（2013）城民初字第773号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-11-12

案件名称

青岛中联盈物业管理有限公司与仇剑锋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市城阳区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青岛中联盈物业管理有限公司,仇剑锋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款

全文

山东省青岛市城阳区人民法院民事判决书（2013）城民初字第773号原告（反诉被告）青岛中联盈物业管理有限公司。法定代表人尤少强，系该公司董事长。委托代理人邵红丹。委托代理人吕波，山东万桥律师事务所律师。被告（反诉原告）仇剑锋。委托代理人万延森，山东海之信律师事务所律师。原告青岛中联盈物业管理有限公司（以下简称中联盈公司）与被告仇剑锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛中联盈物业管理有限公司的委托代理人邵红丹、吕波，被告仇剑锋的委托代理人万延森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中联盈公司诉称，2009年12月29日，其与仇剑锋签订《物业服务合同》，有偿使用城阳区春阳路167号地下一层近1900平米区域，服务期为半年，自2010年3月1日至2010年8月30日，每半年一自动续期，使用费及物业管理服务费每合同期共计184500元，仇剑锋于2010年11月25日支付20万元（包括使用费及物业管理服务费184500元，押金15500元），2011年3月16日支付184500元，2011年8月31日支付184500元，自2011年8月31日至今，仇剑锋未支付任何租金及违约金。公司依据合同约定向仇剑锋发出书面终止合同的通知，其既不签收也不正式答复。仇剑锋留置租赁场所的卫生间等设施也严重影响了公司正常的经营管理活动，给公司造成了很大的经济损失，与其协商无果，故请求判令：1、仇剑锋支付租金及违约金共计50000元。2、确认双方签订的《物业服务合同》自2011年9月30日起终止，仇剑锋限期拆除卫生间等全部设施、恢复承租前租赁场地原状。3、仇剑锋承担诉讼费。后中联盈公司变更诉讼请求第二项为：确认双方签订的《物业服务合同》自2012年12月31日终止，维持租赁场所的现状，房屋的所有钥匙归还给中联盈公司。仇剑锋辩称，仇剑锋不欠租金，也没有违约行为，相反是中联盈公司存在欺诈行为，先行违约。仇剑锋反诉称，原、被告双方租赁合同纠纷案，已经受理，中联盈公司在与仇剑锋签订合同时存在欺诈行为，只是仇剑锋在不明真相的情况下交付了物业管理费租赁费569000元，投入装修建设费用700000元，此损失应由中联盈公司予以赔偿，故请求判令：1、中联盈公司赔偿经济损失1269000元。2、诉讼费由中联盈公司承担。中联盈公司辩称，其没有欺诈行为，合同的签订，是在双方平等自愿协商一致基础上的，仇剑锋对所使用场地的情况是了解的，合同中也有约定，合同是应仇剑锋的要求签订的，其所提出的损失并非中联盈公司造成的。为支持其诉讼请求，中联盈公司向本庭提供下列证据：1、物业服务合同1份，证明原、被告双方存在合同关系。仇剑锋认为该证据并非双方履行的合同，双方履行的合同是仇剑锋手中的租赁及服务合同。2、仇剑锋的付款凭证4份，证明截止到2012年2月底仇剑锋都是按照物业服务合同缴纳管理费用，共计付款753500元，自2012年3月起至今被告再未缴纳过任何费用。仇剑锋对已付款的数额无异议，但认为其中包含15500元的合同押金。3、函1份，证明合同是应仇剑锋的要求与中联盈公司签订的，中联盈公司不存在欺诈的行为。仇剑锋对该份函的真实性无异议，认为从该证据内容中可以证明中联盈公司提交的证据1不是双方的真实意思表示，应当认定为无效。4、致被告的函3份，证明中联盈公司在2012年期间书面通知仇剑锋办理终止合同及物业交接的手续，期间也有多次的电话联系。仇剑锋称从未见过该证据，不予认可。5、2013年1月21日仇剑锋致中联盈公司的函1份，证明原、被告双方存在合同关系，仇剑锋于2012年2月15日提出终止合同，且终止合同的原因是市场不景气，员工费用不断上涨，并于2012年3月7日将物品全部搬离，并承诺剩余柜台由中联盈公司处理。