（2014）渝二中法民终字第01801号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-06-09
案件名称
张学银与重庆盘鑫实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张学银；重庆盘鑫实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝二中法民终字第01801号上诉人（原审原告）张学银，男，1969年7月22日出生，汉族。诉讼代表人肖世全，男，1955年5月9日出生，汉族。委托代理人吴海琳，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）重庆盘鑫实业有限公司。法定代表人谭开均，董事长。委托代理人王洪卫，重庆法韵律师事务所律师。上诉人张学银因与被上诉人重庆盘鑫实业有限公司（以下简称盘鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第05367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭于2015年1月26日公开审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年2月1日，被告盘鑫公司从重庆市清江实业（集团）有限公司受让钟鼓楼街道幸福居委会北滨路回填土地8220平方米，并于2007年12月25日取得重庆市房地产权证（301D房地证2007字第00502号）。2007年12月27日万州区发展改革委员会批准项目备案，2008年6月17日，被告取得万州区建设委员会的建设用地规划许可证（地字第建500101200800029号），其中规定建筑形态与单体建筑本身的功能形式及沿江总体风格特征相协调。2008年8月中煤国际工程集团重庆设计研究院十五所对盘鑫·北滨壹号的规划设计方案，该楼盘为一线江景，重庆市万州区建设委员会以（万规建审2009字第0044号）通过审查。2009年8月，被告盘鑫公司经中煤国际工程集团重庆设计研究院设计、规划该开发楼盘外墙为米黄色外墙涂料、外窗为塑料窗框、外墙保温材料为聚苯颗粒保温浆料（B2）。2009年12月25日被告取得盘鑫·北滨壹号项目AB栋建筑工程施工许可证。2010年11月3日，被告取得万州区商品房预售许可证。被告在销售楼盘的宣传广告中以“一线江景”对外宣传。2010年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于万州区北滨大道三段172号附1号A幢501室，建筑面积72.58平方米；单价2949.79元／平方米，成交金额214096元，签约时付款214096元；被告应当在2012年3月1日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面通知原告，被告可据实延期交房；被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之2的违约金，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件二《共用部位及设施说明》约定：（2）大堂：高级地面砖、天棚吊顶、墙面局部石材和高级乳胶漆，安装高级灯具，统一设置报箱奶箱及休闲桌椅；（3）梯间：高级地面砖、墙面优质墙砖及乳胶漆、楼梯配铁艺木质栏杆，设置梯道感应灯；（4）各层公共通道：高级地砖、天棚吊顶，墙面为优质墙砖及乳胶漆。合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》约定：（1）、外墙：高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料；（5）入户门为多功能防盗门，室内门窗预留，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏）。原、被告同时还签订了《合同补充协议》（合同附件五），约定：双方发出书面文件的方式包括信函、公告、登报、传真、电子邮件等；被告的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等仅供购房人参考，以规划和施工图为准。