（2014）熟兴民初字第00472号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-09-02
案件名称
金怡与常熟好得家置业有限公司、常熟好得家置业有限公司东南食品城房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金怡,常熟好得家置业有限公司,常熟好得家置业有限公司东南食品城,李艳宁
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟兴民初字第00472号原告金怡。委托代理人王晓东。委托代理人夏敏。被告常熟好得家置业有限公司，住所地常熟市富春江路79号。法定代表人王立定，总经理。委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。被告常熟好得家置业有限公司东南食品城，住所地常熟市富春江路79号。负责人左勤珍。委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。第三人李艳宁。原告金怡诉被告陈艳玲、常熟好得家置业有限公司（以下简称好得家公司）房屋迁让纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理。依法由审判员许标适用简易程序于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓东、夏敏、被告好得家公司的委托代理人顾小红到庭参加诉讼，被告陈艳玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后本院依法组成合议庭进行审理。审理中，原告撤回了对被告陈艳玲的起诉并申请追加李艳宁为本案第三人，同时申请追加常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称食品城）为本案共同被告。本案于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓东、顾小红作为被告好得家公司和食品城的委托代理人、第三人李艳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金怡诉称：原告为常熟东南食品城A6幢1楼120室商铺的业主。原告与被告食品城于2011年2月24日签订委托管理合同，约定原告将商铺委托被告统一管理，委托管理期限为2012年5月30日至2022年5月30日。2014年5月12日，双方的委托管理合同终止。期间，被告东南食品城将上述商铺租赁给陈艳玲，租赁期限至2014年5月29日，现已到期。因被告及李艳宁迟迟不将上述商铺腾空后交还原告，给原告造成损失，故起诉要求被告腾空房屋并将房屋交付给原告；赔偿自2014年5月31日起至交付房屋时止以同等租赁金额计算的损失。审理中，原告将诉讼请求变更为要求第三人李艳宁腾空房屋并将房屋交付给原告；由两被告赔偿原告因房屋不能按期交付造成的房屋使用费损失（自2014年5月31日起至房屋交付之日止按照同等租赁金额计算）。被告好得家公司辩称：原告与好得家公司的分公司食品城签订了委托管理合同，约定原告将商铺委托我方进行统一管理。在该合同中，原告是委托人，我方是受托人，即为原告的委托代理人。根据合同的约定或原告的授权，我方对商城进行统一管理运营，将上述商铺出租给陈艳玲经营副食品，并签订了商铺租赁管理合同。在出租过程中，我方也披露了与原告签订委托管理合同的事实，并且在租赁合同中明确表述出租方委托代理人为食品城。在委托管理期限内，对外出租的法律后果对原告生效。在租赁期限内，陈艳玲将该商铺转租给了隔壁商铺的承租户李艳宁占有使用。后原告在两年期限届满后要求自行出租，我方同意解除委托管理合同。根据委托管理合同，我方没有义务为原告收回出租的商铺。我方也采取了包括向实际承租户李艳宁发出通知、停电、锁门等措施协助原告清理商铺，但是李艳宁是否搬出去也不是我方能控制的。综上，我方只是原告的受托人，并非出租商铺的实际占用使用者，没有腾房和赔偿租金损失的义务，原告应当要求商铺的实际占有使用者李艳宁腾空交还商铺，并要求李艳宁赔偿原告的商铺租金损失，故请求驳回原告的诉讼请求。被告食品城辩称：和被告好得家公司的答辩意见一致。第三人李艳宁辩称：我不同意由我赔偿租金损失，商铺转让是经过好得家公司允许的，如果迁让要求好得家公司赔偿装修费。经审理查明：原告金怡系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋的所有权人，并领取了房屋产权证。2011年2月24日，原告作为委托人（甲方）、被告食品城作为受托人（乙方）签订“委托管理合同”一份，内容中明确：“为保障常熟东南食品城的兴旺与繁荣，保障广大业主的利益最大化，甲方将常熟东南食品城内自有商铺委托乙方进行统一管理。”合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止。其中明确委托管理范围为：“1、甲方委托乙方对东南食品城整体经营定位进行管理，甲方服从乙方对商铺经营品种的分类定位和区域管理。2、甲方委托乙方对该商铺及整个东南食品城进行运营管理，包括广告宣传、促销活动策划与组织、对外形象宣传与售后服务管理。3、甲方委托乙方承担对政府部门的协调工作，工商、税务登记，同意乙方协助政府部门对商城进行管理，并严格遵守常熟东南食品城的《商城管理规定》。4、乙方管理期间，甲方同意商城公共部分出租使用的所得，用于常熟东南食品城的广告宣传。”甲乙双方的权利义务明确为：“1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租价格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费。4、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺产权所有人发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保产权受让方接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……”2012年9月17日，食品城作为出租方（甲方）、陈艳玲作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城A6幢120商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品。合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日，其中2012年5月30日至2013年5月29日属于免租期，第二年的租赁费用为18806元。其中约定甲方的权利和义务为：“1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。”