（2013）永民初字第749号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-03-13

案件名称

李旭东与银川远华资产经营管理公司、永宁县闽宁镇人民政府、马金奎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永宁县人民法院

所属地区

永宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李旭东,永宁县闽宁镇人民政府,银川远华资产经营管理有限公司,马金奎

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百一十四条；《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十六条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2013）永民初字第749号原告李旭东，男，回族，1971年2月28日出生，农民，住宁夏回族自治区永宁县。委托代理人施亚荣，宁夏合天律师事务所律师。被告永宁县闽宁镇人民政府，住所地宁夏回族自治区银川市永宁县。法定代表人马跃林，系该镇镇长。委托代理人任秀萍，宁夏永川律师事务所律师。被告银川远华资产经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人海峰，系该公司经理。委托代理人叶枫，宁夏永川律师事务所律师。委托代理人李丽桃，宁夏永川律师事务所律师。被告马金奎，男，回族，1949年1月4日出生，小学文化程度，住宁夏回族自治区西吉县。原告李旭东与被告银川远华资产经营管理公司（以下简称远华公司）、永宁县闽宁镇人民政府（以下简称闽宁镇政府）、马金奎房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年5月29日受理后，经被告远华公司申请，对涉案房屋价值进行了评估。依法组成合议庭，于2013年12月10日、2014年12月31日公开开庭进行审理。原告李旭东及委托代理人施亚荣、被告闽宁镇政府委托代理人任秀萍、被告远华公司委托代理人叶枫、李丽桃到庭参加诉讼，被告马金奎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李旭东诉称，2008年8月，被告闽宁镇政府根据农贸市场项目建设需要，决定拆除被告马金奎等人位于闽宁镇农贸市场房屋，面积按一比一调换。2009年5月，闽宁镇农贸市场通过招商引资，由被告远华公司进行拆除建设。2010年10月份，被告远华公司新建的闽宁农贸市场营业房完工后，被告马金奎将涉案房屋以18.5万元的价格转让给原告，原告于2010年12月份搬入该营业房居住并办理了餐馆经营至2012年8月，该营业房地基下陷、墙体裂缝，严重威胁到原告一家人的生命安全，原告向被告闽宁镇政府反映后，被告闽宁镇政府委托宁夏建筑质量监督检验站经销检验，结论为涉案房屋北山墙之间商铺两墙处于低洼地势，大雨后由于建筑垃圾没有及时清除致商铺两墙受雨水浸泡，致房心回填土下陷，墙体下陷、裂缝，灶台下陷倾斜并损坏。故起诉请求：1.判令被告排除原告闽宁镇农贸市场营业房的安全隐患并恢复原状；2、三被告在交付合格营业房前向原告提供同地段、同面积营业房；3、三被告赔偿因房屋塌陷致原告餐馆停业损失自2012年8月至2013年5月，共计9个月304天，每天按600元净利润计算，合计182400.00元；4、三被告共同承担案件诉讼费及代理费。现因涉案房屋的维修设计鉴定无法做出，对涉案房屋的价值进行鉴定。现变更诉讼请求为原告第一项诉讼请求变更为各被告赔偿原告涉案房屋价值损失；原告的第三项诉讼请求按停业损失的鉴定标准继续赔付2013年6月至今的停业损失。原告李旭东为证明其主张，提供了下列证据：一、闽宁镇农贸市场房屋拆迁补偿协议一份、《关于闽宁镇农贸市场改造八户拆迁户十一间情况说明》一份、《承诺书》一份、收款收据二份、证明一份，来源于被告马金奎提供给原告李旭东，证实永宁县闽宁镇农贸市场1号楼北数第一间商铺是闽宁镇政府对被告马金奎的拆迁安置房，房屋部分产权是永宁县闽宁镇人民政府的安置补偿，部分面积系马金奎向银川远华资产经营管理有限公司出资7万元购买的产权，远华公司是闽宁镇农贸市场1号楼的承建单位；二、《房屋出售居间合同》一份、收据一份，证实2010年11月24日原告与被告马金奎签订合同，购买涉案商铺，并于当日全额付清购房款185000.00元；三、《工程鉴定报告》原件一份，证实2012年7月29日后房屋出现塌陷等严重问题，受闽宁镇政府委托，宁夏建筑工程质量监督检验站进行了工程鉴定，确定房屋属于施工质量问题，施工单位负主要责任；四、卫生许可证、营业执照、人民调解调查笔录各一份、视听资料一份，证实原告购买涉案商铺自2012年8月1日期因塌陷为题停业至今。