如果被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约，被告违反的承担违约责任。2011年8月15日，被告以特快专递方式给原告等消费者的《函文》载明，由于公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房。2011年8月31日，被告在《三峡都市报》A11版上刊登公告，因公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，交房时间延长至2012年6月30日前。2012年6月20日，被告开发的盘鑫.北滨壹号商住楼取得万州区建竣备字（2012）24号《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》，盘鑫.北滨壹号商住楼房屋层数及总高为33层／99.7米。2012年6月21日，被告给原告等业主发出交房通知，又于2012年6月25日在《三峡都市报》上刊登《北滨壹号商住小区交房通知》，通知北滨壹号业主，被告定于2012年6月28日至7月4日集中办理交房手续，业主最迟应于2012年7月15日前办理接房手续，逾期将视为已交付房屋。2012年7月20日，原告与被告办理该房交接手续。另查明，2009年10月15日，被告与四川省第三建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，约定由四川省第三建筑工程公司承建被告开发的万州盘鑫·北滨壹号工程A、B栋楼及中庭地下室，建筑面积45000平方米，完工时间2011年8月27日。2009年11月12日，被告与四川省第三建筑工程公司又签订《补充协议》，完善了相关内容。2010年5月1日，重庆建新建设工程监理咨询有限公司向四川省第三建筑工程公司发出工程开工令，载明从2010年5月1日起计算工期，总工期为500天。该工程A栋于2011年1月20日完成主体封顶和室内填充墙体，并经工程监理单位验收主体工程质量合格，同意工程主体结构验收；B栋工程于2011年5月24日完成主体封顶，同月25日，经工程监理单位同意工程主体结构验收，主体工程质量评定合格。在被告取得该宗土地的开发项目前，临江面系规划的滨江路，万州区建委规划科在审批被告公司的图纸上批准开发的房屋系滨江房。2008年4月，万州区政府通过论证，对滨江路截弯取直，采取回填造地，2009年5月开始建设，2009年12月28日完工，形成了被告开发项目的前面地块（即北滨路黄泥包至万一中段地块，WZ2011-11-20宗地）。2010年7月5日，万州区建委约谈被告，称规划发生变化，不可以再宣传为一线江景。2011年7月政府拍卖WZ2011-11-20宗地，修建三栋100米高的建筑。2011年7月14日、20日，被告在获悉政府拍卖临江地块后，就万州区政府规划拍卖出让北滨路黄泥包至万一中段地块规划（填充形成）对被告商住楼造成不良影响，两次向万州区政府递交了紧急专题报告，说明拍卖该宗土地对被告及消费者带来的影响。2011年1月20日，被告与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料由乙方采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审。2011年4月19日又签订外墙保温、涂料工程施工承包合同，约定开工日期定为2011年5月20日，以被告开工进场通知为准，竣工日期于2011年9月10日。2011年4月26日，重庆市万州区城乡建设委员会转发重庆市城乡建设委员会《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》（渝建发（2011）22号），明文规定禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料。2011年6月16日，被告单位与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料，开工时间调整为2011年6月15日，工期顺延，竣工日期于2012年1月20日。同时，被告单位于2011年6月20日进行报审。该A、B栋外墙采用外墙漆，门窗使用的是塑钢材料。