（2014）沈中民二终字第2461号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-28
案件名称
上诉人刘伟、孙敏因与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘伟,孙敏,沈阳永盛房屋开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）沈中民二终字第2461号上诉人（原审原告）：刘伟，男，1964年4月2日生，汉族，住址：沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：孙敏，女，1964年5月15日生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：刘铁荣，男，1941年6月12日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：李金钰，系该公司经理。委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。上诉人刘伟、孙敏因与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第02721号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹参加评议的合议庭，审理了本案。原审法院经审理查明：2008年4月20日，原告刘伟与被告永盛房屋公司签订《认购协议书》，协议书第一条约定：“乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发的水调歌城项目商品房壹套，位置为A12楼241，暂估面积为112.55平方米，建筑面积售价为3800元／平方米”。协议书第二条约定：“乙方（原告）自愿选择下列第（二）3种方式付款，同时享有该种付款方式的优惠及责任：（一）一次性付款：本协议签订后10日内，乙方一次性付清全部房款，可享受到九二折的优惠，如遇乙方逾期付款，本优惠政策自动取消，逾期10日以上时，视为乙方违约，所订房屋由甲方自行处置。（二）按揭贷款：1、首付40%：本协议签定后7日内，乙方付清总房款的40%首付款的，可享受到九九折的优惠。2、首付50%：本协议签定后7日内，乙方付清总房款的50%首付款的，可享受到九八折的优惠。3、首付70%：本协议签定后7日内，乙方付清总房款的70%首付款的，可享受到九六折的优惠。为取得上述权利，乙方自愿在签定本协议时支付柒万元房款。”协议书第三条约定：“房屋总价经计算，乙方所购房屋总价为427690元，乙方享受优惠总计为17108元，乙方实际应支付商品房价款为单价：3648元／平方米，乙方实际支付该房屋总价为410582元，首付为总价款的70.77%，即290582元”。协议签订后，原告按照约定于协议签订当日（即2008年4月20日）向被告支付房款7万元，于2008年4月22日交付房款220582元。后因无法办理贷款，2009年9月1日，原告支付贷款部分12万元。2009年11月1日，原告刘伟办理房屋入住手续。2010年10月15日，原、被告签订正式的《商品房买卖合同》。另查，2007年2月10日，被告取得争议房屋的《建设用地规划许可证》。2010年5月12日，被告取得争议房屋的《建设工程规划许可证》。2010年3月31日，被告取得争议房屋的《国有土地使用证》。2010年6月21日，被告取得争议房屋的《建筑工程施工许可证》。2010年6月24日，被告取得争议房屋的《商品房预售许可证》。2013年12月10日，原告请求增加诉讼请求，即要求被告按照总房款日万分之一赔偿逾期办理房证违约金。2014年6月6日，原告请求撤回该项诉讼请求。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，且被告在起诉前已经取得《商品房预售许可证》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告选择的付款方式为现金支付70%房款，剩余部分采用按揭贷款支付。协议签订后，原告按照按照约定履行交款义务，后贷款无法办理。2009年9月1日，原告将剩余30%房款交付被告，并于2009年11月1日入住。2010年10月15日双方签订的正式《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式为一次性付款。上述行为均视为对《认购协议书》中付款方式的变更，该变更是双方的真实意思表示，是合法有效的。《认购协议书》中第二条约定：“一次性付款：本协议签订后10日内，乙方一次性付清全部房款，可享受到九二折的优惠，如遇乙方逾期付款，本优惠政策自动取消”。按照协议书的约定，原告应当于协议签订后10日内（即2008年4月30日）交纳全款，才可享受九二折的优惠，但原告交纳剩余30%房款超过了上述时间，所以无法享受全款的九二折优惠。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告立即办理房屋土地使用权证并要求赔偿逾期办理房屋土地使用权证违约金的请求，《房屋买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，协商解决。”该条款是建设部针对房屋所有权证书与土地使用权证书分开及合一两种登记制度为基础而拟定的，就沈阳地区而言，目前是实行房屋所有权证和土地使用权证分开登记的方式，实践中对于《商品房买卖合同》第十五条有关产权登记的约定是专指房屋权属证书（房屋所有权证书）而设定的，而并不包含土地使用权一项。原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原审法院判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费105元，由原告刘伟、孙敏承担。宣判后，原告刘伟、孙敏不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：该案程序、实体、适用法律错误。被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司答辩称同意一审法院判决。本院认为，原审判决以下方面认定事实不清，应予重审：第一，房屋所有权发生转移，相应的土地使用权亦发生转移。现上诉人已经取得房屋所有权证，亦取得相应的土地使用权，被上诉人有义务协助上诉人办理土地使用权证，原审判决以合同没有约定为由驳回上诉人要求被上诉人协助办理土地使用权证的诉讼请求属认定事实不清。第二，上诉人办理土地使用权证需要被上诉人将相关资料报送至土地管理部门，被上诉人是否完成上述义务，现能否办理土地使用权证，在重审中应予查清。综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第02721号民事判决书；二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。审 判 长 赵明静代理审判员 王 虹代理审判员 孙 卓二〇一五年二月五日书 记 员 张 莹本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 来自：