（2013）闵民五（民）初字第2364号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-06-26

案件名称

钱美娟与高维滨、孙自勇等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钱美娟,高维滨,孙自勇,吴立敏

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第2364号原告钱美娟。委托代理人张云军，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人蒋代高，上海市汇业律师事务所律师。被告高维滨。被告孙自勇。委托代理人闵彪，上海磐德律师事务所律师。被告吴立敏。原告钱美娟与被告高维滨、孙自勇确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2014年9月15日依法追加被告吴立敏参加诉讼，并于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告钱美娟及其委托代理人张云军、蒋代高，被告孙自勇及其委托代理人闵彪、被告吴立敏到庭参加诉讼。被告高维滨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2003年10月19日，经上海A房地产有限公司第二分公司居间，原告向案外人袁a购买位于上海市闵行区银都路××××弄××号×××室房产（以下简称涉案房产），双方签订了房地产买卖合同。同年11月18日，涉案房产过户登记至原告名下。在此之后直至2007年6月，原告一直居住于此房内。2007年6月起，原告将此房出租。然在2013年8月，被告孙自勇持涉案房屋的产权证到此房来主张权利。原告遂至上海市闵行区房地产登记处查询产权状况，竟发现被告高维滨找人冒充原告与其签订买卖合同，并以他人假借原告之名办理了授权委托的公证书，委托吴立敏办理房产过户等手续。吴立敏持该公证委托书办理了涉案房屋产权过户手续，将产权过户至被告高维滨名下。2010年9月，被告高维滨又将涉案房产过户至孙自勇名下。原告的合法权益受到侵害，故要求：1、确认以原告之名义与被告高维滨签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告高维滨与被告孙自勇签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、要求被告孙自勇协助办理涉案房产的产权恢复登记手续，将产权恢复登记至原告名下。被告高维滨未作答辩。被告孙自勇辩称，在2010年时，其在本市四平路一家房产中介公司看到涉案房屋出售信息，房价在可接受范围，该中介公司的工作人员表示系一朋友委托出售。在购买此房前，其随中介人员去涉案房屋处实地查看，房屋无人居住，仅有一些破旧家具。其表示购买意向，并支付了定金5万元（人民币，下同），之后又以银行转账方式支付了30万元首付款。其系置换购房，在购买了涉案房产后一直空关。其通过支付合理对价，并以合法方式取得涉案房屋产权，故不同意原告的诉讼请求。被告吴立敏辩称，2006年时，从事房地产中介业务的朋友李a找到其，称有一房东因出国，需要找一位代理人代办房产交易手续，且会通过公证处进行公证。办理公证时，“钱美娟”也在场，但不是本案原告，但有“钱美娟”的身份证及房地产权证。委托公证办好后，公证书由李a保管。之后在房地产交易中心，其签名，将房屋过户给一个30、40岁左右的男子。其仅在交易中心签名，未参与其他交易过程，也不认识高维滨，李a支付其200元的劳务费。经审理查明，2003年11月，经上海市闵行区房地产登记处核准，涉案房屋产权登记至原告钱美娟名下，原告取得此房产权。2005年12月20日，有案外人冒充原告钱美娟作为出售方，与被告高维滨签订了《上海市房地产买卖合同》，约定高维滨以52万元的价格受让涉案房屋。合同未约定产权过户及房屋交接的履行期限。在合同的附件三“付款协议”中约定，高维滨于2005年12月20日支付定金1万元，于2005年12月26日支付16万元，银行贷款35万元。在合同的附件六“居间介绍、代理等中介服务情况”中，有手写的内容注明“无中介代理，后果自负”。2006年2月17日，有案外人以原告钱美娟之名，与被告吴立敏共同至上海市闵行公证处申请办理委托书公证，该冒名者在公证处在原告的名义签署了委托书，内容是委托吴立敏代为办理涉案房屋出售中所需的全部手续。