共用部位及设施不符合合同附件二《共用部位及设施说明》（2）、（3）、（4）项的约定。2011年6月17日，被告与成都盼盼门业有限公司签订《盼盼防盗门、防火门买卖合同》，购买盼盼防盗安全门193樘（单价960元）、盼盼钢质防火门195樘（单价1146元）。该院在审理（2013）万法民初字第00161号原告潘陆平与被告商品房预售合同纠纷一案中，判决被告在判决生效后10日内按合同约定履行在该楼盘梯间铺设地面砖的义务。判决生效后，2013年7月10日，被告与谭帮福签订《北滨一号项目梯间梯步铺装承包合同》，被告将盘鑫.北滨一号项目A、B栋楼梯间的梯步铺装工程发包给谭帮福施工，工程内容为北滨一号A、B栋楼道梯步及转台铺装高级防滑梯步砖和调整楼道防火门。原审原告张学银诉称，被告2010年以广告等方式，宣传其在万州区北滨一号开发的商品房为“一线临江”、“万州首席江景华宅”。2010年11月27日，原告到被告售房部咨询，通过被告售房部人员对沙盘、图案展示样品的宣传和广告“一线临江”的读解，原告以为真是“一线江景”房，与被告签订了《商品房买卖合同》，被告随合同附送“滨江豪宅世代传承”彩印广告页一张。合同约定，原告购买被告万州区北滨大道三段172号附1号A幢501商品房一套，2012年3月1日交房，并约定了违约责任。合同签订后，被告违约，未按合同约定的设备设施和装饰建材标准修建，将外窗改为玻璃夹胶塑钢窗；进户门改为一般工程门；大厅使用低等级仿古砖、低等级合成砖和涂料、普通灯具，大厅休闲桌椅改为只安椅子不安放休闲桌子；梯间改变为逗石地面、墙面乳胶漆，将楼梯配铁艺木质栏杆改变为楼梯配栏杆、扶手，各层公用通道改变为一般劣质地砖、墙面乳胶漆；外墙改为A栋主墙外墙裙楼花岗石，其他墙面全部使用低等级涂料，B栋全部使用涂料。被告未按合同约定的日期交房，延期至2012年6月28日通知办理交房，交付的也不是“一线江景房”，给原告造成信赖利益损失，致使原告遭到了巨大的经济损失和蒙受“一线江景”嘲笑的精神打击。原告于2012年7月20日接房。被告应当按照合同的约定，支付2012年3月1日至2012年7月20日按日万分之3的逾期交房违约金7579.14元。公安部《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》第二条明确规定“民用建筑外保温材料燃烧性能应为A级”，并不是被告辩称公安部在2011年3月14日才出台民用建筑外保温材料燃烧性能应为A级的规定，公安部的规定也不属于不可抗力的免责事由。被告辩称延期交房是因为国家相关法规的规定导致施工期限延长的理由不能成立。被告应当赔偿信赖利益损失。按照原告与同时起诉的另11案原告的平均购房价3315.8181818182元／平方米，与同时段最高房价2500元相减价差为815.82元／平方米（3315.82元／平方米-2500元／平方米），又根据不同时段江景房4560元／平方米最高价与不以江景房明示销售的原告房价2800元／平方米相减，又以原告与另11案原告均价房价3315.82元／平方米减以不同时段不明示“一线江景”的本案房价2800元／平方米相减为515.82元（3315.82元／平方米-2800元／平方米），根据以上三种数据按中等取向，原告的信赖利益赔偿金额，原告的信赖利益损失赔偿金为29032元。在被告与重庆市清江实业（集团）有限公司没有签订《国有土地使用权转让合同》之前，政府就已规划该段沿江的改造。对于被告受让的宗地，重庆市清江实业（集团）有限公司和政府没有承诺是“一线江景”。被告与重庆市清江实业（集团）有限公司签订的合同，与原告也无任何法律关系。政府出让WZ2011-11-20宗地与被告受让的土地没有关系。政府出让WZ2011-11-20宗地不属于不可抗力的免责事由。被告辩称政府出让WZ2011-11-20宗地，属于不可抗力的理由不能成立。被告应当按照合同附件二、三的约定履行义务，并按合同约定双倍赔偿外窗损失装饰、设备价差16084元（（650元／平方米-180元／平方米）×17.11平方米×2倍）。请求判令被告：1、支付逾期交房违约金7579.14元；2、信赖利益损失赔偿金29032元；3、外窗彩钢双倍赔偿金16084元；4、按照合同履行，将入户门安装为多功能防盗门，或补差价2000元；大厅使用高级地面砖，局部石材和高级乳胶漆，安装休闲桌子；梯间安装高级地面砖，墙面使用优质砖及乳胶漆，各层公用通道为高级地砖，墙面优质墙砖及乳胶漆；外墙为高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料。