（2015）高民终字第761号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷二审民事判决书
法院
北京市高级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京英嘉房地产开发有限公司,杨飞
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）高民终字第761号上诉人（原审被告、反诉原告）北京英嘉房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。诉讼代表人韩长胜，破产管理人组长。委托代理人王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人郭军芳，女，1967年3月15日出生，北京市企业清算事务所有限公司项目经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨飞。上诉人北京英嘉房地产开发有限公司（下称英嘉公司）因物权确认纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2014）一中民初字第5482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人英嘉公司的委托代理人王道彦、郭军芳，被上诉人杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年6月，杨飞向原审法院起诉称：2001年11月12日，我与英嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买英嘉公司开发的位于北京市西城区未英胡同49号院2号楼7C号商品房（原英嘉公寓嘉福阁7层C号，下称7C号房屋），房屋总价款2799122元，我支付首付款后，于2002年3月29日与中国建设银行北京城市建设开发专业支行（下称建行城建支行）、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额195万元，英嘉公司为借款提供阶段性连带保证，该款按约定进入英嘉公司账户。英嘉公司于2002年4月将7C号房屋交付给我，我当年11月将7C号房屋借与负责物业管理的北京银泰迅达物业管理有限公司（下称银泰物业公司）作为办公用房使用。目前，英嘉公司已经进入破产程序，英嘉公司仍没有按照约定为我办理所有权转移登记手续，7C号房屋已经作为债务人财产被法院查封，我已经于2014年1月26日向破产管理人主张取回该房屋。因破产管理人拒绝我行使取回权，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、第（六）项的规定，请求法院判令我对7C号房屋享有所有权；判令英嘉公司配合我行使取回权，将7C号房屋的所有权过户到我名下；判令本案的诉讼费用由英嘉公司承担。英嘉公司辩称：7C号房屋的产权登记在英嘉公司名下，是英嘉公司的财产，杨飞行使取回权没有依据。对于与杨飞之间的《商品房买卖合同》，破产管理人没有发出继续履行的通知，合同已经解除。所以应驳回杨飞的诉讼请求。针对杨飞的诉讼请求，英嘉公司反诉称：2001年11月12日，我公司与杨飞签订《商品房买卖合同》，2002年3月29日，杨飞、我公司与建行城建支行签订《个人住房贷款借款合同》，我公司对借款承担连带保证责任。因杨飞没有按照约定偿还贷款，建行城建支行起诉解除《个人住房贷款借款合同》，2004年10月21日，法院判决解除《个人住房贷款借款合同》，杨飞偿还建行城建支行借款本金1892005.36元、利息125573.71元，并以1892005.36元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付2004年7月1日至实际付清之日的利息，判决我公司对上述款项承担连带责任。我公司与杨飞没有办理7C号房屋的交付手续和所有权转移登记手续。2006年5月29日，原审法院受理我公司破产一案，破产管理人于2008年1月2日接管英嘉公司，从未向杨飞出具解除合同或者继续履行合同的通知。根据《中华人民共和国企业破产法》和相关司法解释的规定，现反诉请求法院判决确认我公司和杨飞于2001年11月12日签订的关于7C号房屋的《商品房买卖合同》已于2007年8月1日依法解除；判令杨飞承担本案反诉费用。针对英嘉公司的反诉，杨飞答辩称：双方签订《商品房买卖合同》后，我已经履行了付款等全部合同义务，所以不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条有关“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的规定，破产管理人无权决定合同解除或者继续履行。《商品房买卖合同》是2001年12月签订，英嘉公司是2006年5月进入破产程序，2008年1月2日指定破产管理人，本案是2014年9月2日提出解除，已经过了行使解除权的相关期限，解除权已经灭失。不同意英嘉公司的反诉请求。原审法院经审理认为：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。杨飞与英嘉公司之间的《商品房买卖合同》成立于破产申请受理前，但杨飞已经履行了全部合同义务，故不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，英嘉公司破产案件的管理人无权决定解除或者继续履行。