上海市闵行公证处出具了（××××）沪闵证字第×××号公证书，公证书的落款日期为2006年2月20日。2006年2月21日，被告高维滨、吴立敏共同至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的过户登记手续，要求将上述房产过户至高维滨名下。另，高维滨向中国工商银行上海市长宁支行申请了35万元贷款，并向房地产登记处申请了抵押权登记。2006年3月9日，上海市闵行区房地产登记处核准了产权过户登记申请，将涉案房产过户至被告高维滨名下。2010年3月25日，被告高维滨作为出售方（甲方）、被告孙自勇作为买受方（乙方），双方通过上海B房地产经纪事务所签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××），约定高维滨以103万元的价格将涉案房屋转让给孙自勇。合同约定，双方于2010年3月31日前办理过户手续，于2010年4月30日前交接房屋。合同附件三“付款协议”约定，乙方于2010年1月15日前支付定金5万元，于2010年1月17日前支付28万元，于2010年3月31日前支付70万元。2010年4月19日，被告高维滨、孙自勇至闵行区房地产交易中心申请办理涉案房屋过户手续。同月，闵行区房地产登记处核准了双方的房产过户申请，将产权变更登记至孙自勇名下。被告孙自勇与案外人平安银行上海分行签订《个人抵押借款合同》，向该银行申请贷款61.8万元，借款期限为2010年1月27日至2026年1月27日。上述贷款本息于2013年9月14日全部结清。被告孙自勇取得涉案房屋产权后，一直未入住，也未出租。按被告孙自勇自述，其一直空关此房，至2013年8月为止，其从未进入此房。2013年9月8日，钱美娟通过电话向涉案房屋所在地的田园新村派出所报警，称其于2003年11月通过中介公司向袁a购买了涉案房屋，并居住至2007年，之后将此房出租。2013年8月，租客电话告知其，有一名为孙自勇的人持房产证称房屋系此人所有。钱美娟即至房地产交易中心查询后发现房屋于2006年3月已被出售给了一名为高维滨的人，而钱美娟自己所持的房产证竟然系伪造，故怀疑中介公司将伪造的产权证交给了钱美娟。另查，涉案房屋的水、电、煤气、物业管理费等一直由原告钱美娟缴纳。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼期间，原告向本院申请对被告高维滨与“钱美娟”签订的买卖合同中甲方落款“钱美娟”、公证申请表中落款“钱美娟”、公证接待笔录中的落款“钱美娟”进行笔迹鉴定。本院委托了上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述签名的真伪进行司法鉴定。该司法鉴定所进行鉴定后于2014年3月28日出具了司法鉴定意见书，结论为上述“钱美娟”的签名笔迹均非原告钱美娟本人所写。2014年5月26日，上海市闵行公证处作出（2014）沪闵证决字第×号《撤销公证书的决定》，决定撤销（2006）沪闵证字第×××号公证书。庭审中，被告孙自勇表示，其购买此房是为了升值（投资），自购房后从未进入该房，仅有时经过房屋时会从外面看一下。在购房时，高维滨称其亲戚需要在上海居住三个月，一直住到2010年12月底。在12月底，高维滨将4把钥匙交给了其本人，但现在记不清在何地交付钥匙。被告孙自勇又称，其购买此房前，高维滨的亲戚即一直居住在此房内。双方合同约定交房日期为2010年4月，但高维滨直至2010年12月才交付房屋，其未向高维滨收取租金。原告向本院申请证人罗a、吴a出庭作证，证人罗a陈述，其自2007年6月起向原告租借涉案房屋，一直租借至2011年6月，由于此期间，原告不在上海，故其将租金交给原告的哥哥吴a。在其租赁此房期间，从未有人到房屋处来查看或主张房屋权利。证人吴a陈述，原告系其堂妹。涉案房屋系原告所有。由于原告在2007年左右离开上海，故委托证人出租此房，证人将此房出租给了罗a，一直至2011年6月左右，租金由其收取后再交给原告。孙自勇向本院提供一份中国工商银行个人业务凭证复印件，内容是2010年1月17日，孙自勇通过工商银行转帐方式，将28万元转入高维滨银行帐户。对于证据，原告表示系复印件，无法核对真实性。再查，2013年9月，被告孙自勇与案外人王b、张b就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，涉案房屋因本案诉讼，本院予以司法查封，故房屋产权未过户。