，涉案房屋的建筑面积为31.37，套内建筑面积28.95平方米。与我购买的房屋套内建筑面积相差3.22平方米，面积误差比达到10.01%。根据合同附件一《房地产平面图》上列明的数据上宽为3.89米、下宽为3.98米，而房产证上宽仅为3.44米、下宽为3.52米，上宽缩短达0.45米、下宽缩短0.46米，明显变了房屋规划设计。另外，我认为，附件七（二）补充协议属格式条款，其中第三条约定“采用不计面积、按整套出售方式计算价款，不论合同约定面积与用于产权登记的实测面积是否有差异，双方均不对该商品房的总金额进行任何的调整。删除合同第七条及第十八条等”内容，由于被告提供了此格式条款隐蔽且我方根据生活常识也无法预料到涉案面积缩水比竟达10.01%，房屋价值按原购买单价就相差93042元，属于重大显失公平，根据合同法规定，我有权撤销该附件条款，并按原合同履行。综上，请求法院判令：1、撤销我与被告签订的编号为201010218422号《广州市商品房买卖合同》附件七第三条；2、被告向我支付面积缩水的赔偿款162584.21元及利息（利息自2013年6月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告向我支付逾期办证违约金71110.28元及利息（利息自2013年6月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；4、被告承担全部诉讼费。被告广州市方圆房地产发展有限公司辩称：我司不同意原告诉讼请求。我司与原告签署的《广州市商品房买卖合同》及其附件合法有效，双方应予履行；《广州市商品房买卖合同》附件七第三条符合按套出售原则，且原告以“显失公平”要求撤销该条款不成立，合同在订立时是公平的，我司不存在任何欺诈行为，原告亦不构成重大误解，另外，原告要求行使撤销权也超过了诉讼时效，故原告撤销请求毫无法律及事实依据；在签署合同之后，我司并没有对涉案房屋进行任何的设计变更，房屋面积差属于建筑工程常见现象，主要由施工及测量误差造成的，合同也对误差的处理有明确的约定，应按合同执行；原告并没有依照合同的约定履行办理房地产权证的配合义务，办证时间相应顺延，原告也已经书面确认同意我方不存在任何逾期交付房地产权证的情形，因此我司不存在任何逾期办证的责任。另外，被告的收楼日期为2011年8月26日，其主张的2011年5月23日收楼并不属实。我司系于2013年5月15日向广州市房管局成功递件的，依据合同约定的办证日期计算，我司并未有逾期办证的违约行为。综上所述，恳请人民法院查清相关事实与法律，驳回原告的所有诉讼请求，维护我司的合法权益。经审理查明：2010年10月14日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，买卖广州市白云区某房。双方约定：该商品房合同约定建筑面积为34.49平方米，其中套内建筑面积为32.17平方米，共有分摊面积约2.32平方米。第七条计价方式和价款：按第一种方式计算价款：甲方与乙方约定该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为28895元／平方米，总金额为929552元。第八条付款方式：详见附件七（一）付款方式的规定。首期款在2010年11月14日前支付320000元；除首期款外，剩余款分1期支付：第1期在2010年5月27日前支付609552元。第十三条房屋交付：甲方应当在2011年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应当承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十八条面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。第二十一条产权登记：双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》，即乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后1个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任……。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十九条关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效等等。