原审被告盘鑫公司辩称，原告请求逾期交房的违约金理由不成立。被告延期交房，是因为国家强制性规定出台的客观原因，同时也是为了全体业主的利益。根据国家渝建发（2011）22号和公消（2011）65号文件的强行性规定，从2011年3月15日起，外墙保温材料选用不燃材料。被告只能重新报批，更换设计，采用新标准的外墙保温材料，因而延误工期。被告于2011年8月15日专门函告了原告，并于2011年8月23日在《三峡都市报》予以公告，阐明延期交房的如上理由。合同第七条约定，如遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面通知原告，被告可据实延期交房。渝建发（2011）22号和公消（2011）65号文件的出台，属于强制性规定，是原告和被告无法预见，无法避免，不能控制的客观情况，属于不可抗力。本案中延期交房的原因不能归责于被告，被告不应承担违约责任。外墙、多功能防盗门及所有有关建筑材料使用的约定应以设计规范为准。商品房买卖合同应当遵守《中华人民共和国建筑法》的规定及建设主管部门批准的设计规范。当双方当事人约定的事项与建筑设计规划不一致时，应以建设主管部门批准的设计为准，且补充协议第二条也明确约定了以规划和施工图为准。被告按照主管部门批准的设计规范和施工图进行建设，并无过错。被告没有降低成本牟利，也没有给原告及全体业主造成损失。双方签订的合同是使用的工商局备案的格式合同，双方审查不严造成的，应以设计规范为准才合法，且被告已按生效判决履行了铺设楼梯间的义务。江景房与非江景房并非被告所能控制，被告也不愿意由一线江景房变为二线江景房，也没有因为一线江景变为二线江景降低成本和牟利，客观原因是政府调规所致。除此之外，合同附件《合同补充协议》还明确约定了宣传资料、广告、售楼书只作为购买人的参考，具体以施工设计为准。因此，原告主张的信赖利益的赔付理由不成立，请求依法判决。原审法院认为，1、被告是否承担逾期交房违约金的责任。该院认为，根据本案查明的事实，被告虽然未按照合同约定的期限交房，是因为原经主管部门批准的B2级外墙建筑保温材料被禁止使用，被告需重新设计施工方案，并报有关部门审批，导致施工期限的延长而不能按期交房房屋，并非被告的过错，其迟延交房的期限属于合理期限，且被告通知了原告，并予以登报公告。该保温材料等级的提升，有利于原告等消费者。故被告不应承担逾期交房的违约责任。2、被告是否承担赔偿原告“一线江景房”信赖利益损失的责任。被告在开发建设初期对外宣传为一线江景楼盘是经过行政主管部门审批通过的，由于政府总体规划，将滨江路截弯取直，回填造地，规划调整变化建设新的楼盘，被告没有虚假宣传，不存在过错。故原告要求被告赔偿“一线江景房”信赖利益损失的诉讼请求，该院不予支持。3、被告是否承担外窗彩钢双倍赔偿金的责任。实际情况与合同附件出现差异，应属被告违反合同约定。现原告要求被告履行合同约定的建筑材料需重新设计和规划，但由于被告将门窗使用塑钢通过了设计规划及竣工验收，并进行了备案登记，继续按合同约定履行已无必要，且不能履行，被告应按照合同约定双倍赔偿其差价。但因双方约定的玻璃彩钢窗、高级夹胶和塑钢窗无相应规格、型号，等级的确定。该院结合本案实际酌情由被告赔偿原告的损失2000元。4、对于原告主张履行合同约定的入户门安装为多功能防盗门（或补差价2000元）；大厅使用高级地面砖，局部石材和高级乳胶漆，安装休闲桌子；梯间安装高级地面砖，墙面使用优质砖及乳胶漆，各层公用通道为高级地砖，墙面优质墙砖及乳胶漆；外墙为高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料。被告的开发项目通过了设计规划及竣工验收，并进行了备案登记。且双方约定的多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，不明确，无相应名称、规格、型号、等级的确定。且被告已按生效履行了楼盘梯间铺设地面砖的义务。故原告要求被告按合同约定履行前述事项，该院不予支持。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告应当按照合同履行各自的义务。