（2015）玉中民一终字第24号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-28
案件名称
陈凤英诉广西玉林市中鼎物业管理有限公司物业服务合同二审判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈ＸＸ,广西玉林ＸＸ物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第24号上诉人（一审被告）：陈XX。委托代理人：钟发猛。委托代理人：吕飞凤，玉林市玉州区法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审原告）：广西玉林XX物业管理有限公司。法定代表人：简卫平，经理。委托代理人：李明超，男，1973年6月6日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：苏相玲，女，1989年11月10日出生，汉族，该公司员工。上诉人陈XX因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人陈XX及其委托代理人钟发猛、吕飞凤，被上诉人广西玉林XX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）的委托代理人李明超、苏相玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：玉林市滨江公馆住宅小区系玉林市柳和岛房地产开发有限公司开发建设的房地产项目。2009年8月26日，玉林市柳和岛房地产开发有限公司与原告XX物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定由XX物业公司为滨江公馆小区提供前期物业管理服务，服务期限自2009年9月起至该小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。2009年，XX物业公司制定了《滨江公馆业主临时管理规约》，其中该规约的部分内容为：“第三章第九条：物业服务费是物业公司对小区实施物业管理服务所需的费用，包括：小区管理、公共地方和共用设施的日常维修养护、公共秩序、绿化养护、清洁卫生所需要的费用，以及企业管理费（管理人员的工资和福利费、物业公司的办公费、折旧费等）、法定税费、合法利润等。物业服务费标准分住宅和经营性用房，由业主按房屋建筑面积每月每平方米标准缴纳，其中：1、住宅房屋按每月每平方米0.9元标准缴纳，电梯维护保养费按30元／户／月标准缴纳，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊…（最终以物价部门批复及政府新出台政策执行）。2、空置房屋由业主按所在物业的物业服务费标准的百分之百缴纳…物业管理费实行先交费后服务原则。为便于物业公司提供正常服务，业主入伙时应一次性预付半年的物业管理费，半年期满后逐月缴纳。第十一条：由物业公司代收的费用有：水电费、水电周转金、公用水电分摊费等。其中：1、水、电费由业主按实际使用数额逐月结算缴纳。如已实行一户一表，则由供电、供水部门直接收缴水电费…3、水电分摊费是为小区的公共利益而发生的水费和电费，如公共照明、园林景观、绿化、消防、二次供水等用水用电所需的费用，逐月核算，实际发生的公摊费由业主按户进行公摊缴纳。第十二条：物业维修资金是为小区公用设施、设备、场地和房屋的共用部位、共用设施、设备的维修及更新改造所筹集的资金。第十三条：物业管理服务费用及上述所列其他费用均是维持小区物业管理服务正常运行的基础，全体业主或使用人须按时缴纳，如有未能如期缴纳管理费，自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的违约金。第四章第十五条：2、业主在接到开发商的交楼通知或入伙公告后，应按开发商指定的时间和地点，到物业管理处办理收楼手续，物业管理费及房屋保修期自入伙之日起算。”2010年2月，被告陈XX与玉林市柳和岛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买滨江公馆小区A区8栋A单元401号房，住宅建筑面积为163.13㎡，至今未办理房产证。2010年2月2日，陈XX在《业主临时管理规约》签署页上签名，内容为：“声明：本人已详阅《滨江公馆业主临时管理规约》的全部内容，同意按《滨江公馆业主临时管理规约》中的条款执行。”2011年3月20日，玉林市柳和岛房地产开发有限公司与陈XX办理交房手续，陈XX在《滨江公馆交付单》上签名，该交付单的主要内容为：“客户领取：1、房屋钥匙；2、《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》；说明：客户与玉林市柳和岛房地产开发有限公司对滨江公馆8A401号房屋进行了合验，经双方查验，该户房屋及公共部位达到了双方约定的交用条件。2、此交付单作为客户办理房屋交付手续的凭证。”陈XX收房之日起至2012年7月期间，陈XX户的物业服务费等费用均由玉林市柳和岛房地产开发有限公司缴纳给XX物业公司。2012年8月起至陈XX户入住滨江公馆小区后，陈XX一直未缴纳过物业服务费等费用给XX物业公司。XX物业公司经多次催收未果后诉至法院。另查明，滨江公馆住宅小区A区8﹟楼于2011年3月4日竣工验收合格。