仇剑锋对该证据的真实性无异议，但认为该证据是仇剑锋向中联盈公司追要15500元押金时中联盈公司不予退还，其要求仇剑锋写下上述内容才给办理的情况下写的，事实上无法经营的主要的原因是中联盈公司出租的场地不符合公共娱乐消防要求，里面的设备确已搬出，但里面的柜台、装修的墙壁、地板及卫生间均还在。6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份，证明涉案租赁房屋有合法建设规划手续。被告对该证据的真实性无异议，认为从该证据中可看出原告对其出租的场地应具备该许可证中所要求的，配套设施建设应同步完善，但实际上原告并未做到消防的配套设施。7、2011年12月9日的半岛都市报A22版1张，证明被告在涉案房屋中开设的电玩城涉及赌博被依法查处，导致停业系被告的原因。被告对报纸的真实性无异议，但对报道的内容有异议，称该内容并非被告所为，内容看不清楚，且与本案无关。8、中联盈地置业有限公司出具的证明1份，证明该公司将涉案房屋提供给原告使用，用于出租。被告认为该证据系复印件，不认可。9、2014年6月23日拍摄的涉案房屋现状照片4张，证明该房屋仍由被告所占据，未交还原告。被告认为该照片并非涉案场地的全貌，无法确定与本案具有关联性，被告提交录像证据可证明涉案场地已由原告加锁封闭控制。为证明其主张，仇剑锋向本庭提交下列证据：1、房屋租赁与物业服务合同1份，证明原、被告之间存在两种法律关系，一种是房屋租赁关系，一种是物业服务关系。自合同第一条第二款、第二条第二款均明确约定由乙方即被告承租该地下停车场，为大润发超市进行商业配套电玩游戏经营之用。中联盈公司对合同的真实性无异议，对房屋用途无异议，但认为该服务合同是应仇剑锋要求而另行签订的，根据中联盈公司提交的证据3，仇剑锋称签订物业服务合同无法办理营业，所以是仇剑锋请求中联盈公司另行签订的该合同用于工商办证用，但实际并未按该合同执行，均按物业服务合同执行。2、2010年3月10日青岛中联盈地置业有限公司出具的证明函1份，证明在合同签订时及合同签订后仇剑锋装修地下停车场时因担心该场地不符合消防规定而由该单位出具保证函1份。中联盈公司对该证据的真实性无异议，但认为该函并非保证函，此证据的出具是为了协助仇剑锋办理相关经营手续而提供的。3、不予受理证明1份，证明中联盈公司出租的该场地无相关的消防规划，不符合消防设计规定，致使仇剑锋无法正常开业经营。中联盈公司对该证据的真实性无异议，但认为建筑规划在整个大润发项目中是通过验收的，也是验收合格的，双方在签署合同前对场地现状是予以了解的，当时中联盈公司提醒过仇剑锋可能办不出手续，但是仇剑锋让公司放心，可以凭关系自行处理，中联盈公司只是提供场地，并没有义务保证其正常经营。4、录像光盘1份，证明原、被告签订合同后被告在其承租的场地进行大规模投资装修，其中包括增加间隔墙、铺设地板、增设卫生间等相关投资。总计价值是70万元。中联盈公司对录像的内容无异议，但是认为对仇剑锋装修的费用无法核实，且根据合同约定在不影响物业结构安全和消防安全的情况下，仇剑锋可以进行符合经营需要的改造和装修，费用由仇剑锋自行承担。5、游戏机买卖合同3份，证明仇剑锋为履行原、被告双方的合同而订购的设备。中联盈公司对证明事实不认可，认为与事实不符，中联盈公司无法对该证据的真实性进行确认，仇剑锋购买设备系其自身的经营需要，与中联盈公司无关。6、青环城委监字（2010）122号检测报告1份，证明仇剑锋为履行合同让相关部门做的检测，该报告中明确了检测的地点即中联盈公司出租给仇剑锋的场地。中联盈公司对该证据的真实性无异议，但认为该报告与本案无关，因为委托人是青岛天瑞得文化传媒有限公司，与本案原、被告不相符，并不能证明该报告与本案有关联，检测内容也无法证明与本案有关系。7、设立申请1份、企业名称预先核准通知书及立项申请登记表复印件各1份，证明青岛天瑞得文化传媒有限公司即仇剑锋申请的企业名称。中联盈公司认为该证据与本案无关联，青岛天瑞得文化传媒有限公司根据仇剑锋提交的材料并未成立，只是申请阶段。8、租赁费发票1份，证明原、被告之间系房屋租赁关系，而非中联盈公司诉称的服务关系。中联盈公司对该证据的真实性无法确认，认为该发票并非中联盈公司所开具的，中联盈公司是受青岛中联盈地集团有限公司的委托向仇剑锋出租涉案房屋，并同时提供相应的物业管理服务，对仇剑锋的证明事项无异议。