现英嘉公司以管理人没有向杨飞发出继续履行或解除合同的通知为由，反诉要求确认英嘉公司与杨飞于2001年11月12日签订的《商品房买卖合同》已经于2007年8月1日解除，没有法律依据，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。本案诉争的7C号房屋，虽然尚未转移占有，但杨飞已经支付了全部房款，故应不属于债务人财产。7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下，但英嘉公司负有向杨飞转移所有权的合同义务。鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实，杨飞起诉要求确认7C号房屋归其所有，英嘉公司配合其行使取回权，将7C号房屋的所有权登记到自己名下，法院予以支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》并不抵触，故英嘉公司有关《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条相矛盾的答辩意见，无法律依据，法院不予采信。中国东方资产管理公司北京办事处（下称东方资产公司）作为债权人已经向英嘉公司破产案件的管理人申报债权，东方资产公司通过破产程序获得部分偿还后，产生的法律后果是英嘉公司对实际偿还东方资产公司的部分取得向杨飞的追偿权，东方资产公司对于未获偿还部分有权继续向杨飞主张。进而可知，东方资产公司作为债权人申报债权并不是免除了杨飞的债务，杨飞仍负有对全部债务的最终偿还义务。东方资产公司作为债权人申报债权与杨飞行使取回权是两个独立的法律关系，所以东方资产公司申报债权，并不妨碍杨飞行使取回权，也不导致杨飞丧失取回权。据此，原审法院判决：一、坐落于北京市西城区未英胡同49号院2号楼7C号商品房归杨飞所有；二、北京英嘉房地产开发有限公司配合杨飞行使取回权，于判决生效后七日内将坐落于北京市西城区未英胡同49号院2号楼7C号商品房的所有权过户到杨飞名下；三、驳回北京英嘉房地产开发有限公司的反诉请求。判决后，英嘉公司不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由上诉至本院，认为原审法院认定诉争房屋属于杨飞所有违反了《物权法》、《企业破产法》的相关规定。英嘉公司取得了诉争房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，英嘉公司享有诉争房屋的所有权。因此，诉争房屋应当属于英嘉公司的破产财产。杨飞取得房屋的唯一途径就是请求英嘉公司继续履行《商品房买卖合同》不能直接主张取回权。原审法院不应当适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，该项规定与《企业破产法》及《物权法》相冲突，是有悖公平的。请求依法改判驳回杨飞的诉讼请求。杨飞同意原判。经审理查明，2001年11月12日，杨飞与英嘉公司签订《商品房买卖合同》，杨飞购买英嘉公司开发的7C号房屋，房屋总价款2799122元，其中首付款849122元，其余房款195万元杨飞以银行按揭方式支付。2002年1月18日，杨飞与英嘉公司签订的《商品房买卖合同》在北京市国土资源和房屋管理局办理了商品房预售预购登记。英嘉公司没有向杨飞交付7C号房屋，也没有为杨飞办理7C号房屋的所有权转移登记手续。银泰物业公司于2002年10月29日成立后，英嘉公司将7C号房屋交由银泰物业公司作为物业用房使用。根据债权人的申请，原审法院于2006年5月29日依法受理了英嘉公司破产一案，于2008年1月2日指定北京市企业清算事务所有限公司担任破产案件的管理人。管理人于2008年1月2日接管英嘉公司后，针对英嘉公司与杨飞签订的《商品房买卖合同》，未向杨飞出具解除合同或者继续履行合同的通知。在管理人要求下，银泰物业公司于2011年3月29日将7C号房屋交给管理人。为支付7C号房屋的购房款，杨飞于2002年3月29日与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额195万元，用于购买7C号房屋，建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户内。担保方式为阶段性保证，即本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在杨飞取得该房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由英嘉公司提供连带责任保证。建行城建支行于2002年3月29日将195万元贷款划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户，杨飞依约偿还贷款本金及利息至2003年3月，自2003年4月起停止偿还贷款。2004年6月28日，建行城建支行与中国信达资产管理公司北京办事处（下称信达资产公司）签订《债权转让协议》，建行城建支行将包括杨飞在内的共计567户借款人共计567笔借款合同项下的债权转让给信达资产公司。2004年11月29日，信达资产公司与东方资产公司签订《债权转让协议》，信达资产公司将包括杨飞在内的共计567户借款人共计567笔借款合同项下的债权转让给东方资产公司。2008年3月31日，东方资产公司向英嘉公司破产案件的管理人申报了债权，包括对杨飞的债权2242324.61元。