期间，闽宁镇政府曾给出过修复、提供过渡房并赔偿停业损失4万元的调解意见；经质证，被告远华公司对证据一中的安置户明细、收款收据不表异议；对于房屋拆迁补偿协议有异议，该份协议不是远华公司与马金奎签订，该份协议与本案无关；对于承诺书不予认可，认为远华公司没有在承诺书上加盖印章，远华公司没有作出这样的承诺；对于农贸市场的建房说明，远华公司承建属于错误表述。对证据二不予质证。对证据三的三性均不表异议，对于产品质量问题要求远华公司承担主要责任也不表异议，但原告擅自改变墙体结构，由其自己承担。对证据四许可证的发证时间是2013年，因此该份证据无法当庭核实庭后在进行质证；调解笔录与客观事实不符，远华公司从来没有与李旭东签订过合同，只与马金奎签过，墙体裂缝也与事实不符，其陈述的损失也与客观事实不符。被告闽宁镇政府对证据一的建房情况说明的真实性不表异议；拆迁协议、承诺书三性均表异议，认为该组证据与本案没有关联性。证明、收款收据、拆迁安置明细同意远华公司代理人质证意见。对证据二不予质证。对证据三不表异议，与闵宁镇政府无关。对证据四营业执照、卫生许可证不表异议，但对其关联性有异议，原告虽然持有营业执照、卫生许可证，但其实际是否营业无法证实；对于调解笔录的真实性不表异议。被告远华公司辩称，原告请求的损失不应当由单方承担。原告主张是由于地基下陷为由与事实不符。关于诉讼费应当按照法律规定分担，律师费不予承担。远华愿意给原告进行维修。针对墙体裂缝有问题不予否认，但原告擅自在主体墙（西墙）开门，改变了其承重结构，其应当承担责任。被告远华公司未提供证据。被告闽宁镇政府辩称，原告要求被告闵宁镇政府承担责任没有事实依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告闽宁镇政府为证明其主张，提供了下列证据：一、闽宁镇政府永闽发（2008）133号文件复印件一份，证实闽宁镇政府采用拆迁返还的形式把农贸市场土地有偿转让给投资方改建，闽宁镇农贸市场拆迁补偿费以捆绑形式出让给投资方，由投资方承担农贸市场的拆迁和安置；二、国有建设用地使用权出让合同复印件一份，证实闽宁镇农贸市场土地以2988600.00元价格出让给远华公司，涉案房屋在转让土地范围内，拆迁与安置均由远华公司负责；三、远华公司于2012年4月24日出具的“关于再次要求立即停止侵权的催告函”原件一份，证实远华公司系投资方，履行拆迁补偿费的发放与安置；四、人民调解笔录复印件一份，证实开发商系远华公司，实际施工人是马飞虎施工队；五、鉴定费票据一份，证实闽宁镇政府替责任方垫付鉴定费15000.00元。经质证，原告对证据一合法性、真实性、证明目的均有异议，该份证据属于复印件，内容与实际履行也不相符，农贸市场的拆迁安置是本案的被告闽宁镇政府不是远华公司。该份证据假设真实也只能是闽宁镇政府与远华公司之间的协议，与第三方不产生法律效力。远华公司既没有建设工程施工资质，也没有开发资质，闽宁镇政府将拆迁和建设委托给远华公司是有过错的，应当承担过错责任。对证据二合法性、真实性、证明目的均有异议，该份证据是复印件，不符合证据的合法性要素，其次合同的内容没有哪个条款表述拆迁人是远华公司。对证据三真实性不表异议，证据内容的真实性以及证明目的均有异议，该份证据不能证实涉案房屋的安置人、拆迁人是远华公司。对证据四不表异议。对证据五真实性不表异议，对于其证明目的有异议，该份证据是闽宁镇政府作为责任单位支付的费用。被告远华公司质证，对证据一不表异议，同时证明远华公司不是承建方而是投资方、开发商。对证据二、三均不表异议。对证据四与原告出示证据的质证意见一样。对证据五认为与本案没有关联性。以上证据，经本院审查认为，原、被告提供的证据能够相互印证，来源合法、内容真实，能够证明本案事实，本院予以采信。经审理查明，2008年8月，被告闽宁镇政府因闽宁镇农贸市场项目建设的需要，被告闽宁镇政府作为拆迁人，对坐落于闽宁镇农贸市场的各户主进行房屋拆迁，被告马金奎的营业房也在拆迁之列。