（2014）青民二初字第918号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-07-21
案件名称
谭地、郑少波等与南宁汶中房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭地,郑少波,梁政,南宁汶中房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十八条，第三百九十六条，第四百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民二初字第918号原告谭地。原告郑少波。原告梁政。以上三原告共同委托代理人黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人黄莎，北京大成（南宁）律师事务所律师。被告南宁汶中房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区合作路9号文莱园区商业步行街A段A3-102号。法定代表人洪瑞泉，执行董事。委托代理人雷舜安，广西全德律师事务所律师。委托代理人陆春权，广西全德律师事务所实习律师。原告谭地、郑少波、梁政与被告南宁汶中房地产开发有限公司（以下简称汶中公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘羽斯独任审理，于2014年7月24日第一次公开开庭审理，原告谭地、郑少波、梁政的委托代理人黎嘉雯、黄莎，被告汶中公司的委托代理人雷舜安到庭参加诉讼。鉴于案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，故将本案转为普通程序于同年11月5日第二次公开开庭审理。原告谭地、郑少波、梁政的委托代理人黎嘉雯，被告汶中公司的委托代理人雷舜安、陆春权到庭参加诉讼。庭审后，原告谭地、郑少波、梁政申请庭外调解三个月，但未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告谭地、郑少波、梁政诉称，2012年9月7日，原告谭地、郑少波、梁政与被告汶中公司签订《文莱御园商业项目委托招商服务合同》，约定被告汶中公司委托原告谭地、郑少波、梁政对位于南宁市青秀区东盟商务区合作路9号的文莱御园商业项目进行招商，招商期限至2013年4月30日止；原告谭地、郑少波、梁政在合同期内成功招商并签署经由被告汶中公司审定确认的租赁合同的，被告汶中公司按照商家所租商铺的首月租金的1.2倍向原告谭地、郑少波、梁政支付招商服务佣金。招商期限内，原告谭地、郑少波、梁政对外出租商铺10794.94平方米，其中包括停车位5000平方米和被告在签订合同后出售商铺面积即合同约定的“甲方自行招商部分”应当计入面积比例计算佣金，因此，被告汶中公司应支付佣金共计730407.6元，被告汶中公司已付佣金400000元，尚欠330407.6元未付。同时，在合同履行期间，被告汶中公司出售商铺行为影响合同履行。原告谭地、郑少波、梁政催收余款未果，遂至法院，请求判令：1、被告汶中公司支付原告谭地、郑少波、梁政委托招商服务费330407.6元及逾期付款利息（利息自2013年5月1日起暂计至立案之日共计20320元）；2、被告支付违约金100000元；3、被告承担本案案件受理费。原告提供的证据有：1、电脑咨询单，拟证明被告的主体资格；2、《文莱御园商业项目委托招商服务合同》，拟证明双方存在合同关系，被告未按约定履行支付佣金义务的事实；3、《文莱御园租赁合同》，4、文莱御园租金表，5、文莱御园招商面积比例及佣金计算表，证据3-5拟证明原告谭地、郑少波、梁政完成的招商率已达到71%，应收佣金为730407.6元；6、水疗机构的租赁区域及面积，拟证明招商面积额外增加了5000平方米；7、基本条件谈妥的承租人信息，拟证明该表格经过被告工作人员签字认可，表格序号1、3、4均已签订租赁合同，但序号2的今朝集团在被告收取期定金后，最终拒绝签订租赁合同；8、文莱御园佣金计算表，拟证明该表格经被告工作人员签收，对无正当理由不允许租赁这一事实未提出异议，被告无正当理由拒绝向5位承租人出租商铺，其中包括今朝集团的红酒会所；9、证人证言，10、证人黄某的身份证，证据9-10拟证明证人黄某系原告谭地、郑少波、梁政的招商团队工作人员，商铺租赁合同是在被告安排下进行，被告审核后加盖公章，不存在被告先加盖公章租客后签字的情况。原告谭地、郑少波、梁政在举证期限内向本院申请调证，本院依法向南宁市住房保障和房产管理局调取文莱御园项目的商铺出售情况和商铺出售后又撤销商品房销售备案登记的情况。