2012年11月6日，玉林市物价局、玉林市住房和城乡规划建设委员会作出玉市价（2012）126号文件，该文件的主要内容是：“关于滨江公馆A区住宅物业服务收费项目及标准的批复：一、同意滨江公馆A区住宅小区高层住宅楼物业服务收费基准价为0.73元／月·平方米（按建筑面积计，不含电梯维护费及公共水电公摊费）允许你公司在上述规定的收费基准价基础上上下浮动不超过10%收费，具体收费标准由你公司与业主根据规定的基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中约定。”2014年5月6日，玉林市住房和城乡规划建设委员会出具《关于滨江公馆购房业主反映信访问题调处的答复意见》：“一、关于物业管理问题经查，目前供电是使用临时用电，经开发企业多次与供电局沟通，已于2014年4月30日开始安装正式用电设施。至于物业管理方面，确实存在一定问题，我委已责成开发企业和XX物业公司在限期内整改，并要求物业公司公示所有物业收费的标准和依据…三、关于公共配套设施问题经查，滨江公馆小区内公共配套设施尚未完善，我委已责成开发商企业限期整改。”目前，滨江公馆住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会。2014年2月28日，XX物业公司向一审法院起诉，请求判令被告支付给原告拖欠的物业管理费及滞纳金、电梯维护费等合计5254.12元。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”、第十条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，XX物业公司与玉林市柳和岛房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》系前期物业服务合同，是合法有效的。XX物业公司依据《物业管理委托合同》为滨江公馆住宅小区提供物业管理服务，并制定《滨江公馆业主临时管理规约》，陈XX在《业主临时管理规约》签署页上签名，可见《滨江公馆业主临时管理规约》是原、被告双方达成合意、具有法律约束力的合同，双方构成物业服务合同关系。XX物业公司已经依约为陈XX等业主提供物业管理服务，陈XX应当依约支付物业服务费等给XX物业公司。被告辩称开发商交付不合格的房屋给业主，物业费、滞纳金、受理费等应由开发商来承担，一审法院认为开发商与业主之间属于买卖合同关系，物业公司与业主之间属于物业服务合同关系，二者分属不同的法律关系，且根据合同相对性，不能同案处理，故该辩称意见缺乏事实和法律依据，不予支持。关于陈XX应支付多少物业服务费等费用的问题，（1）原告主张“2012年8月1日至2012年12月31日物业费收费标准为0.68元∕㎡∕月；2013年1月1日至2014年1月31日，物业费收费标准为0.8元∕㎡∕月”，该收费标准并未超出玉市价（2012）126号文件规定的收费标准和《物业管理委托合同》、《滨江公馆业主临时管理规约》约定的收费标准、系合法合理收费，予以支持。故2012年8月1日至2014年1月31日，陈XX应当支付的物业服务费为2251.2元（163.13×0.68×5＋163.13×0.8×13=2251.2元）。原告主张陈XX购买的滨江公馆小区A区8栋A单元401号房的实际住宅建筑面积为164.91㎡，但未能提供证据予以证实，依法不予采信。（2）原告主张被告需支付物业服务费的滞纳金，实际为逾期付款违约金，根据《滨江公馆业主临时管理规约》的约定，予以支持，但该规约约定的违约金标准过高，超出中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率四倍部分不予支持，故被告应向原告支付的物业服务费逾期付款违约金的计算方式为：以111元（163.13×0.68）为基数，自2012年8月1日起；以221.9元（163.13×0.68×2）为基数，自2012年9月1日起；以332.8元（163.13×0.68×3）为基数，自2012年10月1日起；以443.7元（163.13×0.68×4）为基数，自2012年11月1日起；以554.6元（163.13×0.68×5）为基数，自2012年12月1日起；以685.1元（554.6＋163.13×0.8）为基数，自2013年1月1日起；以815.6元（554.6＋163.13×0.8×2）为基数，自2013年2月1日起；以946.1元（554.6＋163.13×0.8×3）为基数，自2013年3月1日起；以1076.6元（554.6＋163.13×0.8×4）为基数，自2013年4月1日起；以1207.1元（554.6＋163.13×0.8×5）为基数，自2013年5月1日起；以1337.6元（554.6＋163.13×0.8×6）为基数，自2013年6月1日起；以1468.1元（554.6＋163.13×0.8×7）为基数，自2013年7月1日起；以1598.6元（554.6＋163.13×0.8×8）为基数，自2013年8月1日起；以1729.1元（554.6＋163.13×0.8×9）为基数，自2013年9月1日起；以1859.6元（554.6＋163.13×0.8×10）为基数，自2013年10月1日起；以1990.1元（554.6＋163.13×0.8×11）为基数，自2013年11月1日起；以2120.6元（554.6＋163.13×0.8×12）为基数，自2013年12月1日起；以2251.2元（554.6＋163.13×0.8×13）为基数，自2014年1月1日起；以上计算截止时间均至2014年1月31日，均按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率四倍计算。