（2015）渝五中法民终字第00480号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-04
案件名称
杨国辉与重庆德威房地产置换有限责任公司,重庆德威房地产置换有限责任公司高新区技术产业开发区分店合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨国辉,重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店,重庆德威房地产置换有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00480号上诉人（原审原告）杨国辉。被上诉人（原审被告）重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店，住所地九龙坡区科园一街46－4号。负责人周龙，职务董事长。被上诉人（原审被告）重庆德威房地产置换有限责任公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-2号。法定代表人周龙，职务董事长。二被上诉人共同委托代理人曾健，公司职工。上诉人杨国辉与被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店、重庆德威房地产置换有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，杨国辉不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第13982号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年10月26日，杨国辉（乙方）与重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店（甲方）签订《代购协议》，载明：“云湖绿岛项目，系重庆瑞舟实业房地产开发有限公司代建的危旧房改造拆迁安置房。并由重庆市渝中区危旧房改造工作指挥部，全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店，办理该项目权证手续。该房屋系拆迁安置户转让的房屋，拆迁安置户已全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店代为转让、收取房款及办理相关手续。乙方已充分了解该房屋状况并无异议，决定以现状购买本合同第二项所列房产，经甲乙双方协商一致签订本协议。”协议具体约定：房屋座落九龙坡区陈庹路旁云湖·绿岛8号楼29-3号；房产成交价371535元；办理房地产权证的相关费用（包含办理拆迁安置户及乙方的产权证的税费，其中，办理乙方房地产权证代办费800元）全部由乙方承担，该费用由甲方代收代付，暂预收此费用共计31026元，若遇国家税费政策变动，或有遗漏费用，则以正式票据为准多退少补；乙方于2010年10月26日支付定金2万元，2010年11月25日支付剩余房款、税费、大修金共计382561元；乙方在付清总房款、税费及大修基金后甲方于2011年12月31日前将该房钥匙交予乙方；该房产权遵照二手房相关程序办理，甲方在乙方接房后180个工作日内将该房产权过户到乙方，乙方须无条件配合甲方办理该房产权；甲方逾期办理产权手续，自逾期之日起甲方按日向乙方支付应付款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方于支付购房尾款之日支付甲方中介费3715元。杨国辉依约向重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店履行了付款义务。2012年1月6日，重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店向杨国辉交付涉案房屋。2013年10月30日，重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心颁发登记在杨国辉名下的房地产权证。另查明，2008年10月23日，重庆市建设委员会同意确认云湖绿岛为2008年重庆市经济适用住房项目，实施单位为重庆瑞舟实业发展有限公司、中国船舶工业物资西南公司。2010年4月13日，重庆市财政局、重庆市城乡建设委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市规划局、重庆市地方税务局联合下发《关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知》，载明：危旧房改造安置房办理房地产权证分户手续时，必须提交经相关部门审定的安置审核意见及安置清单。2010年7月2日，重庆市城乡建设委员会同意将云湖绿岛经济适用房项目部分住宅转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建筑总面积184925.33平方米，其中转为主城区危旧房改造拆迁安置房面积133659.58平方米、1560套。2013年1月30日，重庆市渝中区人民政府向重庆市城乡建设委员会发出《关于恳请返还云湖绿岛项目土地出让金的函》，载明：位于九龙坡区九龙园陈庹路的“云湖绿岛”项目是我区委托重庆瑞舟实业有限公司代建的主城区危旧房改造拆迁安置房项目。现该项目安置主城区危旧房改造拆迁安置户的工作已经结束，特上报“云湖绿岛”项目主城区危旧房改造拆迁安置户的相关资料，恳请审核并及时返还相关土地出让金。2013年6月3日，重庆市城乡建设委员会作出《关于云湖绿岛危改安置房项目安置情况审核意见的通知》，载明：经市级相关部门会审，云湖绿岛项目安置住宅建筑面积125960.09平方米、1466户（安置清单详见附件），接此通知后，请速与有关部门联系，按照相关优惠政策，办理项目房地产权证分户手续。该通知于2013年6月6日印发。2013年8月6日，渝中区危旧房改造工作指挥部向市国土房管局发出《关于确认云湖绿岛项目危改拆迁安置的函》，载明：我区委托重庆瑞舟实业发展有限公司代建的云湖绿岛危改安置房项目经市建委会同市级相关部门审查，符合享受主城区危改拆迁安置政策的拆迁安置户为1466户（附安置名单）。重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店系重庆德威房地产置换有限责任公司设立的分公司。杨国辉在一审中诉称，2010年10月26日，杨国辉与重庆德威房地产置换有限公司高新技术产业开发区分店签订《代购协议》，约定：云湖绿岛系重庆瑞舟实业房地产开发有限公司代建的危旧房改造拆迁安置房，并由重庆市渝中区危旧房改造工作指挥部，全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店办理该项目权证手续。该房系拆迁安置户转让的房屋，拆迁安置户已全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店代为转让、收取房款及办理相关手续。杨国辉以总价款371535元购买九龙坡区陈庹路旁云湖绿岛8号楼29-3号房屋。杨国辉缴清房款并于2012年1月6日接房，但重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店未在约定期限内为杨国辉办理房地产权证。杨国辉多次催促，直至2013年12月2日重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店才将房地产权证交付杨国辉。按照《代购协议》的约定，重庆德威房地产置换有限公司高新技术产业开发区分店应当支付逾期办证违约金。同时，重庆德威房地产置换有限公司高新技术产业开发区分店系重庆德威房地产置换有限公司的分公司，故重庆德威房地产置换有限公司应当对其分公司的债务承担连带清偿责任。杨国辉遂起诉请求判决：1、重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店、重庆德威房地产置换有限责任公司向杨国辉支付逾期办证违约金75793.14元；2、本案诉讼费用由重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店、重庆德威房地产置换有限责任公司承担。