被告应当赔偿原告未按合同约定使用建筑材料和设施的损失。原告主张逾期交房违约金等其他诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条、第二十四条、第三十条、第三十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，据此判决：一、驳回原告张学银要求被告重庆盘鑫实业有限公司支付逾期交房违约金7579.14元的诉讼请求。二、由被告重庆盘鑫实业有限公司在本判决生效后立即赔偿原告张学银未按合同约定使用建筑材料和设施的损失2000元。三、驳回原告张学银的其他诉讼请求。案件受理费1118元，减半收取559元，由被告重庆盘鑫实业有限公司负担。张学银不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。具体事实及理由：1、一审严重违反法定程序：（1）本案涉及17位原告，案情复杂、权利义务关系不明确、争议特别大，不应适用简易程序进行审理；（2）对双方出示的各类证据没有依法进行评述；（3）审判人员干扰原告方的诉讼活动：①对原告举证叙述证据名称和证明目的等内容时，借故属于辩论内容，阻止原告举示证据；②法庭辩论阶段以与举证阶段陈述的内容重复为由进行阻止；（4）对被告没有当庭出示的证据如《防盗门买卖合同》、《川建施工合同》、《补充合同》、《谭帮福梯间梯步买卖合同》、《欧林保温公司合同》、渝建法﹤2011﹥22号文件均未出示，法院予以采信，更为严重的是被告将证据一并交给原告，法官要求在15分钟内做出质证意见，实际上是不让原告质证，也没有组织一一质证；（5）被告出示的证据均为复印件，很多证据看不清楚，无法与原件进行核对；（6）对原告出示的七组证据没有进行阐述和评判。2、一审判决认定事实不清：（1）一审判决认定：“被告虽然未按照合同约定的期限交房，是因为原经主管部门批准的B2级外墙建筑保温材料被禁止使用，被告需重新设计施工方案，并报有关部门审批，导致施工期限的延长而不能按期交房房屋，并非被告的过错，其迟延交房的期限属于合理期限。且被告通知了原告，并予以登报公告。该保温材料等级的提升，有利于原告等消费者。故被告不应承担逾期交房的违约责任。”缺乏事实依据和法律依据，主管部门发出通知时，该楼房仍然处于上升建设过程中，更改保温材料并不影响工期，被告也未举证证明重新报原设计更正方案，被告违规属于与第三方之间的法律关系，与原告没有法律上的联系，合同法第一百二十一条规定：“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，不应免除逾期交房的违约责任；（2）一审判决认定：“被告在开发建设初期对外宣传为一线江景楼盘是经过行政主管部门审批通过的，由于政府总体规划，将滨江路截弯取直，回填造地，规划调整变化建设新的楼盘，被告没有虚假宣传，不存在过错。故原告要求被告赔偿‘一线江景房’信赖利益损失的诉讼请求，本院不予支持。”缺乏事实依据和法律依据，没有任何行政部门审批同意盘鑫公司销售“一线江景房”，盘鑫公司交付的不是“一线江景房”，给上诉人造成信赖利益损失，致使上诉人遭到了巨大的经济损失和蒙受“一线江景”嘲笑的精神打击，其销售房屋的价格属于“江景房”价格水平，对比非江景房的房价，高出861.4元／平方米，盘鑫公司应当退还该信赖利益损失赔偿金；（3）一审判决认定：“被告是否承担外窗彩钢双倍赔偿金的责任。实际情况与合同附件出现差异，应属被告违反合同约定。现原告要求被告履行合同约定的建筑材料需重新设计和规划，但由于被告将门窗使用塑钢通过了设计规划及竣工验收，并进行了备案登记，继续按合同约定履行已无必要，且不能履行，被告应按照合同约定双倍赔偿其差价。但因双方约定的玻璃彩钢窗、高级夹胶和塑钢窗无相应规格、型号，等级的确定。本院结合本案实际酌情由被告赔偿原告的损失2000元。”，违反合同法第一百一十三条，盘鑫公司擅自改变外窗属于违约行为，不能以“需重新设计和规划、使用塑钢通过了设计规划及竣工验收”为由为盘鑫公司开脱责任；（4）一审判决认定：“对于原告主张履行合同约定的入户门安装为多功能防盗门（或补差价2000元）；大厅使用高级地面砖，局部石材和高级乳胶漆，安装休闲桌子；梯间安装高级地面砖，墙面使用优质砖及乳胶漆，各层公用通道为高级地砖，墙面优质墙砖及乳胶漆；外墙为高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料。