被告远华公司通过拆迁返还的形式取得了闽宁镇农贸市场的土地使用权，对该农贸市场进行改造建设。2009年5月25日，被告闽宁镇政府出具《关于闽宁镇农贸市场改造八户拆迁十一间建房情况说明》，内容为“一、拆迁户的新建房屋由远华资产管理公司承建；二、房屋质量在新建房屋建成后，由永宁县金程建设监理有限公司出具房屋质量证明，质量证明由远华资产管理公司办理到拆迁户；三、拆迁户付清与远华资产管理公司签订建房合同付款，房屋产权属拆迁户本人，以后想办理房产证，本人自己申请办理。”后被告闽宁镇政府规划闽宁市场拆迁安置户明细，该明细反映出北一号房屋为被告马金奎安置房。2010年11月24日，原告李旭东与被告马金奎签订房屋出售合同，约定被告马金奎将闽宁镇市场1号楼1号房转让给原告李旭东，房屋面积109平方米，价格185000.00元。原告付清价款后，被告马金奎将涉案房屋的房款收据等交由原告。被告远华公司将涉案房屋竣工后，原告于2010年12月份搬入涉案房屋。原告于2012年10月19日办理了餐饮服务许可证，开设“永宁县逸仙楼面馆”，该许可证注明有效期限自2012年10月28日至2015年10月27日。2013年6月18日餐饮服务许可证单位名称变更为“永宁县闽宁镇今雨轩面馆”，2013年6月19日办理了个体工商户营业执照。2012年7月29日下雨后，涉案房屋出现塌陷、墙体开裂等问题。经被告闽宁镇政府委托，宁夏回族自治区建筑工程质量监督检验站于2012年11月对涉案房屋进行工程鉴定，建议“对受影响的商铺房心回填土进行换填，并对由于房心回填土下陷导致下陷的隔墙拆除重砌；对地基不均匀导致沉降砌体产生的两道斜裂缝应找有资质的设计单位出具加固方案进行加固处理，对其余受温度影响产生的裂缝也作相应处理；对达不到设计强度等级的二层所抽检墙体应找有相关资质买的市级单位按实测砖和砂浆强度进行结构演算并出具加固方案进行加固处理。”原告向本院起诉后，原、被告协商委托鉴定部门做加固费用评估，银川市中级人法院委托了相关中介机构，均应不具备设计资质无法对涉案房屋的加固费用作出结论。后经原、被告协商，均同意对涉案房屋以同地段房屋价格作出评估后，原告退还房屋，被告退回房屋的价款。经宁夏正业通房地产估价事务所评估，涉案房屋的市场价值为410300.00元，单价3764.00元／平方米。银川市兴庆区价格认证中心对涉案房屋停业损失费用进行鉴定，涉案房屋停业损失费2012年8月1日至2013年5月31日为每日（净收入）250至350元。本院认为，被告马金奎将涉案房屋出售给原告李旭东，原告取得了涉案房屋的所有权。涉案房屋出现质量问题后，原告有权要求责任人承担责任。被告远华公司作为闽宁镇农贸市场改造建设主体，对建设的安置房屋应当承担质量责任。在案件审理中，原、被告均同意对涉案房屋以市场价退还房屋价款的方式处理，符合法律规定，本院予以支持。房屋价款应当以鉴定机构作出的价格予以认定。原告要求停业期间的损失，应当以其提供的准许进行餐饮服务业的有效期限开始计算，即餐饮服务许可证注明的起始时间2012年10月28日起，原告的停业损失应以合理期间计算六个月，以银川市兴庆区价格认证中心鉴定结论每日300.00元计算。涉案房屋发生原告不能继续从事餐饮业经营的情形时，原告有义务积极采取其他措施减少损失的发生，故原告要求停业的营业损失延续计算至今的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告银川远华资产经营管理有限公司于本判决生效后二十日内退还原告李旭东房屋价款410300.00元，原告李旭东返还被告银川远华资产经营管理有限公司位于永宁县闽宁镇农贸市场1号楼北1号房屋；二、被告银川远华资产经营管理有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告李旭东停业损失54000.00元；三、驳回原告李旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4248.00元，公告费300.00元，鉴定费4000.00元，均由被告银川远华资产经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审　判　长　　杨志华人民陪审员　　伍文奇人民陪审员　　陈　怀二〇一五年二月五日书　记　员　　孙彩霞本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”