（2013）鄂咸安民初字第02287号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-04-01

案件名称

湖北宏业印刷物资有限公司与吕志潮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

咸宁市咸安区人民法院

所属地区

咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北宏业印刷物资有限公司,吕志潮

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款，第十二条，第十三条；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第六条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条，第四十四条；《中华人民共和国合同法》：第四条，第五十二条，第五十八条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂咸安民初字第02287号原告（反诉被告）湖北宏业印刷物资有限公司（下称宏业印刷公司）。法定代表人魏关义，宏业印刷公司总经理。委托代理人邓巍，湖北开成律师事务所律师，委托权限：一般代理。被告（反诉原告）吕志潮。委托代理人黄勇，湖北宁华律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）宏业印刷公司与被告吕志潮（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）吕志潮提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由审判员陈新财独任审判，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）宏业印刷公司委托代理人邓巍、被告（反诉原告）吕志潮委托代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宏业印刷公司诉称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2007年12月18日签订了一份《房屋转让合同》，约定由原告（反诉被告）将其所有的宿舍楼A栋一单元第三层靠西处的房屋卖给被告，并约定由原告（反诉被告）于2008年12月底之前为被告办理好房屋产权证和土地使用权证的过户手续。后原告（反诉被告）在办理过程中发现，因原告（反诉被告）所有的该宿舍楼所占用的土地性质为工业用地，不允许以商品房形式进行买卖。故请求：1、判令双方签订的房屋转让合同无效。2、判令被告吕志潮向原告宏业印刷公司返还房屋。3、判令本案诉讼费等费用由被告承担。原告（反诉被告）宏业印刷公司为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、身份证，证明原告（反诉被告）及其法定代表人身份情况。证据二、湖北省工商局信息中心咸宁业务部查询单，证明原告（反诉被告）名称变更情况。证据三、房屋转让合同，证明原告（反诉被告）与被告于2007年12月18日签订了房屋转让合同的事实。证据四、房产证、土地证，证明原告（反诉被告）与被告买卖的房屋系原告（反诉被告）所有的综合楼，其占用土地性质为工业用地的事实。证据五、厂区整体搬迁补偿和投资协议书、进账单、收款收据、房屋征收估价分户报告单、装饰装修和附属设施工程估价表，证明2012年11月17日，原告（反诉被告）与湖北咸宁经济开发区管理委员会签订了厂区整体搬迁补偿和投资协议书，并已实际履行以及咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司对原告（反诉被告）所有的工业厂房，附属用房、职工宿舍楼装修部分已进行估价的事实。证据六、判例材料，证明与本案同类案例的判决情况。证据七、发票，证明被告房屋装修评估费系由原告（反诉被告）交纳的事实。被告吕志潮（反诉原告）答辩称，1、原告（反诉被告）在签合同时已明知该宿舍用地是工业用地，不是在办理过户手续时才发现该宿舍用地为工业用地。2、工业用地可以转化为商业用地。3、原告（反诉被告）没有将工业用地转为商业用地构成违约。被告为反驳原告（反诉被告）的诉讼请求及支持其反诉请求，向本院提交了以下证据：证据1、房屋转让合同，证明原被告双方之间合同是合法有效。证据2、身份证，证明被告主体适格。证据3、咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司报告书，证明被告的装修损失。证据4、两份行政法规（中华人民共和国国土资源部39号文件、湖北省人民政府45号令），证明工业用地可以转化为商业用地。证据5、咸宁市城市规划设计院出具的规划图，证明争议房产从2012年开始可以变更为商业用地。反诉原告吕志潮反诉称，2007年12月28日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋转让合同》。合同签订后，反诉原告履行了合同约定的义务，向反诉被告支付了价款。反诉被告向反诉原告交付了房屋。《房屋转让合同》第五条约定，反诉被告务必于2008年12月底前为反诉原告办好并交付房产证和土地使用权证。但反诉被告怠于履行合同义务，至今尚未办妥。2013年7月，反诉被告以房屋搬迁为由向法院起诉要求解除《房屋转让合同》。反诉原告认为，因为反诉被告怠于履行合同中约定的办证义务，致使反诉原告合法权益受损，更致使反诉原告无法取得被拆迁人资格，获得被拆迁人应当享有的正当权益。给反诉原告造成巨大的经济损失。故请求：1、判令反诉被告赔偿房屋价值、装修费、搬迁费、临时安置费等损失合计人民币65万元。2、反诉及本诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告吕志潮为支持其反诉请求，向本院提出申请，要求对其购买的房屋装饰装修费用进行司法鉴定。根据吕志潮申请，本院委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司对吕志潮购买的房屋进行装饰装修费用的鉴定，鉴定结论为：吕志潮购买宏业印刷公司的房屋室内装饰装修费用为105740元。反诉被告宏业印刷公司答辩称，1、反诉原告诉求损失过高，本案争议焦点为房屋转让合同是否有效，认为在土地性质未变更用途前，合同应无效，一方返还购房款，一方返还房屋，反诉被告不应承担搬迁费用等，经过鉴定房屋装修费为105740元，但造成合同无效双方都有责任，双方都有过错，对反诉原告的装修费用应进行分担。