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(2014)渝北法民初字第11761号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-05-08

案件名称

重庆市水木物业管理有限公司与邓吉东物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆市水木物业管理有限公司,邓吉东

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条,第六条;《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款;《物业管理条例(2007年)》:第七条,第四十二条第一款

全文

重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2014)渝北法民初字第11761号原告重庆市水木物业管理有限公司,住所地:重庆市渝北区回兴街道双湖路99号木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1,组织机构代码:75928999-7。法定代表人陈雪峰,总经理。委托代理人曾洪兰,重庆名言律师事务所律师。被告邓吉东,男,1982年12月25日出生,汉族,住重庆市渝北区。原告重庆市水木物业管理有限公司与被告邓吉东物业服务合同纠纷一案,本院于2014年8月13日受理后,依法由代理审判员张晓华独任审判,于2014年10月22日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市水木物业管理有限公司的委托代理人曾洪兰到庭参加了诉讼。被告邓吉东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。后本案依法由代理审判员张晓华担任审判长,与人民陪审员孔祥金、人民陪审员朱锡林组成合议庭,适用普通程序于2014年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告重庆市水木物业管理有限公司的委托代理人曾洪兰、被告邓吉东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市水木物业管理有限公司诉称:原告系具有二级物业管理资质的物业服务企业,为被告购买的位于重庆市渝北区X街道X大道X号X小区内的住宅提供了物业服务。根据原、被告所签订的《X前期物业服务协议》、《X临时管理规约》,物业管理费按建筑面积每月1.3元/平方米收取。从2012年10月至2014年7月,被告累计拖欠物业服务费2578.4元,产生违约金2461.9元,水电公摊费193.3元,经原告多次催收无果。现起诉要求:1.判令被告支付自2012年10月至2014年7月的物业管理服务费2578.4元,并从2012年11月起至付清时止按日千分之三支付违约金(截止2014年7月产生违约金2461.9元);2.判令被告支付自2012年10月至2014年7月的水电公摊费193.3元,并从2012年11月起至付清时止按日千分之三支付违约金(截止2014年7月产生违约金182.16元)。被告邓吉东辩称:1.本案的物业服务合同无被告的签字,对被告不产生效力;2.被告楼下办丧事,多次向原告反映,原告不予处理;3.未经被告许可,原告将被告的名字及住址张贴在小区公示栏,侵犯了被告的隐私权;4.被告在小区游泳池摔伤,原告不予处理;5.小区内的车辆被砸,原告不予处理;6.小区安全存在问题,原告置之不理;7.原告不应收取违约金。经审理查明:原告重庆市水木物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。被告邓吉东系位于重庆市渝北区X街道X大道X号X小区X幢X号房屋的业主,该房屋建筑面积为90.12平方米,系电梯房。2009年2月24日,重庆市渝北区物价局作出渝北价备(2009)9号文件,该文件载明,X小区高层电梯房的物业服务费收费标准为1.3元/月·平方米(含电梯费)。2011年6月28日,原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订了一份以重庆市木鱼石物业发展有限公司为甲方、原告为乙方的《X前期物业服务合同》,该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供物业管理服务,合同期限为三年,自2011年7月1日起至2014年6月30日止。该合同第十九条规定,本物业服务费,由乙方按以下收费标准收取:(1)住宅:1.3元/月·平方米(含电梯费);(2)办公:2.5元/月·平方米;(3)商业:3元/月·平方米;(4)车位:60元/月·个;业主逾期不交纳物业服务费的,按应交纳费用每日千分之三加收违约金。合同第二十条规定,共用的专项设施设备运行的能源消耗,应设独立计量表核算,合理分摊计收。该合同还对物业服务事项、其他委托义务、违约责任等进行了约定。上述《X前期物业服务合同》签订后,原告对X小区提供了物业管理服务至今,本院在原告起诉X小区其他业主的案件中查明其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费,原告曾向被告书面催收,无果。2014年8月13日,原告向本院起诉要求被告支付2012年10月至2014年7月期间的物业服务费、公摊费及违约金。审理中,原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求。上述事实,有资质证书、房屋产权信息、渝北价备(2009)9号文件、X前期物业服务合同、X街道X社区居民委员会出具的证明、律师函、邮递单、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证,足以认定。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中,原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《X前期物业服务合同》不违反法律规定,合法有效,该合同对X小区全体业主均具有约束力。被告称该物业服务合同无被告的签字、对被告不产生效力的辩称理由不能成立,本院不予采纳。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务,被告作为该小区的业主,应当按照原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司的约定向原告支付物业服务费及公摊费。尽管《X前期物业服务合同》约定的期限为三年,但2014年6月30日后,原告继续为X小区提供物业服务至今,原、被告之间形成事实上的物业服务关系,故被告仍应向原告支付相应的费用。物业收费标准问题,根据渝北价备(2009)9号文件及原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《X前期物业服务合同》,被告所在房屋交纳物业服务费的标准为1.3元/月·平方米。因此,在2012年10月至2014年7月期间,被告应交纳的物业服务费为1.3元/月·平方米×90.12平方米×22个月=2577.43元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求,不违反法律规定,本院予以准许。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵,故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:一、被告邓吉东在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2012年10月至2014年7月期间的物业服务费2577.43元;二、驳回原告重庆市水木物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元,由被告邓吉东负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  张晓华人民陪审员  孔祥金人民陪审员  朱锡林二〇一五年二月五日书 记 员  吴 丹 来源:百度“”