（2014）沪一中民二（民）终字第3239号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-25
案件名称
徐福霞诉上海浦东高桥实业公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐福霞,上海浦东高桥实业公司,斯学江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3239号上诉人（原审被告）徐福霞。委托代理人徐光强。委托代理人穆晓林，上海市弘安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海浦东高桥实业公司。法定代表人张某。委托代理人，律师事务所律师。原审第三人斯学江。上诉人徐福霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，管理局颁发的上海市房地产权证载明，房屋（以下简称系争房屋）的权利人为上海浦东高桥实业公司（以下简称高桥公司）。2010年1月，高桥公司、徐福霞签订《上海市房地产买卖合同》，约定高桥公司将依法取得产权证的系争房屋转让给徐福霞，转让价款为136万元；徐福霞交付房价款后，高桥公司应开具符合税务规定的收款凭证；双方确认，在2010年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同对付款时间、交付房屋时间等未作出约定。同年1月27日，高桥公司、徐福霞共同委托尹某至交易中心申请办理系争房屋产权过户登记手续，同时由徐福霞支付了买卖双方全部交易过户的税费。当日，高桥公司、徐福霞还取得了税务部门出具的进额为136万元的房款发票。同年2月4日，系争房屋依法登记至徐福霞名下。2011年5月6日，徐福霞在系争房屋上设定了抵押，抵押权人为银行，最高债权限额为80万元，债权发生期间为2011年5月5日至2014年5月4日。2013年1月，高桥公司委托律师事务所律师向徐福霞发出《律师公函》称：“……二、基于贵方是斯学江的同乡，而斯学江又是高桥实业公司业务合作人，2010年2月，在贵方没有支付购房款的情形下，高桥实业公司协助贵方办理了904号房屋的房地产权证。同时，将房屋交付给了斯学江。三、然合同约定购房款136万元，也是贵方取得904号房屋的应付对价，尽管没有约定支付期限和方式，仍是贵方应履行的付款义务。四、现斯学江已明确答复高桥实业公司，不再参和（原文摘录）贵方与高桥实业公司的房屋买卖事宜，由高桥实业公司自行负责收回该购房款。基于上述事由，请徐福霞在本律师函发出之日起30日内将购房款136万元支付给高桥实业公司。”2013年4月15日，高桥公司向原审法院提起诉讼，要求判令徐福霞继续履行买卖合同，即支付购房款136万元，在收到徐福霞付款后，高桥公司向徐福霞交付系争房屋，并要求判令徐福霞承担利息损失，以136万元为基数，自2013年3月1日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算。原审另查明，2007年4月20日，高桥公司出具《关于上海市浦东新区高桥镇银桥大楼房屋产权界定确认书》，载明：坐落于房屋、房屋，房屋产权证号为，原由其于1992年立项，由银行出资，与其联建该大楼。1996年因国家出台“银行不能参与房地产开发”的规定，银行停止了投资参建，致使该建了一半（结构封顶）的大楼，成了一幢“烂尾楼”。2001年9月，公司（建行处理不良资产的管理机构）会同高桥公司及斯学江，就该“烂尾楼”的资产处理达成一致意见，即以资产重组形式，由斯学江出资购买该“烂尾楼”资产。斯学江出资购买后，又出资解决了建筑、水电、消防、装修等工程建设和该大楼所有的遗留问题，支付了土地出让金和办理权证等费用，于2005年由高桥公司出面办理了证号为的房屋产权证（由于该项目立项政策的规定，该产权必须登记在高桥公司名下）。日前，高桥公司已将其中部分产权转移到斯学江名下，但尚有以下房屋产权未予转移给第三人（详见附件1：《上海市浦东新区高桥镇银桥大楼（权证号：）中产权尚未转移单产权属于斯学江的房屋资产明细》）。在上述确认书所附的附件1《上海市浦东新区高桥镇银桥大楼（权证号：）中产权尚未转移单产权属于斯学江的房屋资产明细》中包含了系争房屋。原审审理中，高桥公司还申请对徐福霞进行测谎，徐福霞表示没有必要，也不同意。原审法院认为，一、高桥公司、徐福霞签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。该合同未约定房价款的支付期限，根据相关法律规定，双方可以协议补充，不能达成补充协议，亦不能按照合同其他有关条款或者交易习惯确定的，债权人对此可以随时要求履行，但应当给债务人必要的准备时间，现高桥公司已于2013年1月委托律师向徐福霞发出了《律师公函》，并明确给予徐福霞30天时间支付购房款，表明高桥公司已经就付款时间向徐福霞提出了明确的主张和要求，徐福霞理应积极履行该付款义务，但徐福霞至今未向高桥公司付款，已经构成了违约，高桥公司为此向徐福霞主张购房价款136万元的诉请，应予支持。二、徐福霞认为136万元房价款系以50万元和86万元分两次以现金方式支付的抗辩，从交易习惯来看，即使徐福霞能常备现金，具备随时履行付款义务的能力，其远在宁夏，出于安全和便捷考虑，完全可以将现有资金存到银行卡后对外支付。而按照徐福霞的说法，其将如此巨额的现金装在手拉箱内只身赶赴上海后支付高桥公司，显然不符合正常的交易常态。且如此重大的事项，在交付现金后理应由高桥公司出具收据以确定付款时间、付款金额。而徐福霞认为收据在办理系争房屋过户过程中，由高桥公司方人员将房款发票交出后已经予以收回，因发票和收据所记载的内容并不发生矛盾，且售房发票系税务部门根据交易依法开具，也为办理系争房屋过户所为，而收据在一般情况下能真正反映付款的事实，根据交易惯例，无需在税务部门开具房款发票时将原有收据进行收回，故徐福霞在仅有销售发票，无其他任何证据印证其实际已经付款的情况下，认为已经支付购房款的抗辩意见，法院难以采信。