（2015）景民一终字第2号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-05-04

案件名称

张明松与景德镇市国有资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

法院

江西省景德镇市中级人民法院

所属地区

江西省景德镇市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张明松,景德镇市国有资产经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

江西省景德镇市中级人民法院民事判决书（2015）景民一终字第2号上诉人（原审被告）张明松，男，汉族，陶瓷企业生产业主，住江西省景德镇市。被上诉人（原审原告）景德镇市国有资产经营管理有限公司，住所地江西省景德镇市。法定代表人吴林。委托代理人曾祥云，江西驰骋律师事务所律师。委托代理人龚虹，江西驰骋律师事务所律师。上诉人张明松因房屋租赁合同纠纷一案，不服浮梁县人民法院（2014）浮湘民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月份，原告景德镇市国有资产经营管理有限公司将其坐落在浮梁县湘湖镇古田村陶瓷创业孵化基地原成型东段号厂房租赁给被告张明松办厂，用于陶瓷生产。2012年8月8日，原、被告双方签订租赁合��，合同约定：“租赁面积1132平方米，租金每月5094元，租赁期限为2011年4月1日至2014年3月31日。如被告继续承租，应在租赁期满前30日向原告书面提出续租申请。租赁期满时，被告应如期交还厂房，逾期交还则应按原租金标准的3倍向原告支付违约金（按日计算）”。合同履行中，被告增加了设备及固定资产进行生产，合同到期后，被告未搬出厂房，原告于2014年4月8日向被告发出律师催告函，催促被告于2014年4月20日之前搬离和清空租赁厂房，因原、被告就搬离条件未达成一致，被告不予搬迁，故原告诉至法院请求：1、判令被告搬离并清空租赁厂房；2、按每日509.4元支付违约金自2014年4月1日起至厂房实际搬离止。原审法院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思的表示，合同合法有效，双方均应遵守。被告提出合同系被迫签订，但未能提供证据，被告的该主��不予支持。合同到期后，被告理应按合同约定时间搬离厂房，被告虽同意搬离，但实际并未搬离，对本案的引起负全部责任。被告主张要求原告对其搬离进行赔偿，但被告并未提供任何证据，也未提出具体赔偿金额，被告的该主张难以支持，本案不予考虑。被告如果续租，应当按合同约定，在租赁期满前30日内向原告书面提出续租申请，被告未提出书面续租申请，租赁期满，被告应当按合同约定时间搬离厂房，被告逾期不交还厂房，应当按合同约定支付违约金，双方约定的违约金为正常租金的三倍。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《��华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款则规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告没有在法庭上提供其损失证据，应当推定其租金为原告损失，故应当支持的违约金为每日5049／30×1.3＝220.74元，超出部分，不予支持，违约金应从2014年4月1日起计算至被告返还原告厂房止。即从2014年4月1日起，被告向原告支付违约金按每日220.74元，算至厂房返还原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，原审判决：1、被告张明松在判决生效后一个月内，搬离、清空坐落于浮梁县湘湖镇古田村陶��创业孵化基地原成型东段号的租赁厂房；2、被告张明松按每日220.74元人民币，向原告景德镇市国有资产经营管理有限公司支付违约金，违约金从2014年4月1日起，算至被告搬离、清空厂房之日止；3、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费400元人民币，依法减半收取200元，由被告张明松负担。上诉人张明松不服原审判决，向本院上诉称：原、被告签订租赁合同的前提是原告为了响应政府实施的“昌河扩展景陶瓷厂搬迁”的政策，在政府的扶持下，2010年上诉人及其他的20多户陶瓷个体户积极配合市政府决策搬迁到被上诉人名下的洁具厂（现为陶瓷孵化基地）。当时的洁具厂无水、无电、无气，厂房严重漏雨，厂区一片荒芜，是市政府有关领导对安置点的配套设施建设上给予了很大的政策倾斜。因此，上诉人、被上诉人之间签订的房屋租赁合同与其他的房屋租赁合同不同，它属于政府安置过程中所签订的，该租赁合同内容不得违反政府的政策；原审法院适用法律不当。原审法院依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释，作出解除上诉人、被上诉人合同的判决属于适用法律不当。上诉人、被上诉人之间的租赁关系不完全受《中华人民共和国合同法》的约束，还受到政府政策的约束，特别是上诉人、被上诉人签订租赁合同中有关租期、收回、违约责任等内容，有明显违反国家政府的政策。因此，在目前政府未出台相关政策要求上诉人等陶瓷个体户从陶瓷孵化基地搬迁出去以及该陶瓷孵化基地未被政府规划为其他用途的情况下，上诉人、被上诉人之间的租赁合同关系是否解除是不能简单依据《中华人民共和国合同法》，应当适用政府的政策来判决。综上，上诉人请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、原审诉讼费及上诉费用由��上诉人承担。针对上诉人叶明松的上诉请求及理由，被上诉人景德镇市国有资产经营管理有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人诉请，维持原判。上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方真实意思的表示，上诉人应当按照合同的约定在合同期满后且双方未建立新的租赁合同关系时，按约搬离、清空房屋，并承担相应的违约责任，上诉人的上诉理由缺乏证据印证，于法无据。在二审审理过程中，上诉人张明松提交二份证据：1、关于免收拆迁煤气增容费的报告复印件一份；2、荣誉证书复印件两份。证明目的：我们是政府安置到洁具厂的。针对上诉人张明松提交的证据及其证明目的，被上诉人景德镇市国有资产经营管理有限公司质证认为：第一份证据是复印件，对此真实性无法核实，且与本案没有关联性，也无法达到其证明目的。同时即使第一份证据复印件与原件核实的话，我方认为也不是新的证据，其在原审法院未作为证据材料提交，其应当承担不利的法律后果；第二份证据与本案没有关联性。结合二审中上诉人与被上诉人上述举质证情况分析，上诉人的举证及目的与本案租赁合同关系纠纷没有直接的关联性，本院不予采信。其他二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人亦无证据能证明该租赁合同系强迫所签，因此，该租赁合同合法有效。现双方租赁期限已届满，也未建立新的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，即“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现被上诉人诉请上诉人按合同约定的时间搬离、清空厂房于法有据，应予支持；至于因上诉人逾期未搬离厂房，被上诉人按约主张违约损失的诉请，原审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，综合本案情况，推定其租金为被上诉人的损失，按每日220.74元人民币（从2014年4月1日起，算至被告搬离、清空厂房之日止）向被上诉人支付违约金的判决并无不妥。故此，上诉人叶明松的上诉理由不能成立、其上诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，决定由上诉人张明松负担。本判决为终审判决。审　判　长　　鄢用正审　判　员　　付小琴代理审判员　　欧阳国二〇一五年二月六日代书　记员　　胡月玲来源：百度“”