2、反诉及本诉的诉讼费，双方都有过错，应该分担。反诉被告宏业印刷公司未提供反诉的相关证据。经过庭审质证，吕志潮对宏业印刷公司证据的质证意见是：对证据一、二、三、四、五、七均无异议。对证据六，认为是网上发的帖子，不是正规生效的法律文书，不能作为证据使用。对鉴定报告无异议。宏业印刷公司对吕志潮证据的质证意见是：对证据2无异议。对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，吕志潮向宏业印刷公司交了100000元购房款属实，但认为双方签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。对证据3的真实性和证明内容均无异议，但认为双方都有过错，被告的装修损失应按双方的过错责任比例分担，并提出被告装修损失的鉴定费人民币2000元系由原告（反诉被告）支付的事实。对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该二份文件虽然提出工业用地可以转化为商业用地，但前提条件有二个，一是要先行取得相关的行政审批，二是要缴纳土地出让金，如果未能先取得行政审批，就是缴纳土地出让金，也无法变更土地性质。对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该份证据并不能证明双方争议的房产从2012年开始可以变为商业用地，仅是咸宁市城市规划设计院自行印刷的一份效果图，变为商业用地的前提必须要先取得相关的行政审批，不能仅凭一份效果图就认定可以变更土地性质。对鉴定报告无异议。本院对双方证据的分析认定，对当事人没有异议的证据，本院予以采信。对宏业印刷公司提交的证据六，本院认为该证据只能作为在审理本案过程中的参考依据。对吕志潮提交的证据1，该房屋转让合同虽双方自愿签订，但违反了相关法律法规的强制性规定，该合同应确认为无效。对证据3，因宏业印刷公司（反诉被告）明知该房屋的土地使用性质为工业用地，而与吕志潮签订《房屋转让合同》应负本纠纷的全部责任，吕志潮对该房屋的装修损失应全部由宏业印刷公司承担。对证据4，该二份文件只能证明国家制定有政策，工业用地有改变成为商业用地的可能，但前提是须取得有效的行政审批和缴纳相应的土地出让金，才能变更土地性质，不是必然的应当变更土地性质。对证据5，该规划图虽由咸宁市城市规划设计院印制，但不是有效的审批文件，仅凭规划图不能证明双方争议的工业用地能变更为商业用地。根据以上有效证据和当事人自认的事实，本院可以确认如下事实：2007年12月18日，原告（反诉被告）宏业印刷公司与被告吕志潮（反诉原告）签订了一份《房屋转让合同》，由宏业印刷公司将其所有的位于咸宁长江产业园内的综合楼A栋一单元第三层西侧的一套房屋（约150㎡毛坯房）卖给吕志潮，该房屋所占用土地性质为工业用地，约定房屋总价款约为人民币150000元，同时约定由宏业印刷公司在2008年12月底之前为吕志潮办理完毕房屋产权证和土地使用权证的过户手续。合同签订后，宏业印刷公司将房屋交付吕志潮，截至2007年12月18日，吕志潮向宏业印刷公司交付了人民币100000元的购房款。因该房屋的土地使用性质为工业用地，宏业印刷公司未能将该房屋的相关证件过户到吕志潮名下。本案在审理过程中，本院多次组织宏业印刷公司与吕志潮双方进行调解。在调解过程中，宏业印刷公司提出可以在全额退还吕志潮购房款的基础上另对吕志潮进行适当经济补偿的方案，但宏业印刷公司与吕志潮双方就经济补偿标准问题未能达成一致。后宏业印刷公司又提出可以以其所有的位于咸宁市银泉大道天洁国际城附近旗鼓村四组由宏业印刷公司新建成的六层楼房其中任一套房屋（建筑面积为158㎡毛坯房）与吕志潮进行置换，并对吕志潮的装修损失进行适当的经济补偿，同时承诺该商品房的房屋产权证和国有土地使用权证均能办理到吕志潮名下，办理手续及相关费用由宏业印刷公司承担的方案。但宏业印刷公司与吕志潮双方仍未能达成一致意见。后本院委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司对吕志潮的房屋装修价值进行评估，估价金额为人民币105740元。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》所确立的土地利用类型规定及管理原则是强制性和效力性的，不得违反和规避。宏业印刷公司与吕志潮双方买卖的房屋系建设在厂区内的职工宿舍居住用房，其土地性质为工业用地，该房屋是为企业生产配套的生活用房，属禁止买卖的，故宏业印刷公司与吕志潮双方的房屋买卖关系不受法律保护。在未变更土地性质前不得改变其使用用途，宏业印刷公司与吕志潮双方签订的《房屋转让合同》应确认为无效合同。宏业印刷公司明知该房屋的土地使用性质为工业用地，而与吕志潮签订《房屋转让合同》应负本纠纷的全部责任，双方因无效合同而取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方的损失，故吕志潮因此所受到的损失应由宏业印刷公司赔偿。对吕志潮反诉提出的搬迁费、临时安置费不属于可得利益损失，本院不予支持。综上，为了维护《中华人民共和国土地管理法》对土地利用类型管理的正确实施和执行，保护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第（三）项、第十二条、第十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、宏业印刷公司与吕志潮签订的《房屋转让合同》无效。二、吕志潮向宏业印刷公司返还房屋；宏业印刷公司向吕志潮返还购房款人民币100000元；宏业印刷公司应赔偿吕志潮利息损失，从2007年12月19日到判决生效之日止，（按中国人民银行同期贷款年利率200%计算），以上返还内容均在本判决生效后十日内履行完毕。三、宏业印刷公司于本判决生效后十日内赔偿吕志潮房屋装修损失人民币105740元。四、驳回吕志潮的其他诉讼请求。本诉案件受理费400元；反诉案件受理费1207元，合计1607元。由宏业印刷公司承担1200元，由吕志潮承担407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××89-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　　陈新财二〇一五年二月六日书记员　　陈　娜 来源：百度搜索“”