东方资产公司提供的债权依据有2008年3月17日向杨飞发出的个人贷款过期催缴通知单，该通知单载明：根据杨飞与建行城建支行签订的“借款合同”约定的日期和还款计划，截至2006年5月29日，应收本息545393.1元，当日结清2242324.61元。建行城建支行在将对杨飞的债权转让给信达资产公司之前，曾于2004年4月21日到北京市丰台区人民法院起诉杨飞、英嘉公司，要求解除《个人住房贷款借款合同》，并要求杨飞提前归还借款本金及利息，要求英嘉公司承担连带保证责任。建行城建支行将对杨飞的债权转让给信达资产公司后，并未将转让事宜告知法院，法院在不知情的情况下于2004年10月21日作出（2004）丰民初字第08064号民事判决，判决解除杨飞与建行城建支行、英嘉公司签订的《个人住房贷款借款合同》，判决杨飞偿还建行城建支行借款本金1892005.36元、利息125573.71元，并以1892005.36元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付自2004年7月1日起至实际付清之日止的利息，判决英嘉公司对上述款项承担连带责任。该判决生效后，建行城建支行还于2005年9月13日到北京市丰台区人民法院以杨飞、英嘉公司为被申请人申请强制执行，法院查封、冻结或轮候冻结了英嘉公司名下包括7C号房屋在内的部分房屋。2005年11月24日，北京市丰台区人民法院以被执行人被查封的财产正在评估、拍卖过程中，亦无其他财产可供执行为由，裁定本次执行程序终结。上述事实，有《商品房买卖合同》、（2006）一中民破字第7755号公告、（2006）一中民破字第7755号决定书、《北京市国有土地使用权出让合同》、国有土地使用证、房屋所有权证、银泰物业公司交回房屋及电卡、燃气卡证明，刘蔚新证言、银泰物业公司申请债权登记表及空房供暖费明细表、空房物业管理费明细表、《个人住房贷款借款合同》、代扣还款委托书、建行城建支行与信达资产公司的债权转让协议、信达资产公司与东方资产公司的债权转让协议、债权转让清单、东方资产公司申报债权登记表、个人贷款过期催缴通知单、（2004）丰民初字第08064号民事判决书、（2004）丰民初字第08064号案件的相关卷宗材料、（2005）丰执字第07138号案件的相关卷宗材料、双方当事人庭审陈述等证据在案证明。本院认为，杨飞与英嘉公司在平等基础上于2001年签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定，是有效合同。双方签订合同后，杨飞为支付7C号房屋的购房款，于2002年3月29日与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额195万元，用于购买7C号房屋，建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户内。杨飞并据此接收了7C号房屋并交由物业公司进行经营管理，据此可以确认杨飞履行了支付购房款的义务，双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕。由于英嘉公司的原因致使杨飞没有及时取得房屋所有权证书，不能由此就推论英嘉公司与杨飞之间的合同没有履行。故英嘉公司坚持认为其与杨飞之间的合同没有履行，按照《企业破产法》的规定，要求确认双方的《商品房买卖合同》已于2007年8月1日解除的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，原审法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。确认诉争的7C号房屋，虽然尚未转移占有，但杨飞已经支付了全部房款，应不属于债务人财产的认定并无不当。原审法院确认7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下，但英嘉公司负有向杨飞转移所有权的义务。同时认定鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实，杨飞起诉要求确认7C号房屋归其所有，英嘉公司配合其行使取回权，将7C号房屋的所有权登记到杨飞名下的判决亦无不妥。且《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》并不抵触，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项亦未被相关法条予以废止。故英嘉公司有关《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条相矛盾不应当被引用的意见，无法律依据，本院不予采信。故此，英嘉公司要求确认其与杨飞之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，不应当支持杨飞行使取回权的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由北京英嘉房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费三十五元，由北京英嘉房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由北京英嘉房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 张凯军代理审判员 汪 明二〇一五年二月六日书 记 员 薛冰洁 来自