被告的开发项目通过了设计规划及竣工验收，并进行了备案登记。且双方约定的多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，不明确，无相应名称、规格、型号、等级的确定。且被告已按生效履行了楼盘梯间铺设地面砖的义务。故原告要求被告按合同约定履行前述事项，本院不予支持。”缺乏事实依据和法律依据，盘鑫公司工程完工与守约方要求追究违约行为，是毫无关联的免责评判，所谓地面砖至今都没有进行铺设，入户门为工程门而非多功能门，不具有多种功能；（5）盘鑫公司提交的施工合同虚假：盘鑫公司法定代表人签字时间为2009年10月15日，承包方签字时间为2010年10月21日，相隔一年零六天，约定开工日期为2009年1月10日，竣工日期为2011年8月27日，而李华蓉案件中盘鑫公司提供的施工合同中签约时间为2009年10月17日，约定开工时间为2009年11月10日，竣工日期为2011年3月27日，为何同一项目出现不同的两份施工合同？（6）合并审理的7个案件平均判决赔偿2000元，而诉讼标的有别、购房面积各异、房价各异，平均判赔2000元缺乏事实依据和法律依据。3、《商品房买卖合同》系被告方提供，属于格式条款，其第七条第（一）款第2项和《合同补充协议》第1、2条均不公平的加重上诉人责任，排除其主要权利，免除盘鑫公司主要义务，应属无效条款。4、本案根据万州区人民法院（2013）万法民初字第00161号民事判决和李华蓉等46名原告作为本案案例进行判决，违反了我国法律明确规定不实行案例法判案的规定。一审判决没有按照《最高人民法院公报》2006年第二期公布的《房地产公司不履行预售合同义务或者履行义务不符合约定，应当承担什么责任？》的指导性案例进行处理，也没有按照江苏省南通市中级法院公布的《本案中政府调整规划行为是否构成不可抗力》进行处理。5、本案属于商品房买卖合同纠纷，应当按照合同约定及合同附件进行处理，盘鑫公司的建筑施工证据、施工质量监督文件、委托合同与本案不具有证据关联效力。政府出让WZ20-11-2-号土地，属于政府对土地的综合利用，并非强加在政府头上的不可抗力。2008年4月万州区政府对滨江路截弯取直论证，盘鑫公司2008年6月17日取得用地计划许可，已经知道政府决定将北滨路截弯取直有两个多月。北滨路截弯取直开工时间为2009年5月，盘鑫公司与中煤重庆公司对北滨一号的规划计划时间为2009年8月，盘鑫公司并非2011年7月14日才知道WZ20-11-2-号土地将截弯取直。盘鑫公司利用“一线江景”的虚假广告欺骗消费者，应当承担损害赔偿责任。被上诉人盘鑫公司答辩称，一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、由于央视、上海发生大火后，国家出台了强制性规定，要求所有的保温材料必须使用A级材料，我们只能重新设计变更并报批，同时向各位业主发文告知事由，该事由属于合同双方均不能避免的情况，因此不能承担逾期交房违约金；2、所有建筑材料的使用，都是按照设计规范来的，合同确实存在瑕疵，我们没有审查注意到，而是按照格式合同下载使用，没有进行修改，但是交付的房屋与设计是一致的，没有很大的损害业主的利益，一审判决承担适当的违约金正确，对于材料差价问题，上诉人没有举证也没有申请司法评估或者鉴定；3、销售房屋时宣传“一线江景房”得到了政府的认可，前面的土地之前是用于修建公园，后来规划变更后我们没有再作此宣传，合同中也没有约定为“一线江景房”，上诉人所称信赖利益没有依据，所依据的合同法第四十二条属于缔约过失责任，并不适用于本案。