（2014）北黄民初字第0445号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-04-07
案件名称
无锡太湖世家物业服务有限公司与魏国文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市北塘区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡太湖世家物业服务有限公司,魏国文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省无锡市北塘区人民法院民 事 判 决 书（2014）北黄民初字第0445号原告无锡太湖世家物业服务有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道锡南路216-3号。法定代表人周良，无锡太湖世家物业服务有限公司董事长。委托代理人王伊，无锡太湖世家物业服务有限公司职员。被告魏国文。原告无锡太湖世家物业服务有限公司（以下简称太湖世家物业公司）与被告魏国文物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法由代理审判员葛宏锴独任审判，公开开庭进行了审理。原告太湖世家物业公司的委托代理人王伊、被告魏国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太湖世家物业公司诉称：其为位于无锡市盛岸西路的仁和花园小区提供物业管理服务，魏国文是仁和花园124号301室业主，双方签订了《仁和花园前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），其已按约提供了物业管理服务，但魏国文未履行合同约定的支付物业管理费的义务。请求判令：1、魏国文立即支付2013年1月至2014年12月期间的物业管理费2212.8元；2魏国文支付违约金381.7元；3、本案诉讼费用由魏国文负担。被告魏国文辩称：太湖世家物业公司只收钱，不干活，对小区进行消极管理，小区的卫生、绿化、停车、公共设施等管理均不到位，近期还将小区中的部分草坪破坏。愿意按照七折即1548.96元的标准支付物业管理费，后明确在太湖世家物业公司将其所提问题解决前不交纳物业管理费，不承担违约金。不承担诉讼费。经审理查明：太湖世家物业公司系向仁和花园小区提供物业管理服务的物业公司。魏国文系仁和花园124号301室业主，该房屋的建筑面积为97.03平方米。太湖世家物业公司与魏国文签订的仁和花园前期物业管理服务协议（以下简称协议）约定：太湖世家物业公司对于仁和花园的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，魏国文应遵守物业管理制度并向太湖世家物业公司交纳物业管理服务费用，交纳费用时间为每年1月20日前，住宅按建筑面积每月每平方米0.95元（高层）计算，如魏国文不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，太湖世家物业公司有权要求魏国文补交并从逾期之日按每天万分之五交纳滞约金等内容。太湖世家物业公司与无锡市北塘区山北街道仁和花园业主委员会（以下简称业主委员会）签订的物业服务合同约定：（小）高层住宅物业管理费标准为0.95元／月／平方米，物业服务费用缴费周期为按一年度交纳，业主或物业使用人应当在每年的3月底前履行当年度交纳义务，否则视作逾期交纳处理等内容。魏国文入住后，向太湖世家物业公司交纳物业管理费至2012年12月，之后未再交纳物业管理费。太湖世家物业公司经催讨未果，遂诉至本院。2014年12月24日，太湖世家物业公司再次向魏国文书面发出物业费催费通知，要求魏国文交纳拖欠的物业管理费。庭审中，魏国文提供了照片并陈述：其房屋后面从未进行过卫生打扫，小区的公共设施坏了也没人修，小区草坪上都是黄土，杂草丛生；小区门口安全通道设置车位等。近期小区124号门口及沿线绿化被太湖世家物业公司私自破坏。太湖世家物业公司针对魏国文的举证陈述：小区内有专人保洁并提供了其公司考核保洁人员工作效果的保洁服务评分表；对于河道栏杆的损坏，其已经于2014年5月5日向小区所在社区居委会发出关于仁和花园小区维修基金使用报告，并于2014年9月1日向业主委员会提交关于更换小区景观河道栏杆等申请报告，申请使用维修基金予以维修。对于小区的车辆管理，其于2014年10月份联合业主委员会制作了仁和花园小区车辆管理规定并由业主委员会向全体业主发出告知书。相应的工作均在进行。对于小区的绿化，其提供的服务符合其与业主委员会签订的物业服务合同中约定的服务标准。对于魏国文提出的124号门口草坪被破坏的问题，其系按照与业主委员会制作的仁和花园小区车辆管理规定中的内容为改善车辆管理而为。诉讼中，太湖世家物业公司明确放弃违约金主张，并自愿承担本案诉讼费。上述事实，有当事人的陈述、协议、业主入伙文件签收单、物业费催费通知、EMS快件回单、关于仁和花园小区维修基金使用报告、关于更换小区景观河道栏杆等申请报告、告仁和花园全体业主书、仁和花园小区车辆管理规定、物业服务合同、保洁服务评分表、照片等证据在卷佐证。本院认为：太湖世家物业公司与魏国文之间的物业服务合同法律关系依法成立。魏国文作为小区业主，接受了太湖世家物业公司的物业服务，依法应当按照约定交纳自2013年1月至2014年12月的物业管理费2212.8元。对于魏国文的辩称意见，根据庭审，魏国文提供的照片反映的是静态的状况，而物业管理服务是一个动态的过程，故照片不能证明太湖世家物业公司对相应问题未作处理；相反，太湖世家物业公司举证证明其已经履行了绿化、卫生、车辆等方面的管理义务，而且就小区河道栏杆问题也在向业主委员会及小区所在社区居委会提出使用维修基金的申请，说明太湖世家物业公司正在履行管理义务。而对于魏国文提出的太湖世家物业公司破坏草坪的问题，太湖世家已明确说明系按照业主委员会向业主发出的告知书上的内容为改善小区车辆管理而为，并非魏国文所提出的故意破坏，该行为本身即为物业服务企业从事小区管理的工作内容。故本院对魏国文的辩称意见不予采信。太湖世家物业公司自愿放弃违约金并明确愿意承担本案诉讼费用，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。需要指出，业主拒交物业费应当基于正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主个人的正当、合理理由，对该正当理由应从严掌握，因为物业服务企业除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利、义务对等原则，也不利于所有业主所期待的更好物业服务的目的实现，可能使物业服务陷入困境。同时，也希望物业服务企业能够继续提高服务和管理水平，为业主创造一个更加和谐、舒适、优美的生活环境。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：魏国文应于本判决发生法律效力之日起十日内，向无锡太湖世家物业服务有限公司支付2013年1月至2014年12月的物业管理费2212.8元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由无锡太湖世家物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。代理审判员 葛宏锴二〇一五年二月五日书 记 员 李英环本案援引法律条款《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。