被告辩称：“《滨江公馆业主临时管理规约》是格式合同，其中第十三条违约责任条款显失公平，是无效的…原告存在多方面的管理问题，违约在先”，由于《滨江公馆业主临时管理规约》第三章第九条约定“物业管理费实行先交费后服务原则…业主入伙时应一次性预付半年的物业管理费，半年期满后逐月缴纳”，被告未依约支付物业服务费，属于违约在先，故对于被告的辩称意见依法不予采信。（3）原告虽主张：“被告需交纳电梯维保费是37元∕月∕户×18个月＝666元（双梯）；双梯的收费标准为37元∕月∕户，单梯的收费标准为30元∕月∕户”，但《滨江公馆业主临时管理规约》明确约定的收费标准是30元∕月∕户，因此原告应当按照该规约向被告收取电梯维保费是540元【30元∕月∕户×18个月（2012年8月1日至2014年1月31日）＝540元】。（4）原告主张：“被告需交纳住宅专项维修资金是395.78元，收费标准是0.2元∕㎡∕月。”《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品房住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”、第十七条规定：“未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定”、《广西壮族自治区<；住宅专项维修资金管理办法>；实施细则》第四条规定：“市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以设立或指定一个物业专项维修资金管理机构，承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作”、第五条规定：“住宅维修资金的交存标准由市、县房产行政主管部门根据国家有关规定和住宅结构、电梯配备等情况确定和公布，并适时调整”，根据上述法律规定，本案原告不是市、县人民政府建设（房地产）主管部门设立或指定的住宅物业专项维修资金管理机构，故无权收取住宅专项维修资金；另外，原告于庭审时自认“《滨江公馆业主临时管理规约》没有约定具体的收费标准，该收费标准是根据物业的配套设施，估算一年的维修金额、业主建筑面积，公司自己计算的”，由于目前玉林市有关部门尚未出台住宅专项维修资金的交存标准，故难以确定原告主张的收费标准是否合法合理。综上，原告的上述主张缺乏事实和法律依据，不予支持。（5）原告主张被告应支付公摊电费是231.55元（2013年8月至2013年11月），并提供了电费发票、电费公摊明细表（10份）予以证明，一审法院认为电费发票及电费公摊明细表之间相互印证，形成证据链，足以证实该笔公摊电费是真实合法的，依法予以支持。（6）关于原告主张被告逾期未交纳生活垃圾处理费而产生滞纳金的问题，由于《滨江公馆业主临时管理规约》未约定生活垃圾处理费的收费标准，原、被告也没有另外签订补充协议予以明确，故对于原告的上述主张，不予支持。综上所述，按照《物业服务收费管理办法》第七条、第十条、《住宅专项维修资金管理办法》第十条、第十七条、《广西壮族自治区<；住宅专项维修资金管理办法>；实施细则》第四条、第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告陈XX向原告广西玉林XX物业管理有限公司支付2012年8月1日至2014年1月31日的物业服务费2251.2元；二、被告陈XX向原告广西玉林XX物业管理有限公司支付物业服务费逾期付款违约金（违约金的计算方式为：以111元为基数，自2012年8月1日起；以221.9元为基数，自2012年9月1日起；以332.8元为基数，自2012年10月1日起；以443.7元为基数，自2012年11月1日起；以554.6元为基数，自2012年12月1日起；以685.1元为基数，自2013年1月1日起；以815.6元为基数，自2013年2月1日起；以946.1元为基数，自2013年3月1日起；以1076.6元为基数，自2013年4月1日起；以1207.1元为基数，自2013年5月1日起；以1337.6元为基数，自2013年6月1日起；以1468.1元为基数，自2013年7月1日起；以1598.6元为基数，自2013年8月1日起；以1729.1元为基数，自2013年9月1日起；以1859.6元为基数，自2013年10月1日起；以1990.1元为基数，自2013年11月1日起；以2120.6元为基数，自2013年12月1日起；以2251.2元为基数，自2014年1月1日起；以上各段计算期间均截止至2014年1月31日，均按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率四倍计算）；三、被告陈XX向原告广西玉林XX物业管理有限公司支付2012年8月1日至2014年1月31日的电梯维保费540元；四、被告陈XX向原告广西玉林XX物业管理有限公司支付2013年8月至2013年11月的公摊电费231.55元；五、驳回原告广西玉林XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告陈XX负担。上诉人陈XX不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，上诉人并不是本案适格被告。被上诉人擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。对达不到交房条件的住宅小区，物业服务收费应由建设单位承担。