（2014）怀中民一终字第675号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-04-08

案件名称

尹钰黎与周化刚、湖南大钧工程建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省怀化市中级人民法院

所属地区

湖南省怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周化刚,尹钰黎,湖南大钧工程建设有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省怀化市中级人民法院民事判决书（2014）怀中民一终字第675号上诉人（原审被告）周化刚。委托代理人唐乐群，湖南正发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹钰黎。委托代理人黄修，湖南怀天律师事务所律师。原审被告湖南大钧工程建设有限公司，住址湖南省邵阳市大祥区西外街120号。法定代表人许新林，该公司董事长。委托代理人（特别授权）周新会，湖南东放明律师事务所律师。上诉人周化刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月23日对本案进行了公开开庭审理。上诉人周化刚及其委托代理人唐乐群，被上诉人尹钰黎及其委托代理人黄修，原审被告湖南大钧工程建设有限公司委托代理人周新会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2008年7月22日，以体育中心安置小区7号楼全体安置户为甲方（发包方，周化刚亦在甲方名单中），湖南大钧工程建设有限公司（以下简称大钧公司）为乙方（承包方），签订了《建筑工程承包合同》，约定：工程造价为510元／平方米；付款方法：因为是联合建房，乙方在开工之日必须集资总房款的50%到甲方的账户上，剩余的50%房款在工程主体验收合格日集资到位；工程款按进度支付；每完成一层甲方付总价的50%给乙方；主体完成验收合格后，付清总价的50%。周化刚作为甲方安置户之一在合同上签了字。同年7月23日，大钧公司与刘期清签订《内部承包经营合同》，由刘期清负责安置小区7号楼的建房工程。随后，刘期清、杨顺国、李圣太等三人共同承包了该项工程，并聘用毛立刚为该项目的项目经理。开工后，因建房资金原因，该工程处于停顿状态，为尽快筹集建房资金，项目部要求安置户出资，因安置户不同意，于是安置户自愿将自己名下多余的房屋以二倍工程造价（1020元／平方米）转让给他人，并将名字报到项目部，而不再向大钧公司项目部交纳建房款，大钧公司项目部为了尽快筹集建房资金对此事也表示认可。2009年9月，尹钰黎从朋友申建军处得知怀化市体育中心有在建新房出售，于是与尹钰淮、申建军等人一起到大钧公司项目部。该项目部工作人员毛立刚介绍，自己是项目部经理，大钧公司项目部在此承建1号楼和7号楼工程，因有多余的安置房，大钧公司项目部决定将多余的房子出售，价格是1020元／平方米，不包括办证费用，购房款按工程进度支付，交房时间为2009年8、9月份等。经过毛立刚推荐，尹钰黎有意购买一套住房。后经毛立刚与安置户协商，安置户周化刚同意转一套面积为148平方米的住房。在毛立刚向尹钰等人告知房屋的面积与价格后，尹钰黎决定购买一套148平方米的住房。2009年6月19日，尹钰黎来到大钧公司项目部缴纳了第一笔房款3万元，并由周化刚在收款收据上签名，大钧公司项目部将盖有湖南大钧公司长依坡安置项目部公章并有会计龚家春、出纳肖从阳及周化刚签名的收款收据出具给了尹钰黎，并在此收据上注明“周化刚（转尹钰黎）（150㎡）”。此后按工程进度大钧公司项目部工作人员肖崇（从）阳等人，向尹钰黎催缴房款，尹钰黎于2009年7月13日、8月12日分别向大钧公司项目部先后缴纳了5万元、4万元。大钧公司项目部先后给尹钰黎出具了盖有公章及会计龚家春、出纳肖从阳字据的收款收据。尹钰黎一共向大钧公司项目部缴纳购房款12万元。大钧公司项目部将上述房款均用于了安置小区的建房。2010年年初，尹钰黎等人见7号楼已经修好，便要求大钧公司项目部交付房屋，但大钧公司项目部以房价上涨周化刚不愿交房给项目部等事项为由拒绝交付房屋给尹钰黎等人，为此尹钰黎等人与大钧公司项目部的刘期清、杨顺国、李圣太多次协商未果。