同日，双方当事人就合同未尽事宜达成附件七（二）补充协议，双方约定：第三条按整套出售：3.1双方经协商一致，同意采用不计面积、按整套出售的方式计算该商品房的价款，即总金额为929552元整，不论合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积是否有差异，双方均不对该商品房的总金额进行任何的调整。3.2删除本合同第七条及第十八条。3.3若合同或本补充协议的其他条款与本条的约定有冲突的，亦以本条的约定为准。第五条配合义务：5.1乙方应当依照甲方的要求为办理合同网上签订、办理预售合同备案确认、预购商品房预告登记、办理银行按揭贷款、抵押登记、办理收楼手续、办理《房地产权证》等手续提供身份提供身份证明文件和资料，并在甲方指定的日期办理各项手续。乙方已知悉办理上述手续所需的全部证件及资料，甲方不再另行书面通知乙方。乙方逾期办理上述任一手续的，甲方的交房时间及办理房地产权证时间可相应顺延。第九条通知变更：乙方保证提供的、并在本补充协议第9.2条上注明的联系方式（包括：通讯地址及联系电话等）为有效的联系方式，若联系方式发生变更，乙方应及时以书面形式通知甲方，乙方未以书面形式通知的，甲方按补充协议上注明的联系方式发送有关通知，即视为该有关通知送达乙方，乙方对因联系方式错误及未书面通知甲方联系方式变更而引起的延误、损失承担责任。9.2合同买卖双方的通信地址为甲方：广州市越秀区某号七层；乙方：广州市某房。第十条延期交房、规划、设计变更、办证宽展期及延期办证：10.3双方对合同第二十一条补充约定如下：若甲方未能在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记的，乙方同意给予甲方230个工作日的宽展期，并同意在该宽展期内不追究甲方逾期办证的违约责任，若甲方在宽展期届满后仍不能为乙方办妥产权登记的，则自宽展期届满之日起开始计算甲方应向乙方承担的逾期办证的违约责任。第十一条违约责任：11.1乙方逾期付款或逾期完成本补充协议约定的任一工作的，则甲方的交房及交付《房地产权证》的时间相应顺延等等。上述合同签订后，原告依约支付了购房款。据原告陈述，被告以短信和电话方式通知原告收楼，原告于2011年5月23日收楼，为证实上述陈述，原告向本院提交了落款日期为2011年11月30日的管理费收款单，根据该收款单，涉案房屋管理费计费起始日期为2011年5月23日。被告对此有异议，抗辩称原告的收楼时间为2011年8月26日。为证实上述事实，被告向本院提交了《业主资料登记表》，该表载明原告登记的契约交楼日为2011年8月26日。被告还提交了《商品房住宅交楼书》、邮件交寄清单、《催收楼通知书》及ems快递单，拟证明向原告寄送交楼书及催收楼通知书的事实，原告确认《业主资料登记表》的真实性，对上述证据的证明内容不予确认。另被告向本院提交了落款日期为2012年9月21日的《关于办理房地产权证及补缴房差款的函》及邮件交寄清单，拟证明被告已书面形式函告原告按指定时间提供办理房产证所需相关资料。原告表示没有收到上述函件。2012年10月18日，被告通过短信平台向电话号码为134××××7922的号码发送短信，短信内容为要求收信人提交办证资料。原告表示收到，同时表示其收信后提交了办证资料。审理中，被告称由于原告没有按照合同约定提交办证资料，故被告自行向银行调取了被告办证所需资料，从而导致办证时间后延。为证明上述事实，被告向本院提交了落款日期为2012年11月16日向中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称“工商银行流花支行”）发出的《办证资料领用申请书》以及客户名单等证据。原告对上述证据的关联性不予确认，抗辩称原告已依约提供了办证资料。2014年7月11日，工商银行流花支行出具证明，内容为：被告因为原告等业主办理房产证，于2012年11月19日向该行申请出借相关资料，经银行核实无误后，将上述办证资料备齐并于2013年1月8日出借给被告。2013年5月23日，涉案房屋登记于原告名下，房产证分户图载明的房屋总建筑面积31.3713平方米，套内建筑面积28.9542平方米，共有分摊面积为2.4171平方米。原告于2013年6月27日领取了涉案房屋的房产证并签署《房产证领取签收表》，该表签收栏内容为：本人已知悉出卖人办妥本单元房产权证的时间并同意出卖人不存在任何逾期向业主交付上述产权证的情形，出卖人为业主办理房产证的手续到此结束，本人现已领取上述单元的《广东省房地产权证》原件及完税证原件等等。原告主张签收栏内容并非其真实意思表示，也与被告存在逾期办证的事实并不相符，故不予确认。