上述事实，由原告提供的产权人为原告的涉案房屋产权登记信息、出售人落款为“钱美娟”与被告高维滨签订的《上海市房地产买卖合同》、公证接待笔录及公证申请表、委托公证书、由高维滨与吴立敏签名的房地产登记申请书及房地产登记收件收据、被告高维滨与孙自勇签订的《上海市房地产买卖合同》及房地产登记申请书、产权人分别为高维滨及孙自勇的涉案房屋产权登记信息、上海市公安局案（事）件接报回执单、吴a与罗a签订的房屋租赁合同、水、煤气、有线电视及物业管理费的发票、原告的银行账户交易明细、上海市闵行公证处出具的《撤销公证书的决定》，被告孙自勇提供的产权人为孙自勇的房地产权证、高维滨与孙自勇签订的《上海市房地产买卖合同》、抵押借款合同、贷款结清证明、本院（2014）闵民五（民）初字第550号民事调解书，以及当事人陈述所证实。本院认为，被告高维滨于2006年取得涉案房屋产权时，与其签订买卖合同的出售方并非原告本人，该合同并非原告之真实意思表示，系案外人冒名恶意出售原告之房产，严重侵犯了原告的财产权，而据以办理房屋产权过户申请的委托公证书亦经查实非原告申请，更非原告签名，吴立敏无权代理原告办理过户的相关手续。无证据证明被告高维滨支付了合理的对价并尽到了买受人应尽的审慎注意义务，且其经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，放弃自己的诉讼权利，应视为对原告所主张的事实及提供的证据无异议。故被告高维滨签订的、甲方落款为“钱美娟”的《上海市房地产买卖合同》无效，高维滨无权取得涉案房屋产权。从证人罗a的陈述以及罗a与吴a签订的租赁合同，可以确定，在2007年7月至2011年6月期间，罗a居住于涉案房屋内。而购买不动产对于普通人而言是重大的经济事务，必然会对涉案房屋状况、居住情况、产权登记信息作全面而慎重的核查。涉案房屋在闵行区中部，位于上海市西南面，被告孙自勇表示其在位于上海市区东北部的四平路一家中介公司看到涉案房屋的挂牌信息，且被告高维滨、孙自勇通过该中介公司签订房地产买卖合同，已属不正常情况。何况按被告孙自勇自述，其在签订买卖合同前看房时，发现此房无人居住的陈述，与事实不符。之后，孙自勇又自述其在购房前不认识高维滨，但房屋由高维滨的亲戚居住在内，在其购房后，高维滨的亲戚一直居住至2010年底，其未向高维滨收取租金或使用费，这种陈述明显不符常理，且其陈述前后矛盾。孙自勇先表示其系置换房屋，既然系置换房屋，即表示购房是为了自住，然其之后又表示购房是为了升值，即属投资购房，然而其购房后既不自住，也不出租，从未到房屋内看管，如此购房不符合置换的目的，更不符合投资的目的。本院认为，被告孙自勇所述的内容不真实，甚至其与被告高维滨之间存在某种利益串谋，并非正常的善意购房人。因此，本院认定，被告高维滨与孙自勇签订的《上海市房地产买卖合同》无效，孙自勇无权取得涉案房屋产权。现原告要求确认上述两份买卖合同无效，并要求孙自勇协助办理产权恢复登记手续，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决如下：一、合同甲方落款署名为“钱美娟”、乙方落款为被告高维滨，就上海市闵行区银都路××××弄××号×××室房屋而于2005年12月20日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告高维滨与被告孙自勇就上海市闵行区银都路××××弄××号×××室房屋而于2010年3月25日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：××××××）无效；三、被告孙自勇于本判决生效之日起十日内协助原告钱美娟办理上海市闵行区银都路××××弄××号×××室房产恢复登记手续，将此房产权恢复登记至原告钱美娟名下。案件受理费人民币13，800.元，财产保全费5，000元，合计18，800元，由被告高维滨、孙自勇各半负担。司法鉴定费12，000元，由被告高维滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邹巧弟审　判　员　　沈慧芬人民陪审员　　谢志保二〇一五年二月六日书　记　员　　罗香琴附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情况之一的，合同无效：······（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。······第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。百度搜索“”