在协商期间周化刚将自己曾经同意出让的房屋的房款交到了大钧公司项目部，大钧公司项目部则将房屋交付给了周化刚。尹钰黎得知情形后，便要求湖南大钧公司退还其本金和赔偿损失。经多次协商湖南大钧公司于2011年2月退还了尹钰黎等四人4套房屋的购房款共计43万元，其中退还尹钰黎1套房屋的购房款12万元。在诉讼过程中，经委托怀化市鹤城价格认证中心对尹钰黎所定购的房屋进行了价格鉴定，结论为：2009年6月该房屋的市场价值为1400元／平方米；2011年2月该房屋的市场价值为1900元／平方米。原判认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自成立时生效。2008年7月，大钧公司承包了怀化市体育中心安置小区7号楼的建房工程，7号楼全体安置户为甲方，大钧公司为乙方，双方签订了《建筑工程承包合同》，根据合同约定，由周化刚等安置户支付建房款到大钧公司的账户上。因周化刚在征地拆迁中获得了安置房，在毛利刚征求安置户周化刚意见后，同意以二倍的建房价即1020元／平方米出售自己的安置房，大钧公司便以大钧公司项目部名义对外销售周化刚的安置房屋并口头与尹钰黎约定以1020元／平方米由尹钰黎购买一套面积为148平方米的住房，不包括办证费用，购房款按工程进度支付，交房时间为2009年8、9月份。2009年6月3日后，大钧公司项目部收到尹钰黎分次缴纳的购房款共12万元，并出具了盖有大钧公司项目部公章的收款收据，因此，在法律、法规没有禁止安置户依法转让其安置房屋的情况下，双方的房屋买卖行为系真实意思表示，口头合同依法成立，合法有效，买卖双方依法应受合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人的除外。本案当事人尹钰黎在购买房屋时业已知道受托人大钧公司项目部与委托人周化刚之间的代理关系，因此，该房屋买卖合同直接约束委托人周化刚与第三人尹钰黎。由于在该安置房建好后，大钧公司项目部、周化刚未能交付房屋，且明确表示不再履行交房义务，对此法律后果依法应由房屋所有人即委托人周化刚承担，尹钰黎要求周化刚承担违约责任的诉讼请求，予以支持；大钧公司只是受托人，且尹钰黎在购买房屋时已知道受托人大钧公司项目部与委托人周化刚之间的代理关系，故尹钰黎要求大钧公司对周化刚的责任承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因合同违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益。因尹钰黎与周化刚订立口头合同时，没有对房款的交款方式、房屋给付进行明确约定，以致周化刚产生异议，造成房屋不能给付的后果，尹钰黎本人存在缔约过错责任，对造成的损失应自负30%的责任。根据怀化市鹤城区价格认证中心出具的《房地产估价鉴证报告书》，该房屋2011年2月市场价值为1900元／平方米。据此计算房价上涨每平方米达880元，尹钰黎共计损失为148×880＝130240元，减去尹钰黎自己承担的30%，周化刚应承担130240×0.7=91168元的赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决：一、周化刚于本判决生效之日起10日内，赔偿尹钰黎经济损失91168元；二、驳回尹钰黎的其他诉讼请求。案件受理费2905元，由尹钰黎负担871.5元，周化刚负担2033.5元。宣判后，上诉人周化刚不服，向本院提起上诉称：1、尹钰黎起诉称所购房屋是怀化市体育中心附近的大钧公司长泥安置工程项目部1号楼的住房一套，一审判决认定尹钰黎购买的房屋系周化刚享受的7号楼安置房，且不明确是哪个单元几号房，简单认定周化刚与尹钰黎形成买卖房屋合同关系，事实不清，证据不足。2、周化刚不认识尹钰黎，2009年6月19日收款收据上的签名不是周化刚本人所写，尹钰黎的购房款交给了大钧公司，而不是周化刚。3、一审以（2013）怀中民一终字第38号民事判决及对申建军、毛立刚、石建华、熊智、彭宁波、刘期清、杨顺国、龚家春、肖崇阳及周化刚的调查材料认定周化刚同意委托大钧公司出售房屋是错误的。事实上7号楼的安置面积为120平方米，房屋为202、302、402、502四套，503出售给了彭先文。4、一审适用法律错误。