经审理查明，涉案土地于2003年12月5日办理了建设用地规划许可证，用地单位为青岛中联盈地置业有限公司，用地项目名称为办公、商业用房；2006年4月29日，用地项目名称变更为办公、商业、居住用房。2004年5月20日，办理了建设工程规划许可证，建设单位为青岛中联盈地置业有限公司建设项目名称为办公、商业用房，建设规模为建筑面积63039平方米（其中地下部分16161平方米）；2006年4月29日，建设项目名称变更为商业、办公、住宅，建筑面积变更为105459平方米，其中地下20090平方米。2009年12月1日，青岛中联盈地置业有限公司出具证明，载明：“青岛中联盈物业管理有限公司：经公司研究决定，同意将中联大润发购物广场地下一层区域给你公司使用，收益归你公司所有，用于弥补经营资金的不足。请据此办理相关手续。”2009年12月28日，仇剑锋向青岛中联盈地置业有限公司发出函件，内容为：我公司于2009年9月22日、11月20日汇入贵公司账户38×××56房屋租赁费共计20万元，至今为止我方已缴费38天，我方要求与青岛中联盈地置业有限公司尽快签订租赁合同。与物业公司签订物业服务合同我方无法办理营业，希望贵公司理解并给予支持。同时该函件中备注：经总公司纪总修改的合同（附后），对方不予同意，并发函给总公司领导（如上）。纪总告知张永胜，由物业公司同其签订租赁合同。2009年12月29日，原告青岛中联盈物业管理有限公司与被告仇剑锋签订《物业服务合同》，约定城阳区春阳路城阳大润发购物广场地下一层西南侧1839平方米的区域产权人系青岛中联盈地置业有限公司，甲方即青岛中联盈物业管理有限公司受该公司委托，将上述区域有偿给乙方即仇剑锋使用，并进行物业管理服务，仇剑锋同意并确认该区域用于为大润发超市进行商业配套、专营电玩游戏。使用与服务期为半年，自2010年3月1日至2010年8月30日，本合同最长可延续至五年，使用保证金为50000元，应于本合同签订前交给甲方。每个合同期（半年）使用费为50000元，物业管理服务费为134500元，合计184500元，于本合同签订之日起3日内向甲方支付该费用，以后的支付时间为每半年度到期之前30日内支付下一半年的费用。乙方使用后，在不影响物业结构安全和消防安全的情况下，可以进行符合经营需要的改造和装修，费用由乙方自行承担；租赁期满交还物业时，乙方装修时不可拆除部分，不得拆除，应当保持物业设施设备的完好状态，不得留存物品或影响物业的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。乙方有下列情形，甲方可单方解除合同，收回物业，保证金不予退还，并要求赔偿损失：2、乙方利用租赁物业进行非法活动，损害社会公共利益。乙方提前终止合同，应提前3个月书面通知甲方，并按半年合同总金额赔偿甲方。乙方办理经营资质手续如需物业产权资料，青岛中联盈地置业有限公司可出具证明函。同日，原、被告双方签订《房屋租赁与物业服务合同》，约定双方就城阳大润发购物广场地下停车场专有部分即城阳区春阳路167号地下一层西南侧1839平方米区域的使用和物业管理服务达成一致，甲方即青岛中联盈物业管理有限公司受产权人青岛中联盈地置业有限公司委托，将上述区域出租给乙方即仇剑锋使用，并进行物业管理服务，乙方承租该区域物业用于为城阳大润发超市进行商业配套、电玩游戏经营，向甲方缴纳物业管理服务费和其他约定费用。租赁和服务期为五年，自2010年3月1日至2015年2月28日，另外自2009年12月30日至2010年2月28日为60天免费装修期；租赁与服务费为每年369000元，费用每六个月支付一次，合计184500元，其中租赁费50000元，物业管理费134500元，以后支付时间为每半年度之前30日内支付下半年租金和管理服务费，从第四年开始租金和服务费按百分之七递增；使用保证金为50000元，双方租赁关系结束后，乙方交还使用权时，甲方进行物业验收，如未发现乙方对房屋产生人为破坏及其他损失，乙方结清所有自付费用后，甲方退还保证金，保证金在本合同签订前交给甲方。乙方承租后，在不影响物业结构安全和消防安全的情况下，可以进行符合经营需要的改造和装修，费用由乙方自行承担。乙方应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方改造和装修中不可拆除部分，不得拆除。仇剑锋于2010年11月15日支付中联盈公司184500元，25日支付200000元；2011年3月16日支付184500元，8月31日支付184500元。