被告汶中公司辩称，一、原告谭地、郑少波、梁政隐瞒了承租人信息，承租人的身份信息、履约能力均无法查明，造成被告经济损失600余万元，故原告谭地、郑少波、梁政未诚信履约构成违约；二、原告谭地、郑少波、梁政代理被告与承租人签订的《租赁合同》约定商铺首月月租为0元，而租赁合同约定了免租期，故原告谭地、郑少波、梁政应得佣金为0元；三、承租人罗飞增所租赁商铺（面积为139.47平方米）是被告自行招商，并非原告谭地、郑少波、梁政的招商成果，同时，停车位5000平方米均不属于原告谭地、郑少波、梁政的招商范围和成果，上述商铺面积不应计入原告谭地、郑少波、梁政的佣金计算基数；四、除每月固定支付的招商服务月费外，被告汶中公司向原告谭地、郑少波、梁政已付的佣金是被告财务人员不了解涉案合同履行情况而错误支付；五、同一个商铺进行出售备案和注销备案属于一种融资行为，目的是解决资金问题。在此情况下，出售行为对商铺出租并未产生影响。同时，合同没有约定不能对商铺进行出售，也没有约定被告不能招商，原告亦没有证据证明由于被告的原因导致招商未成功。综上，被告不存在违约行为，原告谭地、郑少波、梁政的主张没有事实依据。综上，请求法院驳回原告谭地、郑少波、梁政的诉讼请求。被告提供的证据有：1、速递邮件改退批条，2、EMS全球邮政特快专递详情单，证据1-2拟证明原告未行勤勉尽责的代理职责，该商铺中实际做水疗服务的御园·水疗会所商家主体，并非原告代理与其签约的真实主体，由于装修导致场地混乱、破坏，我方欲与其联系却发现合同上的对方地址根本无法送达，签约承租人并无法确定，合同内容不完整，原告未克尽代理人职责；3、文莱·御园商务写字楼B、C段一、二、三层商铺改造恢复工程预算清单表，4、御园·水疗会所所欠物业费用，5、被损坏的现场照片，证据3-5拟证明原告的严重过错给被告造成巨大经济损失；6、《商品房买卖补充协议》，拟证明商铺买卖与本案争议没有关联性。经开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明待证事实，且合同中也并未约定违约金；对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为承租人的身份信息、通讯地址不明确，且停车位不属于招商范围；对证据4的真实性、合法性无异议，但不能证明原告待证事实，签订合同时已确定招商范围，不能随意变动；对证据5的真实性有异议，认为系原告单方制作，被告的签注意见恰证明停车位5000平方米不属于招商范围；对证据7的真实性无法核实，即使该份证据确实由被告工作人员签收，也无法证明其上所述招商基本条件已商定；对证据8的真实性有异议，认为系原告单方制作，被告并不认可原告主张的实际招商面积及佣金计算基数；对证据9的真实性、合法性、关联性有异议，认为原告未能提供证人的身份证原件核对，且证人未出庭接受质询，书面证人证言无法证明待证事实。原告对被告提供的证据1-2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明待证事实，租赁合同签订以被告审定确认为前提，签约后果应由被告承担；对证据3-5的真实性、合法性、关联性有异议，上述证据均为被告单方制作，被告所述情况是履行租赁合同中产生的争议与本案无关联；对证据6的真实性、合法性有异议，认为不能指向被告的证明对象，恰好证明被告不诚信履约。本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对有争议的内容结合全案予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月7日，被告汶中公司作为甲方，原告谭地、郑少波、梁政作为乙方，双方签订《文莱御园商业项目委托招商服务合同》（以下简称《委托招商服务合同》）。该合同约定甲方委托乙方就“文莱御园项目”商业部分进行招商，委托项目地址位于南宁市青秀区东盟商务区合作路9号；服务范围及内容为招商策划、人员组织管理、招商洽谈与合同签订准备工作、协助甲方财务部门催收和收取招商相关款项等；委托招商代理期限自2012年9月5日起至2013年4月30日止；招商目标为项目招商总建筑面积的70%；佣金支付方式为：合同期内成功招商并签署经由甲方审定的合同的，按商家所租商铺首月租金的1.2倍收取佣金，该佣金在客户与甲方签订正式租赁合同或合作合同并且甲方收到合同所约定的履约保证金后，甲方须在14日内向乙方支付首月租金总数的70%招商服务佣金，其余30%在招商率达到70%时15日内结清，另外超过招商率70%以上的部分在15日内一次性结算首月租金的100%招商服务佣金。