5、尹钰黎于2011年2月接受大钧公司12万元退款时并未主张损失，依法放弃了自己的权利。尹钰黎于2013年4月向法院起诉，已经超过两年诉讼时效。请求二审依法查明事实，作出公正判决。被上诉人尹钰黎答辩称：1、尹钰黎在一审庭审时已经陈述1号楼改成7号楼。2、周化刚经合法传唤拒不到庭，应当承担相应法律后果。3、周化刚在一审代理词中陈述其与大均公司的代理关系成立，尹钰黎起诉表明其没有放弃相应权利，且没有超过诉讼时效。请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告大钧公司陈述：1、大钧公司没有做虚假收据，大钧公司收的是周化刚的建房款，当时周化刚卖一套房子可抵交两套房子的钱，收据注明是尹钰黎代周化刚缴纳的建房款。2、大钧公司也认为尹钰黎买了房子后没有得到房子，应当找卖房的人退钱，大钧公司是在政府施加压力的情况下向尹钰黎退了房款。本院二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致。二审中上诉人周化刚向本院提交3组证据，分别为《购房协议书》2份、长泥坡安置区7号楼房屋分成确认表、收款收据1份，拟证明周化刚卖房子都是签订了购房合同的，并没有委托大钧公司卖房；7号楼二单元一到四楼都是分配给周化刚的；周化刚应当缴纳的安置房屋费用都已付清。经质证，尹钰黎及大钧公司认为不属于新的证据，第一组证据与本案没有关联，第二组证据没有加盖公章，第三组证据收款时间是在大钧公司退款之后。本院认为该三组证据在一审期间已经存在，当事人应当在一审中提交，未能提交的，又不能说明原因及正当理由的，本院不予采信。本院认为：本案争议的焦点是周化刚应否赔偿尹钰黎因没有得到所购房屋而造成的损失。周化刚作为体育中心长泥坡安置小区7号楼安置户，同意大钧公司体育中心长依（泥）坡安置项目部以每平方米1020元出售拟安置给其的房屋，双方虽然没有签订书面委托合同，或者出具书面委托书，但周化刚在接受大钧公司诉讼代理人调查中认可该事实，且周化刚在尹钰黎代为其缴纳建房款后没有按照《建筑工程承包合同》约定履行缴纳建房款的义务。故周化刚与大钧公司形成委托法律关系。大钧公司在代周化刚出售安置房屋时，虽与尹钰黎没有签订书面房屋买卖合同，但经大钧公司与尹钰黎协商，达成口头房屋买卖协议，尹钰黎按照协议约定，如期交付了购房款，大钧公司亦向尹钰黎出具签有周化刚名字的收款收据，该协议依法直接约束周化刚。故周化刚与尹钰黎形成房屋买卖合同法律关系。周化刚上诉称收款收据上的签名并非其本人签名，不能提交有效证据证实，本院不予采信。故周化刚应当赔偿尹钰黎因没有得到所购房屋而造成的损失。尹钰黎主张其所购房屋的面积为148平方米，大钧公司向尹钰黎出具签有周化刚名字的收款收据上注明面积为150平方米，而尹钰黎向大钧公司交付的总房款为12万元，鉴于安置房1号及7号楼均没有148平方米及150平方米面积的房屋，按照尹钰黎所交付购房款12万元和双方确认的单价即每平方米1020元计算，尹钰黎所购的房屋面积应当认定为118平方米（四舍五入）。故尹钰黎的损失应当为118×880＝103840元，由周化刚赔偿其中的70％即72688元。大钧公司于2011年2月退还了尹钰黎购房款12万元，2013年2月，尹钰黎向一审法院提起诉讼，有一审的当事人送达地址确认书在卷佐证，故尹钰黎提起的诉讼并未超过法定诉讼时效。综上所述，原判基本事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予变更。上诉人周化刚的主要上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第232号民事判决第二项；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第232号民事判决第一项为：周化刚于本判决生效之日起十日内赔偿尹钰黎经济损失72688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2905元，二审案件受理费2079元，合计4984元，由周化刚负担3489元，尹钰黎负担1495元。本判决为终审判决。审　判　长　　向淑莉审　判　员　　王文利审　判　员　　刘士平二〇一五年二月五日代理书记员　　唐红霞来源：百度“”