2009年9月18日，被告向城阳区文化局递交《关于欣都电玩大世界设立的申请》，载明青岛天瑞得文化传媒有限公司拟申请在城阳区春阳路大润发购物广场设立大型游艺娱乐场所，名称为：欣都电玩大世界，法定代表人为仇剑锋，经营范围为电子游艺娱乐。2011年6月9日，被告填写《青岛市游艺娱乐场所立项申请登记表》，载明拟设立欣都电玩大世界。2011年12月7日，欣都电玩大世界因设置捕鱼机及押分机等违禁机器，被青岛市公安局城阳分局治安大队及城阳区文化稽查部门查处，并查扣涉嫌赌博的游戏机21台。12月9日《半岛都市报》予以报道。2013年1月21日，仇剑锋向中联盈公司发出函件，载明：我方于2010年3月1日租赁贵公司地下车位用于经营电玩生意，由于市场不景气，人工、费用等不断上涨，我方于2012年2月15日提出终止合同，在贵公司同意的前提下，我方已于2012年3月7日将物品全部搬离，剩余柜台等由您方处理，现我方要求退还所交押金15500元，请予以办理为盼。中联盈公司认可双方在2012年3月1日合同到期之前，仇剑锋未提出续期申请，也未支付费用，因此合同已终止。以上事实，有租赁合同及合同附件、收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，本案中，原、被告双方就同一租赁物签订了《物业服务合同》及《房屋租赁与物业服务合同》，根据原告提交的被告出具的2009年12月28日函件显示，因物业服务合同无法办理营业，因此被告要求与原告签订租赁合同，原告在该函件中备注：“经总公司纪总修改的合同（附后），对方不予同意，并发函给总公司领导（如上）。纪总告知张永胜，由物业公司同其签订租赁合同。”因此应认定《房屋租赁与物业服务合同》是双方实际履行的合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告也实际使用了该租赁房屋，并支付了2010年3月1日至2012年2月29日的租赁费及物业管理费共计738000元，交纳押金15500元，之后未再交纳费用。原告认可双方在2012年3月1日合同到期之前，仇剑锋未提出续期申请，也未支付费用，因此合同已终止，故对原告要求被告支付租金及违约金共计50000元及确认双方签订的《物业服务合同》自2012年12月31日终止的主张无事实及法律依据，本院不予支持。2013年1月21日，被告仇剑锋向原告发出函件，载明因市场不景气，人工、费用等不断上涨，因此提出终止合同，物品已全部搬离，剩余柜台等由原告处理，被告认为该函件系受原告胁迫作出，原告对此不予认可，对此被告应承担举证责任，被告未提交任何证据予以证实，故对被告该意见本院不予采纳，应认定该函件系被告真实意思表示，对被告主张因租赁场地不符合消防设计规定导致其无法正常开业经营的意见本院不予采纳，且被告在租赁场地过程中进行违法经营被媒体曝光，故对被告要求原告返还已付租赁费569000元的主张本院不予支持；同时，被告该函件中明确表示物品已全部搬离、剩余柜台等由原告处理，应视为被告对其装饰装修部分作出处分，故对被告要求原告赔偿其装修费用700000元的主张本院不予支持。原、被告双方终止合同后，被告未与原告进行交接，故对原告要求被告归还钥匙的主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告青岛中联盈物业管理有限公司与被告仇剑锋签订的《房屋租赁与物业服务合同》于2012年2月29日终止。二、被告仇剑锋于本判决生效后十日内返还原告青岛中联盈物业管理有限公司涉案租赁物的钥匙。三、驳回原告青岛中联盈物业管理有限公司要求被告仇剑锋支付租金及违约金50000元的诉讼请求。四、驳回被告仇剑锋要求原告青岛中联盈物业管理有限公司赔偿经济损失1269000元的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，由青岛中联盈物业管理有限公司负担950元，由原告被告仇剑锋负担100元；反诉案件受理费8111元，由被告仇剑锋负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长　　杨忠吉审判员　　顾　伟审判员　　赵丕杰二〇一五年二月六日书记员　　胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”