（2015）二中民提字第01829号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-09-23

案件名称

闫凤娥与白长旺租赁合同纠纷再审民事裁定书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

闫凤娥,白长旺

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十一条

全文

北京市第二中级人民法院民事裁定书（2015）二中民提字第01829号申请再审人（一审被告）：闫凤娥，女，1968年1月6日出生。委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。委托代理人张春辉，北京市鑫诺律师事务所律师。被申请人（一审原告）：白长旺，男，1971年4月13日出生。委托代理人刘晓燕，北京市天如律师事务所律师。申请再审人闫凤娥因与被申请人白长旺租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2241号民事裁定，向我院申请再审。我院于2014年11月17日作出（2014）二中民申字第02082号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2011年11月，白长旺起诉至北京市大兴区人民法院称：我与闫凤娥于2005年4月14日签订土地租赁协议，约定将位于北京市大兴区黄村镇薄村村南工业大院的2.55亩土地（以下简称：涉案土地）租赁给闫凤娥，该土地为养殖地，由闫凤娥合法经营，年租金为每亩4650元，共计11860元，每年7月1日至7月7日间给付，如闫凤娥违约，要赔偿我年租金的3倍。2011年7月是闫凤娥应交纳租金的日子，但我多次催要，闫凤娥至今未付。而且我发现，闫凤娥并未按照养殖地的性质使用该租赁土地，而是未经我同意，私自在土地上建造厂房，并且用于工业。我认为，闫凤娥的行为已经侵犯了我的合法权益，使我们双方的租赁合同丧失了合同目的，无法继续履行。故起诉至法院，请求：1、解除我与闫凤娥签订的土地租赁合同；2、闫凤娥返还租赁土地并恢复原状；3、闫凤娥支付违约金35580元；4、本案诉讼费由闫凤娥承担。闫凤娥辩称：我不同意白长旺的诉讼请求。一、我并未改变土地性质而使用涉案土地，我与白长旺签订的《租赁土地合同》第五条第1项写明”乙方有权在甲方土地上进行合法经营生产”，且黄村镇薄村集体经济合作社与白长旺签订的《集体土地使用合同书》的第一条也规定”甲方同意将集体所有的位于村南工业大院的土地2.55亩给乙方作生产加工使用”，因此，我按照生产加工用途使用涉案土地，并未改变涉案土地的性质；二、我已按合同约定支付租金，有汇款单及薄村村委会工作人员出具的证明为证；三、我在租赁土地上建房已经过白长旺同意，不存在未经同意私自建房的行为；四、我与白长旺签订的《租赁土地合同》不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任意一项合同解除的条件，应当继续履行。北京市大兴区人民法院经审理查明，2001年11月14日，北京市大兴区黄村镇薄村村民委员会（甲方）与白长旺（乙方）签订《养殖地租赁合同书》，约定：甲方将涉案土地租给白长旺搞养殖用；租金为每亩地每年500元，合计全年租金1275元，每年的1月1日将租金全额交给村委会；租赁期限自2002年1月1日起到2032年1月1日止，30年。2005年4月14日，白长旺（甲方）与闫凤娥（乙方）签订《租赁土地合同》，约定：甲方将涉案土地租赁给乙方生产经营使用；租赁年限自2005年4月14日起至2032年1月1日止；租赁年限内乙方分别每年7月1日交给甲方租金全额11860元；乙方有权在甲方提供的土地上进行合法生产经营；乙方必须按时足额交付甲方租赁费，每年交付期不得超过7天；甲方提供的土地上现有建筑物折合人民币24500元，乙方分5年交清，每年7月1日交付4900元；在租赁期内如遇国家集体规划占地，有关地上建筑物的补偿费，归乙方所有，土地归甲方所有；合同终止后，地上建筑物归甲方所有，设备由乙方拆除；如甲方违约，2006年前要赔偿乙方年租金的五倍，2006年以后要赔偿乙方建筑费及年租金的五倍；如乙方违约，要赔偿甲方年租金的三倍。该合同签订后，闫凤娥在涉案土地上经营北京幸福阳光太阳能设备有限公司，并从事生产加工。关于2011年的租金，闫凤娥称曾向白长旺交纳，但白长旺不收，故于2011年7月5日向白长旺邮寄汇款，并提交了银行汇款收据等证据材料予以证明，但白长旺仍未取款；白长旺对此不予认可，称闫凤娥从未主动要求交纳租金，且至2011年8月中旬才收到闫凤娥的汇款单，因已超过合同约定的租金交纳期限，故未去领取。2011年9月1日，北京市大兴区黄村镇薄村股份经济合作社（甲方）与白长旺（乙方）签订《集体土地使用合同书》，约定：甲方同意将涉案土地租赁给乙方作生产加工使用；土地使用期限自2012年1月1日起至2031年12月31日，共计20年；土地使用费为每年每亩5000元，租金采取递增的方式，每三年递增5%；2012年1月10日前，乙方一次性交齐当年使用费12677元，以后于每年的1月10日前交清全年的使用费；支付方式为一次性支付全款租金。白长旺于2012年1月9日交纳了2012年1月至12月的租金12677.5元。另查明，目前涉案土地的性质为耕地，土地规划为一般农用地。经本院向白长旺释明，白长旺坚持按合同有效主张权利，要求与闫凤娥解除合同。北京市大兴区人民法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，其中农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，对耕地实行特殊保护。因此，未将农用地用作农业用途的合同均属违反了强制性法律规定。本案的涉案土地系耕地，从土地利用总体规划上属农用地，而白长旺、闫凤娥双方签订的《租赁土地合同》使涉案土地用作生产加工使用，并未用于农业生产，故因其违反了强制性法律规定而应属无效。经法院向白长旺释明，白长旺坚持按合同有效主张权利，要求与闫凤娥解除合同，故对其该项诉求不予支持。关于白长旺主张的返还土地、恢复原状及违约金的诉求，均系基于合同有效而提出的主张，亦不予支持。据此，北京市大兴区人民法院于2013年11月25日作出（2012）大民初字第2241号民事裁定：驳回白长旺的起诉。本院再审过程中，申请再审人闫凤娥称，一审裁定认定涉案土地系耕地、涉案合同违反了强制性法律规定而属无效，该认定明显是错误的。本案申请再审，完全有事实和法律依据，依法应予再审。据此请求：1、依法撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2241号民事裁定；2、依法撤销一审法院对申请再审人与被申请人签订的《租赁土地合同》”应属无效的错误认定”，裁定对本案再审；3、一审、再审诉讼费用均由被申请人承担。被申请人白长旺同意原审裁定。本院再审认为，白长旺的起诉符合民事诉讼法的相关规定，原审法院应对本案进行实体处理，驳回白长旺的起诉不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2241号民事裁定；二、指令北京市大兴区人民法院对本案进行审理。审　判　长　　刘　琨审　判　员　　蔡　洪代理审判员　　刘忠伟二〇一五年二月五日书　记　员　　高美玲关注微信公众号“”