另查：根据广州市房地产测绘所出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》，涉案房屋预算（测算）套内面积为32.17平方米，分摊面积为2.32平方米，总面积为34.49平方米。因涉案房屋的面积误差比为︱（28.9542平方米-32.17平方米）︱／28.9542平方米×100%=11.1%。原告认为合同附件七（二）补充协议属格式条款，其中第三条内容属于重大显失公平，应属于撤销。对此被告持有异议，被告认为上述条款在订立合同时，双方均不能预见房屋实测面积，对于双方当事人，风险与责任均对等。原告以涉案房屋最终结果来判定签署合同之时条款的公平性并无理据。涉案房屋的合同约定面积来源于测绘成果报告书，被告不存在欺诈，原告亦不构成重大误解。且原告如提起撤销之诉，应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内提出，原告的诉求已超过诉讼时效。审理中，被告向本院提交《关于要求调整建筑设计的复函》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》等证据，拟证明被告没有对涉案房屋进行规划设计变更的事实。以上事实：有商品房买卖合同、购房发票、房产证、证明、申请书、签收表、报告书、合格证、复函、短信记录、许可证、业主资料登记表、收款单及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及其附件内容，各方当事人在签订之时即应尽各自的审慎的审查义务，作为完全民事行为能力人，原告对其所签署的合同内容应有合理认知。且根据被告提交的由广州市房地产测绘所出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》，涉案房屋于合同中约定的单元面积是来源于该份报告反映的数值，并不存在被告对此存在欺诈原告的情况。而被告也举证证明其并未对涉案房屋进行规划设计变更，现上述合同及附件已届履行完毕之时，原告在无充分证据证明被告存在欺诈，致使讼争合同内容存在法律规定可撤销情形的情况下，其要求撤销《商品房买卖合同》附件七第三条的理据不足，本院不予采信。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，涉案房屋采用不计面积、按整套出售的方式计算该商品房的价格，不论合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积是否有差异，双方均不对该商品房的总金额进行任何的调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”之规定，原告要求被告赔偿面积差款及利息的理据不足，本院不予支持。关于涉案房屋的交付时间，原告向本院提交了日期为2011年11月30日的物业管理费收款单，用以证明涉案房屋物业管理费的起计日期2011年5月23日即为房屋交付日。但事实上，原、被告双方均没有关于物业管理费的起计日期即为房屋交付日的相关约定，且原告的主张也未见法律规定，故其主张无合同依据及法律依据，根据原告自行签署的《业主资料登记表》，涉案房屋的契约交楼日为2011年8月26日，该表显示之交楼日期为其本人所填，较之其在本案中主张的5月23日更为可信，被告亦作为其本方证据予以使用，应视为对该交楼日期的认可，故本院对于涉案房屋的交付日期为2011年8月26日予以采信。合同约定被告应自房屋交付之日起440个工作日内，即2013年6月3日前为原告办妥涉案房屋的房产证并将房产证交付给原告，但被告于2013年6月27日才将涉案房屋的房产证交付给原告已超过合同约定的交付时间。但原告在《房产证领取签收表》中已明确其知悉并同意被告不存在任何逾期向其交付房产证的情形。在原告无法举证证明其在受被告欺诈、胁迫或重大误解的情况下签订上述内容的情况下，原告应履行该表中所反映的内容，被告已以此形式免除自身迟延交付房产证的违约责任。原告并未在该表中确认被告不存在逾期为其办妥房产证的情形，但鉴于被告在2013年6月3日前为原告办妥房产证即可，而涉案房屋于2013年5月23日登记至原告名下，故被告无需承担逾期办证违约责任。综上所述，原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，并依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回周艺全部的诉讼请求。本案受理费4990元，由周艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 陈妙燕人民陪审员 刘 莲二〇一五年二月六日书 记 员 蔡晓珊郑萍军 微信公众号“”