本案二审过程中，上诉人张学银向本院提交了下列证据：1、北滨一号B栋主体工程施工进度和使用混凝土钢筋、现浇等综合使用建材的验收、会审、交底等文件，用以证明B栋于2010年12月8日开工，实际于2011年9月6日完工；2、A、B栋主体工程《现浇结构检验批质量验收记录表》说明，证明被上诉人在2010年3月14日和2011年2月15日收到公安部的通知时，正处理A、B栋的上升阶段，不会影响到外墙的装修，也不可能影响到工期，对方说的延期交房理由是无稽之谈，应承担延期交房责任；3、A、B栋保温材料施工时间证明，证明同上；4、B栋主体工程到2011年7月15日还在使用报验、报审、钢筋混凝土，证明延期交房的理由不是由于两个文件；5、《北滨一号A、B栋报验申请表》等证据，证明A栋主体2010年12月完成，B栋在12月7日还在报审，主体工程都没有完成；6、一审庭审笔录、规划许可证、施工图备案等证据，证实被上诉人所谓的“一线江景”是虚假的，主要是截弯取直时间在他们取得规划许可之前，他们之前就是知道的，政府告知其不能以一线江景房卖时他们仍然以此宣传来卖房；7、王国安等判决书、调解书，用以证明对比其他的82案调解和一审判决的12案都是显失公平公正的，仅仅判决赔偿3000元和2000元缺乏依据。被上诉人盘鑫公司质证认为，对第一批证据三性无异议，但是不能达到他们的证明目的，工程是在建的，施工期间接到文件后就改变了设计；第二批证据的三性无异议，也不能达到其证明目的，我们不否认这个时间是在施工，但是我们收到文件的时间在建委发出文件的时间之后；第三批证据三性无异议，其他的三性也都无异议，证明目的有异议，这个文件的质证与第二批证据质证意见一样；对第四批、第五批证据我们不同意他们的证明目的；对第六批证据中，政府决定截弯取直的时间无异议，不知道北滨一号前面要干什么，我们听说要建设公园，约谈后我们才知道要建设楼房，提出的设计效果图是经过政府批准的，恰恰证明了当时说的一线江景是真实的，不是虚假的，我们知道调整规划后采取了措施维护业主利益；第七批证据，当时王国安判决的3000元，是因为他的诉请不一样，他说的不是信赖利益，我认为一审判决并无不当。被上诉人盘鑫公司未提交新的证据。本院认为，上诉人提交的建设工程施工相关资料，能够证实盘鑫北滨一号建设工程2010年5月1日开工，2012年4月20日竣工，2012年6月20日取得竣工验收备案登记。2011年5月28日起开始向监理单位对工程材料进行报审，7月4日起对墙体基层隐蔽检查，7月6日起对界面砂浆层进行施工记录，7月11日起对无机保温层进行施工记录，B栋工程的混凝土结构钢筋连接工程、现浇结构、混凝土原材料及配比设计7月15日进行了质量验收，7月18日起对无机保温砂浆工程隐蔽检查。节能工程施工中7月24日起对保温层隐蔽检查，7月24日起对保温抗裂防护层进行施工检查，7月25日起对保温抗裂防护层工程隐蔽工程检查，2012年3月1日起对节能工程屋面、门窗、外墙进行了分部工程质量验收。对于被上诉人盘鑫公司进行广告宣传“一线江景房”时是否明知并欺骗消费者，上诉人所提交的第6组证据在一审时已经提交，本院对其真实性、合法性予以认定，但由于商业广告属于要约邀请并不属于合同的内容，也没有证据证明该广告系双方签订商品房预售合同时发放，该部分证据不能证实盘鑫公司对外销售时进行了虚假宣传。由于买卖标的不同、当事人不一致，其他案件判决、调解结果、判例等与本案没有关联性，本院不予采信。二审审理查明的其它事实与一审认定的事实相同，本院对此予以确认。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点有三项，本院对此综合评判如下：一、被上诉人是否承担赔偿上诉人“一线江景房”信赖利益损失的责任。双方签订的《商品房预售合同》中并未约定房屋为“一线江景房”，且《合同补充协议》中约定：“甲方（盘鑫公司）售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等仅供购房人参考，以规划和施工图为准。”按照盘鑫公司开发的北滨一号楼盘原设计规划，其位置临江，后因规划更改的原因，其临江一侧增加了其它开发的楼盘，该事由不可归责于盘鑫公司，也并未对盘鑫公司所开发的北滨一号楼盘的规划涉及进行变更。上诉人主张前述补充协议系格式合同条款应属无效，但该约定并未免除盘鑫公司的责任，亦未加重消费者责任或者排除其主要权利，该条款合法有效。上诉人所称信赖利益除因缔约过失责任需要对缔约费用、准备履行合同所支出的费用、费用的利息之外，还包括合同不履行或者不完全履行所产生的信赖利益损失，包括因相信对方当事人会完全履行合同义务而进行己方履行所支出的费用及利息损失。即使商业广告属于合同内容，上诉人购买“一线江景房”所欲获得的利益也属于对方当事人履行合同而直接获得的利益，在被上诉人不完全履行的情况下，与“非一线江景房”之间的房屋差价应当属于履行利益的范畴。由于上诉人所主张的所谓“信赖利益”并无双方约定，也不符合相关法律规定，一审判决不予支持并无不当。