1、甲方自行招商部分，乙方不参与该商家的招商工作，则不收取招商服务费，但须经甲乙双方确认的规划进行招商，并经乙方审核。甲方自行招商部分成功与否都应算该招商总建筑面积之招商率，甲方自行招商部分不应超过项目总建筑面积的10%并应双方签字确认；2、乙方为甲方提供全部服务，甲方应向乙方支付合同约定费用，其他未明确约定的费用，甲方有权拒付；任何一方违约不履行合同义务的，应向对方承担违约责任，并赔偿对方100000元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告谭地、郑少波、梁政依约组建招商团队进行招商代理。2013年3月至4月，被告汶中公司陆续与承租人签订6份《租赁合同》，已租赁面积合计10794.94平方米，首年度标准月租金合计608673元。原告谭地、郑少波、梁政据此要求被告汶中公司支付佣金730407.6元，被告汶中公司依约支付了400000元。原告谭地、郑少波、梁政催收剩余佣金未果，诉至本院并提出诉请如前。庭审中，原告谭地、郑少波、梁政与被告汶中公司均确认合同签订时双方约定招商总面积为12109.44平方米；被告汶中公司认为原告谭地、郑少波、梁政已完成的招商面积为5655.47平方米，提出承租人王丽、黄丽卿租赁的位于文莱御园一号码头的停车位（面积为5000平方米）不属于招商范围，且承租人罗飞增租赁的位于文莱御园一号码头的A1-103、105、106、107号商铺（面积为139.47平方米）系被告汶中公司自主招商，以上物业不应计入原告谭地、郑少波、梁政所完成的招商范围。另查明，2013年4月3日，被告汶中公司的销售部、工程部、办公室、负责人与招商部（即原告梁政）就水疗机构的租赁区域及面积进行商议，水疗机构的租赁面积为10939.16平方米，其中商业部分面积为4939.16平方米、停车场为6000平方米，工程部负责人对停车位区域租赁作了几点建议：“1、涉及外立面二次装饰改变及地下室部分使用功能改变、地下室停车位区域使用功能改变的，需待规划验收通过后才能施工；2、地下室部分使用功能改变后，造成车位减少，需重新统筹考虑并安排商业、住宅、办公楼的车位分配问题，以免造成不必要的麻烦；3、该区域原设计没有考虑排烟系统，如果某区域规划为餐饮使用，应由承租人自行设计施工，承担相应费用，并得到消防环保等相关主管部门的认可；4、涉及结构使用安全的，施工前应把相关设计文件交给我部审核后，方可进行”，上述部门负责人在《水疗机构的租赁区域及面积》中签名署期。同年4月12日，承租人王丽、黄丽卿向被告汶中公司租赁位于文莱御园一号码头的商铺4939.16平方米和停车位5000平方米作为其经营的水疗机构营业场所，分别签订了租赁合同。本案的争议焦点为：一、停车位5000平方米是否属于招商范围，总招商面积是多少，原告谭地、郑少波、梁政完成的招商面积是多少；二、原告谭地、郑少波、梁政要求被告汶中公司支付佣金330407.6元及逾期付款利息、违约金是否支持。本院认为，原告谭地、郑少波、梁政与被告汶中公司签订的《委托招商服务合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。《委托招商服务合同》约定，原告谭地、郑少波、梁政受被告汶中公司委托，代被告汶中公司对其开发的文莱御园商业项目进行招商策划及实施招商，被告汶中公司则根据原告谭地、郑少波、梁政所完成的策划服务支付招商服务月费，并根据确认的招商面积支付招商服务佣金，为此，本案双方之间就涉案业务性质而言应属委托合同法律关系。一、关于第一个争议焦点。首先，双方对合同约定的总招商面积为12109.44平方米并无异议，本院予以确认。其次，对于合同履行中是否增加招商面积的问题，原告谭地、郑少波、梁政主张在合同履行中招商面积增加了停车位5000平方米，并提供《水疗机构的租赁区域及面积》证明，而被告汶中公司否认该停车位属于招商范围。本院认为，结合原告提供的《水疗机构的租赁区域及面积》和被告汶中公司与承租人王丽、黄丽卿签订的《租赁合同》，可认定被告汶中公司的多个部门于2013年4月3日对商铺4939.16平方米和停车位5000平方米作为水疗机构的营业场所，审定租赁区域、租金和相关费用等内容。工程部负责人对停车位租赁问题作了相关建议，由建议内容可知，被告汶中公司已计划将停车位区域租赁给承租人王丽、黄丽卿承租。为此，被告汶中公司与承租人王丽、黄丽卿于2013年4月12日签订了租赁合同。综上，本案当事人已将停车位5000平方米纳入招商范围且已完成招商，应当视为双方对总招商面积作了变更，故涉案总招商面积为17109.44平方米（12109.44＋5000）。