合同中关于徐福霞交付房价款后，高桥公司应开具符合税务规定的收款凭证的约定，在徐福霞收到销售发票的情况下也不能当然推定徐福霞已经实际付款的事实。另外，高桥公司、徐福霞在原审庭审中就是否交房发生争议，徐福霞认为高桥公司已经于2010年4月将一把钥匙交付徐福霞，并已交付房屋，而高桥公司认为基于徐福霞未支付房款的原因从未向其交房。对此，法院认为，房屋的交付并不仅在于房屋钥匙的交付，还涉及到对房屋的验收或水电煤等交接，徐福霞认为一把钥匙的交付即为房屋交付的说法本身也不符常理。加之，如果按照徐福霞说法，在房屋已经交付的情况下，其于2011年5月发现斯学江擅自占用起房屋，换掉门锁，双方已经发生矛盾和纠纷的情况下，在长达几年的时间内不质疑不行使权利，也已经违背常理。综合上述分析，法院认定徐福霞所述系争房屋已经交付，并付清房款的抗辩意见，不予采信。三、关于斯学江认为系争房屋的实际权利人为其本人的意见，因不动产以登记为准，且徐福霞对于高桥公司与斯学江之间的关系并不知情，高桥公司也无证据证明其在发生交易时向徐福霞披露了系争房屋的实际权利人，加之，斯学江亦表示对高桥公司主张权利没有异议，根据合同相对性的原则，法院确认高桥公司、徐福霞之间的合同关系，高桥公司与斯学江之间的关系与本案无关。四、因高桥公司、徐福霞在系争房屋买卖合同中并未对付款时间作出约定，故徐福霞可以随时履行，高桥公司亦可以随时要求履行，现高桥公司于2013年1月发函明确向徐福霞主张购房款，高桥公司的诉讼主张并未超过法定诉讼时效。且上述函件中高桥公司已经给予徐福霞必要的准备期间，即徐福霞理应在高桥公司发函要求的30日内付款，故高桥公司主张自2013年3月1日起的购房款利息损失，于法无悖，法院亦可支持。至于在徐福霞支付房屋价款后，高桥公司自愿将系争房屋交付徐福霞的请求，系为促进合同得以顺利履行，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条的规定，原审法院于2014年9月12日作出判决：一、被告徐福霞于判决生效之日起十日内支付原告上海浦东高桥实业公司房价款136万元；二、原告上海浦东高桥实业公司于收到被告徐福霞上述判决第一项房价款后的十日内，将位于房屋交付被告徐福霞；三、被告徐福霞于判决生效之日起十日内支付原告上海浦东高桥实业公司以136万元为基数，自2013年3月1日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的银行利息。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17，130元，由徐福霞负担。原审判决后，徐福霞不服，上诉至本院称，原审没有全面查明案件事实，认定事实不清，适用法律错误：一、原审未查明高桥公司企业财务账面记载徐福霞不欠购房款的事实，也印证徐福霞已经支付了购房款；二、徐福霞应高桥公司的要求，按约定在收取购房发票前以现金方式付清了购房款，原审认定徐福霞至今未向高桥公司支付购房价款错误。购房发票是徐福霞已经支付房款的依据。三、高桥公司的起诉已过诉讼时效，原审对此未予认定亦属错误。因此，徐福霞要求撤销原审判决，改判驳回高桥公司的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由高桥公司承担。被上诉人高桥公司辩称，不同意徐福霞的上诉请求，要求维持原判。原审第三人斯学江述称，徐福霞确实没有支付过购房款，故不同意徐福霞的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，徐福霞从高桥公司处购买了系争房屋，系争房屋现已登记在徐福霞的名下，在高桥公司诉称其未支付相应房款的情况下，其作为买受方，应当就其付款义务的履行情况进行确实而充分的举证。然根据徐福霞就其已付款的抗辩，其是以现金方式支付了合同约定的136万元，但该抗辩未得到其他证据佐证，高桥公司又不予认可。对于该抗辩是否成立，原审已有较详尽的阐述，本院予以认同，在此不再赘述。因此，徐福霞所谓以现金方式支付巨额房款的抗辩，在缺少其他证据印证的情况下，显然难以采信。关于徐福霞声称其是应高桥公司的要求，按约定在收取购房发票前以现金方式付清了购房款，购房发票是其已经支付房款依据的说法是否成立的问题，本院认为，其所谓按约定在收取购房发票前以现金方式付清了购房款的说法并未得到高桥公司的认可，亦未对此进行相应的举证，故本案的情形不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款的规定（即合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外）的情形。因此，徐福霞仅以购房发票证明其已经支付房款的主张不成立。关于徐福霞称原审未查明高桥公司企业财务账面记载徐福霞不欠购房款的事实，也印证其已经支付了购房款这一事实的意见是否成立，本院认为，如前所述，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，即由买受方徐福霞承担举证责任；在其举证不能的情况下，并不能仅凭其所谓的高桥公司的财务账面中是否记载有系争房屋的出售款来判定其是否支付了房款。实际上，根据涉案的《上海市浦东新区高桥镇银桥大楼（权证号：）中产权尚未转移单产权属于斯学江的房屋资产明细》的记载，系争房屋在2010年1月出售给徐福霞前，该房屋属于产权尚未转移，但属于斯学江的房屋，故即使高桥公司的财务账册中未就系争房屋的出售款情况作相应的记载，亦能得到合理的解释。关于高桥公司的起诉是否已超诉讼时效的问题，因原审对此已有阐述，本院亦予以认同，故徐福霞关于本案起诉已过诉讼时效的意见亦不能成立。综上，上诉人徐福霞的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17，130元，由上诉人徐福霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年二月五日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”