乙方的权利义务为：“1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续组，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续组要求。”合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后被告食品城将商铺交给陈艳玲进行经营。期间，陈艳玲与李艳宁签订转让协议，将该商铺经营转让给李艳宁。2014年5月12日，原告向被告食品城递交申请书一份，内容为：“兹有金怡于2012年4月26日购买贵城A6幢120号商铺一间，已于2011年2月24日签订委托管理合同拾年。现申请终止委托管理合同，商铺自行招租，并按公司规定交纳物业管理费。望予批准。”被告食品城在该申请书上盖章确认并同意。因涉案商铺目前仍由第三人李艳宁使用，就返还商铺一事双方未能协商一致，故原告诉讼来院。另查明：被告食品城系被告好得家公司的分支机构。庭审中，第三人李艳宁表示陈艳玲将商铺转租其是经被告食品城口头同意的，两被告予以否认，对此李艳宁并无证据证明。原告认为：原、被告之间签订的委托管理合同，并非是单纯的代理关系，该合同中明确记载，被告食品城是以自己名义对外出租，承租对象是不确定的，原告并不完全了解租赁情况，具体出租和收取租金都是食品城在管理和经营，所得收益也归食品城，原告在此期间不支付食品城任何费用，而委托代理是单一事项的委托，因此这种委托管理的关系与代理关系有明显区别。对于诉争房屋的返还是属于委托管理合同终止后的遗留问题，被告方有义务履行合同将房屋返还。对于第三人的损失应由被告方赔偿，因为该损失是被告的招租行为造成的，第三人和原告没有关系。故坚持其诉讼请求。被告好得家公司、食品城认为：我方对外出租是以委托代理方的身份出租的，从第三年开始，原告有选择权利，如果还是委托我方出租管理，我方收取租金后也要给原告的。目前原告选择自营或自行出租，我方作为委托管理方已无权收取租金费用。在合同终止后原告作为业主有权收回房屋，我方已无理由去收回房屋，最多协助原告收回房屋。对于第三人的装修损失，按照租赁管理合同约定：合同期满乙方不再续租，店铺装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除，即使产生装修损失应该由原告作为受益人适当补偿。第三人李艳宁认为：我要求被告方作出赔偿。因三方未能协商一致，致调解未成。庭审后，原告认可委托管理合同自2014年5月31日终止。上述事实由原告提供的身份证、营业执照、房产证、委托管理合同、申请书、收据、商铺租赁管理合同、被告好得家公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、情况说明、第三人李艳宁提供的转让协议、收条及本院的庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为：本案中涉及的委托管理合同、商铺租赁管理合同均为有效合同，应受法律保护，合同当事人应依法履行各自的义务。本案的争议主要是租赁管理合同中主体的认定包括被告食品城在租赁管理合同中是否系原告的委托代理人。从租赁管理合同的签订方看，系被告食品城与陈艳玲签订；从合同内容来看，权利义务的指向对象为食品城与陈艳玲；从合同形式上看，合同首部的出租方明确为食品城，承租方为陈艳玲，落款处由食品城在委托代理方处印上“常熟好得家东南食品城”并盖章，陈艳玲在承租方处签名。之后原告也并未在落款出租方处补签或追认。尽管被告方抗辩该合同中已明确该出租商铺的产权人与委托代理方签订了委托管理合同委托食品城对外出租及管理，出租过程中也披露了与原告签订委托管理合同的事实，但并未有证据证明其已向陈艳玲披露产权人的具体信息。结合委托管理合同对原、被告权利义务的约定，该委托管理合同并非等同于租赁合同，被告食品城也并非定义为原告的委托代理人，因为该合同也限制了原告作为商铺产权人的相应权利，是作为一种经营模式，其签订目的是被告为了进行市场统一管理。因此，租赁管理合同的主体应为被告食品城和陈艳玲，在租赁关系中，被告是以自己的名义进行民事行为，并非作为原告的代理方，按照合同相对性原理，该合同不能直接约束原告，且租赁管理合同约定的租赁期限已到期，原告在两年委托管理期限到期后按照合同约定选择自营或自行出租，与被告食品城协商一致终止委托管理合同，本院应予确认，被告食品城应负有将商铺及时返还原告之义务，不能返还的，应由被告方承担相应的民事责任。现因被告食品城未能将涉案商铺收回并交还原告，目前商铺已由陈艳玲转让给第三人李艳宁并由李艳宁实际占有，故原告主张要求两被告赔偿原告因房屋不能按期交付造成的房屋使用费损失，由第三人李艳宁腾空房屋并将房屋交付给原告，符合法律规定，本院予以支持。其中房屋使用费应于委托管理合同终止之次日即自2014年6月1日起至房屋交付之日止参照租赁管理合同中约定的租金标准18806元／年进行计算。因被告食品城系被告好得家公司的分支机构，故应首先由被告食品城赔偿房屋使用费损失，被告好得家公司对食品城不能清偿部分承担清偿责任。对于两被告提出其只是原告的受托人，并非出租商铺的实际占用使用者，没有腾房和赔偿租金损失的义务的抗辩意见，本院不予采信。对于第三人李艳宁提出的要求被告方作出赔偿的意见，因本案是基于原告的主张，所涉及的商铺由第三人李艳玲占有，故通知李艳玲作为第三人参加诉讼并承担向原告腾还商铺的责任，至于李艳宁与被告之间因租赁关系产生的纠纷，属于另外一个法律关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告常熟好得家置业有限公司东南食品城应于本判决生效之日起十日内向原告金怡赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照18806元／年的标准计算）（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17，需注明案号）。二、被告常熟好得家置业有限公司对被告常熟好得家置业有限公司东南食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任。三、第三人李艳宁应于本判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋（商铺）腾让给原告金怡。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费人民币130元，由被告常熟好得家置业有限公司东南食品城、常熟好得家置业有限公司负担（原告同意其预交的案件诉讼费用130元由被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十日内向原告金怡支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。）审 判 长 王鸣燕审 判 员 许 标人民陪审员 严雪琪二〇一五年二月六日书 记 员 俞思思 百度搜索“”