（2015）安岳民初字第23号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-17
案件名称
原告刘学与被告杨友琼房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安岳县人民法院
所属地区
安岳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条
全文
四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2015）安岳民初字第23号原告刘学，男，汉族，居民.被告杨友琼，女，羌族，农民.委托代理人杨德志，安岳县通贤法律服务所法律工作者。原告刘学与被告杨友琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，依法由审判员李高才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘学与被告杨友琼及其委托代理人杨德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学诉称，原、被告于2013年11月1日签订房屋转租协议，该协议约定：租期从2012年3月1日至2018年7月31日止；本着先付租金后用房的原则，前两年租金每年25万元，第三、四年每年27.5万元，第五、六年每年30.25万元，余下四个月每月2.8万元。被告已将租金付至2015年2月底，根据协议的约定，被告应在2014年12月1日预付2015年3月1日至2016年2月底的房屋租金，经过原告催收，被告拒绝给付且于2014年12月5日向原告出示了告知书，表示不愿意再租赁该房屋，被告的行为已构成违约，现请求人民法院判决立即终止合同，由被告返还所租房屋并赔付违约金10万元。被告杨友琼辩称，原告与罗国胜，丁志福，邱万胜将共同所有的、位于安岳县岳阳镇东大街43号1幢1单元301号一305号的住房改建成宾馆、茶楼。经共同所有人的同意，2013年11月1日，原、被告签订了“房屋转让协议书”，协议约定了租赁价格及付款方式，被告承租后按双方的约定房租费已交至2015年2月底。因原告出租的是宾馆、茶楼，原告没有办理相关的合法手续，所租房屋不符合消防安全的必备条件，后经被告申办未果，公安消防部门已责令停业，致使被告无法继续经营。依据合同法及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，被告于2014年12月1日通知原告不再租赁该宾馆、茶楼，故被告未按约定续交房屋租赁费。被告的行为并不构成违约，要求在2015年2月底解除合同，不同意给付违约金10万元。经审理查明，原告与罗国胜，丁志福，邱万胜在安岳县岳阳镇东大街43号1幢1单元共有301-305号商业服务用房，建筑面积共计875㎡。2011年7月26日房屋共有人将共有的房屋装修成“华美宾馆”出租给刘学，原告在2011年7月28日将“华美宾馆”转租给陈玉容，双方签订了“房屋出租协议”（华美宾馆转让协议）；2012年3月1日原告刘学又将该宾馆转租给田素琼，此后该宾馆更名为“安岳县瑞丰商务宾馆”；2013年11月1日，原告刘学又将“安岳县瑞丰宾馆”转租给被告杨友琼经营管理，双方签订了房屋转租协议，该协议主要约定：转租期从2012年3月1日至2018年7月31日止（2012年3月1日至2013年11月1日实际经营者仍是田素琼）；租金及付款办法：前两年租金为每年25万元，第三、四年每年租金27.5万元，第五、六年每年租金为30.25万元，余下四个月每月租金2.8万元；本着先付租金后用房的原则，被告在2012年3月1日前开始付清第一年的房屋租金，第二年提前三个月交房屋租金，以此类推，即：在租期内每年的12月1日交清次年的房租。房屋转租协议签订后，被告按约付清了2015年2月底之前的房屋租金。2014年11月12日安岳县公安消防大队对该宾馆进行消防检查，发现该宾馆存在“其他消防安全违法行为和火灾隐患”，遂向被告发出“责令限期改正通知书”，通知书载明：“安岳县瑞丰宾馆疏散通道，安全数量不足，责令你单位于2015年3月15日前改正”。被告遂于2014年12月1日向被告向原告送达“告知书”，其主要内容是，“……因经营亏损，无法继续经营，现我决定不再继续租赁经营，2015年2月底准时将租赁房交付于你”。告知书送达后，原告向被告催收2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金未果，致形成本案诉讼。另查明，原告将出租房装修成宾馆并转让经营，但至今末办理营业执照。证明上述事实的证据有原、被告身份证复印件各1份，房屋出租协议，房屋转租协议，出租房屋产权所有证，原告收房租的收据1份，安岳县公安局消防大队责令限期改正通知书，被告的告知书1份；原告与陈玉容签订的房屋出租协议，被告与田素琼签订的房屋转租协议，被告与伍前林签订的瑞丰宾馆转让协议，伍前林的收条及原、被告的当庭陈述予以证实。上述证据来源合法，证明的内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。因原、被告所签订的房屋转租协议正在履行中，尚未履行完毕，也不存在合同权利义务终止的其他情形，故原告提出立即终止合同的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因原告主张的法律关系的性质与本院根据本案案件事实作出的认定不一致，本院向原告释明并告知原告可以变更诉讼请求后，原告仍坚持其诉讼请求，不同意变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条和最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘学要求终止租房合同并由被告承担违约金10万元的诉讼请求。本案受理费1150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院审判员 李高才二〇一五年二月五日书记员 杨 慧 微信公众号“”