二、被上诉人是否承担逾期交房违约金的责任。工程A栋于2011年1月20日完成主体封顶和室内填充墙体，并经工程监理单位验收主体工程质量合格，同意工程主体结构验收；B栋工程于2011年5月24日完成主体封顶，同月25日，经工程监理单位同意工程主体结构验收，主体工程质量评定合格。2011年1月20日，盘鑫公司与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审。2011年4月19日又签订外墙保温、涂料工程施工承包合同，约定开工日期定为2011年5月20日，竣工日期为2011年9月10日。2011年4月26日，重庆市万州区建委转发通知禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料。2011年6月16日，盘鑫公司与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料，开工时间调整为2011年6月15日，工期顺延，竣工日期为2012年1月20日。由此可见保温材料种类的调整对施工工期造成了一定影响。上诉人提出建设工程施工合同的签约时间存在矛盾和虚假，但不影响外墙保温、涂料工程施工合同的订立及履行。虽然重庆市万州区建委2011年4月26日发出通知时主体工程部分尚未完工，但盘鑫公司在接到通知后合理期间内开展保温工程施工工作，与部分主体工程施工同期进行。因此，上诉人所称由于主体工程未能及时完工导致延期交房，保温材料变更并不影响工期延误的事实不能成立，本院不予采信。由于在本案涉案房屋所属工程施工过程中，确实存在原经审批同意使用的外墙保温材料被禁止使用，而盘鑫公司需重新设计外墙保温材料施工方案，并重新报审批的客观事实，出于维护公共安全的需要，有关行政性强制规定发生变化，该部分工程的施工期限必然会发生适度延长，从而最终导致延期交房，并非可归责于双方当事人。盘鑫公司在上述客观事实因素发生后发现不能按期交房即按照合同约定及时以信函和公告的方式通知了消费者，故该迟延交房期限并非不合理范围。再者，本案涉案房屋所属工程外墙保温材料等级的提升，有利于消费者。因此，一审在综合上述因素后认定盘鑫公司不承担由此导致的逾期交房违约金并无不当。三、被上诉人如何承担未按合同约定进行装饰、装修的违约责任。《中华人共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”。上诉人要求被上诉人履行合同约定进行装饰、装修，属于要求履行非金钱债务。由于该建设工程已经通过设计规划及竣工验收，并进行备案登记，更改装饰、装修的部分建筑材料需重新设计和规划并进行施工作业，继续按合同约定履行将导致履行费用过高，且双方约定的多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，无明确规格、型号，并已有生效判决被上诉人履行楼盘梯间铺设地面砖的义务，故上诉人要求被上诉人按合同约定履行前述义务，本院不予支持。对于外窗彩钢变更为塑钢的问题，盘鑫公司构成违约，但是上诉人主张二者之间的价差及窗户面积缺乏证据证实，一审酌情判决赔偿2000元并无不当。盘鑫公司与北滨一号的消费者之间有多起民事诉讼，争议较大，一审适用简易程序审理不当，但按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”上诉人主张审判人员干扰原告方的诉讼活动缺乏证据证明，主张一审庭审对《防盗门买卖合同》、《川建施工合同》、《补充合同》、《谭帮福梯间梯步买卖合同》、《欧林保温公司合同》、渝建法﹤2011﹥22号文件等证据没有进行出示，但一审庭审笔录显示，上列证据均进行了举证、质证，上诉人也发表了有关辩论意见，一审并未不当限制上诉人行使相关诉讼权利。上诉人的上述主张不能成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉事实及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1118元，由上诉人张学银负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 川代理审判员 杨继伟代理审判员 胡相龙二〇一五年二月五日书 记 员 柯 进 微信公众号“”