《关于对玉林市江滨公馆A区业主反映信访问题的处理意见》和《关于对滨江公馆购房业主反映信访问题调处的答复意见》证明直至2014年5月6日止，经玉林市住房和城乡规划建设委员会查明，滨江公馆小区公共配套设施尚未完善，已责成开发企业限期整改。依据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》第十三条及《物业承接查验办法》第三十二条、第三十九条规定，上诉人不是适格主体，该物业服务费不应由上诉人承担。二、一审判决认定上诉人没有按《滨江公馆业主临时管理规约》的约定承担违约责任是错误的，与事实不符。双方于2010年2月2日签订《滨江公馆业主临时管理规约》，已构成物业服务合同。由于滨江公馆小区公共配套设施尚未完善，从上诉人入住一直由开发商代为缴交物业管理费。从2012年1月至2012年8月虽然小区公共配套设施未完善，但被上诉人也未尽义务提供应有的服务，相反被上诉人用实际行动终止向上诉人提供物业服务。经业主多次上访，被上诉人仍不整改，其行为已构成违约。2012年8月1日起上诉人没有缴交物业管理费，被上诉人已依临时规约第二十六条第二款的规定用行动停止向上诉人提供物业服务，其违约在先，再向上诉人追讨2012年8月1日至2014年8月1日物业服务费并收取违约金是没有事实和法律依据的。被上诉人未按一级服务的标准提供相应的服务，已构成违约，其已以实际行动终止与业主之间的服务法律关系。三、一审判决认定的各项费用不合理。自入住以来，被上诉人一直按商业用电收取电费，是不合法的。其收取的公摊电费也不合理。被上诉人每月收取电梯维护费，但没有尽义务去维护，电梯经常有故障，无法运行。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人XX物业公司答辩称：一、我方是前期物业公司，是与开发商签订的物业管理合同，业主成立业主委员会后，可以再行选聘其他物业公司；二、小区设施不完善与我公司无关，我公司只是配合业主向开发商要求完善设施；三、排污管道是小区业主的公共设施，堵塞以后需要更换维修，应由业主共同出资维修，我公司没有义务自行出资维修。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：陈XX应否支付物业管理费及滞纳金、电梯维护费、公摊电费等费用给XX物业公司，数额是多少。二审中，上诉人陈XX提交如下证据：从网络下载的玉林市住房和城乡规划建设委员会于2014年11月19日作出的《关于玉林市滨江公馆小区未完善致使物业管理混乱的投诉书的答复》，欲证实：1、XX物业公司不具备一级资质，其在物业管理委托合同中承诺一级服务与事实不符；2、滨江公馆小区达不到法定交房条件，物业费应由建设单位承担，如因开发商分期开发、分批交付导致小区配套设施未达合同约定，物业费应相应降低，差额部分由开发商补偿给物业公司。被上诉人XX物业公司提交如下证据：1、保安巡逻签到表，欲证实我公司已尽到安保的义务；2、小区部分业主对我公司服务工作评价表，欲证实部分业主对我公司服务评价较好。被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：该答复与我公司提供的服务有差别，无法认定其真实性，且答复内容反映的水电煤气管道设施问题，A区的设施已经由开发商完善。上诉人对被上诉人提交的证据质证认为：1、从笔迹、纸张来看，两份证据均是后期制作，不具真实性；2、对于保安巡逻签到表，上诉人不清楚这些签名是否真是被上诉人的保安，巡逻路线全部都写正常，与我方在一审提交的视频录像有出入；3、对于工作评价，不属于新的证据，且是否业主本人签名不能确认，对真实性无法确认。本院认为：双方当事人对对方提交证据的真实性有异议，且与本案无关联，不作为本案认定事实的依据。双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。本院认为：滨江公馆小区建设单位玉林市柳和岛房地产开发有限公司与XX物业公司签订《物业管理委托合同》系前期物业服务合同，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主亦具有约束力。XX物业公司制定《滨江公馆业主临时管理规约》，陈XX在该规约签署页上签名同意，双方构成物业服务合同关系，该规约系双方合意，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。XX物业公司已经履行了合同，陈XX应当按约支付物业服务费，由于陈XX未按时履行交纳物业服务费的义务，应依约向XX物业公司承担逾期付款的违约责任。XX物业公司代收电梯维护费及公共部分的电费，陈XX亦应依约按时交纳其应承担的费用。至于陈XX上诉称其不是本案适格被告，开发商不完善小区配套设施，应由开发商交纳物业管理费的问题，由于开发商和业主之间系买卖合同关系，而本案是物业公司与业主之间的物业服务合同纠纷，二者不属于同一法律关系，陈XX此上诉理由不成立，本院不予支持。至于陈XX上诉称物业公司擅自承接未经查验的物业及物业服务不达合同约定标准的问题，如果属实，物业设施设备缺陷给业主造成损害的，业主可另行请求物业公司承担赔偿责任；物业服务不达合同约定或标准的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不属本案审理范围，对陈XX此上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元已预交，由上诉人陈XX负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈敦文审 判 员 吕海欢代理审判员 郑燕冰二〇一五年二月五日书 记 员 梁伟成