重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店在一审中辩称，涉案房屋是拆迁安置房，政府相关部门的审批是办理房产证必经的前置程序。《代购协议》在2013年6月6日前属于效力待定合同，协议约定不能对抗政府的强制性规定。重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店不是房地产开发商，不负有为杨国辉办证的义务，只负责代办过户手续，迟延办理房产证的责任不在重庆德威房地产置换有限责任公司，杨国辉的诉讼请求应当予以驳回。若认定我公司构成违约，则《代购协议》约定的违约金过高，请求依法予以调低。重庆德威房地产置换有限责任公司在一审中的答辩意见与重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店一致。一审法院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨国辉与重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店签订的代购协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定。虽然协议中所涉房屋的产权证需经政府相关部门履行审批手续后方能办理，但行政审批不是该协议的生效要件。代购协议不属于效力待定的合同，自成立时即合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，杨国辉已按照协议约定履行了付款义务，但重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店未按约定的期限履行办证义务，构成逾期办证违约行为，应当承担相应的违约责任。虽然逾期办证非重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店原因所致，但在签订协议时，重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店对办理所涉房屋的产权证分户手续须提交相关部门审定的安置审核意见及安置清单等资料是知晓的，对办理房屋产权分户手续所需的必要时间是经过合理考量的。为此，重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店应当履行交房后180个工作日内为杨国辉办理房地产权证的承诺，否则应当承担相应的违约责任。重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店在办证过程中，因办理产权分户手续须经行政审核等非重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店自身的原因导致逾期办证，不存在明显过错，并在具备办证条件后及时履行了办证义务。同时，杨国辉亦未提交逾期办证给其造成损失的证据。根据公平、诚信原则，综合考量违约方的过错、违约造成的损失以及非违约方因违约获得的利益等因素，一审法院对重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店、重庆德威房地产置换有限责任公司请求调低双方约定的过高违约金的主张予以支持。结合重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店收取的中介费及代办费，一审法院认为以重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店收取的中介费及代办费金额的60%确定逾期办证违约金较为公平合理。因此，重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店应当向杨国辉支付逾期办证违约金2709元【（3715＋800）元×60%】。重庆德威房地产置换有限责任公司应当对其设立的分公司的债务承担责任。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆德威房地产置换有限责任公司、重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店于判决生效之日起10日内向杨国辉支付逾期办证违约金2709元；二、驳回杨国辉的其他诉讼请求。本案案件受理费847元，由重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店、重庆德威房地产置换有限责任公司负担。一审宣判后，杨国辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。理由是：1、一审判决认定上诉人与被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店约定的违约金过高没有依据；2、被上诉人应向上诉人支付的逾期办证违约金的计算方式应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定予以确认。被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店与被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：1、被上诉人应当向上诉人支付的逾期办证违约金的计算方式能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定予以确认；2、一审判决对上诉人与被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店约定的违约金计算方式予以调低是否符合法律规定。就以上争议焦点，本院分别评述如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人与被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店签订的涉案《代购协议》已载明：“云湖绿岛系重庆瑞舟实业房地产开发有限公司代建的危旧房改造拆迁安置房，…该房系拆迁安置户转让的房屋，…该房产权遵照二手房相关程序办理…”。从以上表述可以明确判断涉案《代购协议》并非房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故被上诉人应当向上诉人支付的逾期办证违约金的计算方式不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定予以确认。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人通过抗辩方式要求一审法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金，符合法律规定。涉案《代购协议》约定的违约金是否超过因违约造成损失的百分之三十，本应通过当事人举证证明，但上诉人及被上诉人在一、二审诉讼过程中均未举示证据证明因被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店违约给上诉人造成的损失额度，双方均应就此承担举证不能的不利诉讼后果。故一审判决酌情以重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店收取的中介费及代办费金额的60%为标准调整上诉人与被上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店约定的逾期办证违约金计算标准并无不妥。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1694元，由上诉人杨国辉负担，本院决定予以免交。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬代理审判员 何 流代理审判员 刘恋砚二〇一五年二月五日书 记 员 刘琳妍 关注公众号“”