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告汶中公司提出停车位5000平方米不属于招商范围，但未能提供证据证明其主张，应承担举证不利后果，本院对该抗辩不予采纳。此外，经原告谭地、郑少波、梁政就文莱御园商业项目组织招商，被告汶中公司出租物业面积共计10794.94平方米，有被告汶中公司与承租人签订了6份租赁合同为证，即原告谭地、郑少波、梁政已完成招商面积为10794.94平方米。被告汶中公司虽认可原告谭地、郑少波、梁政已完成的招商面积为5655.47平方米，但否认停车位属于招商范围，并提出承租人罗飞增所租赁铺面系其自行招商。本院认为，如前所述，停车位5000平方米属于双方在合同签订后增加的招商面积，并且原告谭地、郑少波、梁政已完成招商，应当计入成功招商面积；被告汶中公司主张承租人罗飞增所租赁的商铺系其自主招商完成，但未能提供证据证实，应承担举证不利的后果，本院对该抗辩不予采纳。二、关于第二个争议焦点。根据合同约定，佣金是以承租人所租赁的商铺首月月租金的1.2倍计算，即应当以租赁合同中约定的商铺首年度标准月租金作为基数计算佣金。被告汶中公司与承租人签订的6份租赁合同约定首年度标准月租金合计608673元，故佣金为730407.6元（608673元×1.2）。被告汶中公司辩称租赁合同约定首月租金均为0元，故原告的佣金应为0元。本院认为，本案租赁合同中均约定了免租金期，而免租金期作为被告汶中公司的招商优惠措施，是被告汶中公司对承租人应交租金的减免，不能作为原、被告结算佣金的依据，故被告汶中公司的上述抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。关于招商率，原告主张其已完成71%的招商率，认为被告汶中公司自行将招商范围内的1367.04平方米的商铺售出，应出售面积纳入原告的招商率。根据合同约定，被告汶中公司自行招商的部分，原告不收取招商服务费，但计入原告的招商率。经查，被告汶中公司在2012年9月5日至2013年4月30日期间，将10个商铺登记为售出状态，另有52个商铺在本案委托合同签订时已处于预售登记状态，其中43个商铺在招商合同届满时仍处于预售登记状态；但预售登记仅是商铺买卖合同的备案，并未导致所有权转移，即此时被告汶中公司并未丧失所有权，其行为不影响商铺招商工作的进行；被告汶中公司与商铺买卖合同的相对方因此而产生的权益纠纷与本案不存在关联性，亦不影响招商工作的进行，亦不属于合同约定的被告汶中公司自行招商部分，故原告将此类商铺计入自己招商面积没有合同依据，本院不予支持。综上，根据合同约定，原告需完成招商总建筑面积的70%，现原告完成的招商率为63.09%，故被告汶中公司应先向其支付70%的佣金，即511285.32元，因被告汶中公司付400000元，尚欠111285.32元。被告汶中公司未按照合同约定及时支付佣金，构成违约，其应当支付尚欠佣金并赔偿因逾期付款给原告造成的损失。故原告主张被告汶中公司支付逾期付款利息和违约金100000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。逾期付款利息的计算方式为以111285.32元为基数，自2013年5月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付至债务清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第三百九十六条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南宁汶中房地产开发有限公司向原告谭地、郑少波、梁政支付佣金111285.32元；二、被告南宁汶中房地产开发有限公司向原告地、郑少波、梁政支付逾期付款利息（计算方法：以111285.32元为基数，自2013年5月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付至债务清偿之日止）；三、被告南宁汶中房地产开发有限公司向原告地、郑少波、梁政支付违约金100000元；四、驳回原告谭地、郑少波、梁政的其他诉讼请求。本案受理费6561元，由原告谭地、郑少波、梁政负担2294元，由被告南宁汶中房地产开发有限公司负担4267元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘羽斯人民陪审员 王 莉人民陪审员 梁明斌二〇一五年二月五日书 记 员 覃雪婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：