（2014）房民初字第11846号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心与宫岩华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2014）房民初字第11846号原告北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心，住所地北京市房山区良乡行宫园二里14号楼。负责人历春如，总经理。委托代理人朱建华，男，1977年7月27日出生。被告宫岩华，女，1955年9月29日出生。委托代理人龚剑，北京华允律师事务所律师。委托代理人李毅，北京华允律师事务所律师。原告北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心（以下简称物业管理中心）与被告宫岩华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业管理中心的委托代理人朱建华，被告宫岩华的委托代理人龚剑、李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业管理中心诉称，被告于2012年8月22日购买位于房山区长阳镇×小区×号楼×单元×号叠拼式房屋一套，并于2012年12月31日办理入住手续，领取了《入住手册》、《×业主临时公约》等资料。《商品房买卖合同》第二十五条中明确约定买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并同意遵守业主临时公约。被告在其所购买房屋的外部公共部位私自违规搭建构筑物，已经严重违反了国家的相关法律法规，并且违反《商品房买卖合同》及《业主临时公约》的相关规定。为维护小区绝大多数业主的合法权益，维护和谐的社区生活秩序，现诉至法院，要求：1、依法判决被告拆除其在房屋公共部位违规搭建的构筑物并恢复原貌；2、诉讼费由被告承担。被告宫岩华辩称，第一，被告购买该房屋的时候与开发商签订的房屋买卖合同中，明确约定开发商将诉讼争议阳台作为赠送面积赠送给被告。在与开发商签订的房屋买卖合同的附件图纸设计中明确有阳台的标识，说明双方经过合同已经确认阳台属于开发商赠送给被告的面积。从×住宅楼公用面积分摊说明中，公有面积未包括诉讼中提及的阳台。集达房地产开发公司在说明中明确说了楼梯间、电梯间、外墙属于公摊面积。阳台的建筑结构看具有物理上的独立性。第三人未经业主本人无法进入该部分。从物业的管理和维修中，如果作为公共区域，物业对该阳台有管理和清扫的行为，但是物业没有对该阳台有明确的行为。综上所述，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第十二条规定，该阳台为业主专有。第二，关于原告所称的私搭乱建的行为，首先被告认为该阳台在建筑设计上存在明显的设计缺陷。我们向法庭提供的图示可以看出，被告未做防护前，两户相邻的外墙只有一个外墙之隔，被告外墙明显低于隔壁外墙。隔壁住户可以轻易到达被告拥有的阳台上。其次，图示可以看出被告的上面业主与被告的阳台也仅仅是一人之高的距离，上面的业主可以轻易到被告的阳台上。而且基于阳台的开放性，阳台上垃圾不断，业主清扫及业主的人身安全有隐患。被告为了保护自身安全没有违反业主临时公约。原告提交的业主临时公约中可以看到，公约中规定的是顶层露台和一层小院禁止私搭乱建，无法找出被告违反业主临时公约的法律依据。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院维护业主合法权益，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月22日，宫岩华与北京集达房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，约定宫岩华购买房山区长阳镇×区×住宅楼×层×单元×号房屋，同时该合同第二十五条约定出卖人依法选聘的物业服务企业为北京房建信达物业管理有限公司，该合同附件七×业主临时公约第三条约定按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定，不擅自变更房屋结构、外观和用途；不擅自占用共用部位和共用设施设备；不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物及随意安装设施设备等。北京市商品房预售合同约定的房山区长阳镇×区×住宅楼×层×单元×号房屋即为现房山区长阳镇×小区×区×号楼×单元×号，该房屋属于复式结构。2012年12月31日，宫岩华在办理入住手续、房屋交付时，三层阳台封闭，三层南侧阳台上面区域为露台（未封闭）。2013年11月，宫岩华组织人员在其住所四层南侧露台搭建阳光棚一个。2013年11月17日，原告向宫岩华送达违规通知书，要求其恢复原状。宫岩华未听劝阻。现原告诉至本院，要求宫岩华拆除其在房屋公共部位违规搭建的构筑物并恢复原貌。诉讼中，宫岩华以其住地和经常居住地不是房山区×区×号楼×单元×号为由提出管辖权异议。本院于2014年10月27日作出（2014）房民初字第11846号民事裁定书驳回宫岩华的管辖权异议。宫岩华不服上诉。2014年12月10日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第11895号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。庭审中，物业管理中心提交北京集美勘察设计有限公司说明，证实×区×住宅楼×层×单元×户，三层南侧为封闭阳台，四层此位置为不上人层面，不计入建筑面积。宫岩华不予认可。另查明，2015年1月26日，案外人北京房建信达物业管理有限公司出具声明一份，载明”北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心，是隶属于北京房建信达物业管理有限公司的分支机构，其负责×项目的具体物业管理服务的实施工作，该分支机构负责人为历春如”。上述事实，有双方当事人陈述；原告提交的北京市商品房预售合同及附件、照片、违规通知书、北京集美勘察设计有限公司说明、声明；被告提交的北京市商品房预售合同及附件、业主手册、照片等证据在案佐证，上述证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，虽然宫岩华与北京集达房地产开发有限公司签订的合同中约定依法选聘的物业服务企业为北京房建信达物业管理有限公司，但根据查明的事实，物业管理中心系隶属于北京房建信达物业管理有限公司的分支机构，且确系物业管理中心为宫岩华所在小区提供物业服务，故物业管理中心作为物业服务企业，有权因物业服务合同纠纷提起诉讼。另，宫岩华所购买房屋为复式结构，房屋三层南侧为封闭阳台，四层未封闭部位为不上人层面，不计入建筑面积，应属公共建筑范围。宫岩华作为业主，应遵守业主临时公约的内容，不得私自改建、扩建原有建筑设施，现宫岩华在房屋四层南侧露台搭建阳光棚一个，违反了业主临时公约，故物业管理中心要求宫岩华拆除违法构筑物并恢复原状的请求，理由正当，本院予以支持。同理，宫岩华的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告宫岩华于本判决生效后十日内拆除位于北京市房山区长阳镇×小区×区×号楼×单元×室房屋四层南侧搭建的构筑物，并恢复原状。案件受理费三十五元，由被告宫岩华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 冯永良二〇一五年二月五日书记员 于 淼 更多数据：