（2015）龙新民初字第568号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-08-13
案件名称
厦门都市景象物业管理有限公司与刘银芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门都市景象物业管理有限公司,刘银芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第568号原告厦门都市景象物业管理有限公司，住所地厦门现代物流园（保科区）象兴四路22号象屿大厦二楼2B4。法定代表人黄嘉辉，执行董事。委托代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。委托代理人陈露，福建欧顿律师事务所实习律师。被告刘银芳，女，1979年8月7日出生，汉族，住龙岩市新罗区。原告厦门都市景象物业管理有限公司（下称景象物业公司）与被告刘银芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员谢兰兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖永红、陈露到庭参加诉讼，被告刘银芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告景象物业公司诉称，原告的原名为“厦门象屿物业管理有限公司”。2006年8月1日，厦门象屿物业管理有限公司将名称变更为“厦门都市景象物业管理有限公司”，即本案原告。厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司系原告设立在龙岩市的分支机构。2004年12月8日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司与厦门象屿物业管理有限公司签订1份《前期物业服务合同》，双方约定由厦门象屿物业管理有限公司对“水韵华都”提供物业管理服务。合同签订后，厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司按约履行了相应的合同义务。2007年4月28日，被告刘银芳办理了水韵华都11号楼312室房屋的交接以及入住手续。截至2013年6月15日，被告拖欠原告自用电费1038.1元、公摊电费220.8元、车位服务费137.5元、代收垃圾处理费268.5元、物业服务费1362.9元，合计3027.8元。为此，原告经多次催讨未果，遂诉至法院请求判令：被告刘银芳支付原告尚欠的自用电费1038.1元，公摊电费220.8元、车位服务费137.5元、代收垃圾处理费268.5元、物业服务费1362.9元，合计3027.8元，并支付该款从2013年11月20日起至款清结之日止，按日利率1‰计算的逾期付款违约金。被告刘银芳未向本院递交答辩状，亦未向本院提供相关证据。经审理查明：2004年12月8日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司与厦门象屿物业管理有限公司签订壹份《前期物业服务合同》，合同约定厦门象屿物业管理有限公司对“水韵华都”小区提供物业管理服务。物业的综合管理服务费按建筑面积计算，其中多层住宅：0.4元／平方米.月，小高层住宅：0.8元／平方米.月，地下汽车位：30元／个.月，摩托车位：20元／个.月，半地下车库：0.4元／平方米.月。上述收费标准向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水电费，自逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，厦门象屿物业管理有限公司在2004年12月8日至2013年6月15日期间，对“水韵华都”小区进行了物业管理。2007年4月28日，被告刘银芳办理了“水韵华都”小区11号楼312室房屋的交接以及入住手续。截至2013年6月15日，被告拖欠原告自用电费1038.1元、车位服务费137.5元、物业服务费1362.9元，合计2538.5元。为此，原告经催讨未果，遂具状本院请求判令如上所诉。另查明，2006年8月1日，厦门象屿物业管理有限公司将其名称变更为“厦门都市景象物业管理有限公司”，即本案原告。诉讼中，原告变更诉请为：被告刘银芳支付原告尚欠的自用电费1038.1元，车位服务费137.5元、物业服务费1362.9元，2538.5元，并支付该款从2013年11月20日起至款清结之日止，按日利率1‰计算的逾期付款违约金。上述事实，有原告景象物业公司提供的准予变更登记通知书、《前期物业服务合同》、房产验收确认书、房屋交接通知书、业主资料卡、物业使用情况变更登记表、通知单简表以及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，厦门象屿物业管理有限公司与裕兴公司于2004年12月8日订立的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效。由于厦门象屿物业管理有限公司的名称已变更为本案原告，故厦门象屿物业管理有限公司在上述合同项下的权利义务均应由原告承继。现被告拖欠原告自用电费1038.1元、车位服务费137.5元、物业服务费1362.9元，合计2538.5元，经原告催讨后至今未付，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应限期偿付。《前期物业服务合同》规定逾期缴纳的物业管理费、水电费应自逾期之日起按日千分之三交纳滞纳金（实际应为违约金），现原告自愿将其调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计付，并无违反法律规定，本院予以支持；从合同约定的内容来看，该计付标准仅适用于物业管理费和水电费，并不包括“车位服务费”。因此，原告诉请按上述标准计取“车位服务费”的违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳，但被告应按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付因逾期缴纳该款产生的违约金。被告刘银芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘银芳应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门都市景象物业管理有限公司尚欠的自用电费1038.1元、物业服务费1362.9元，合计2401元，并支付该款从2013年11月20日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算的违约金。二、被告刘银芳应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门都市景象物业管理有限公司尚欠的车位服务费137.5元，合计137.5元，并支付该款从2013年11月20日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金。三、驳回原告厦门都市景象物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘银芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 谢 兰 兰二〇一五年二月五日书记员 黄嫔（代）附注：引用的主要法律条文一、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、执行申请提示（中华人民共和国民事诉讼法）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”