（2015）朝民初字第02855号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京圆家房地产经纪有限公司与祝耀华等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京圆家房地产经纪有限公司,祝耀华,沙月
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第02855号原告北京圆家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里105号楼108室。法定代表人姚军，经理。委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。被告祝耀华，男，1982年5月27日出生。委托代理人王东红，北京市易行律师事务所律师。被告沙月，女，1986年7月17日出生。委托代理人王东红，北京市易行律师事务所律师。原告北京圆家房地产经纪有限公司（以下简称圆家公司）与被告祝耀华、被告沙月（以下合称二被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。圆家公司的委托代理人任海峰、二被告的委托代理人王东红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告北京圆家房地产经纪有限公司诉称：我公司是一家专业的房地产经纪机构。2014年2月16日，经我公司撮合，二被告与案外人张厚成签订《居间成交确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张厚成将位于北京市朝阳区安贞里三区x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）出售给二被告，总价款为338万元，并约定：居间服务费33800元，二被告应当在签订合同时支付5000元、面签时支付25000元，剩余3800元在过户当日支付，逾期支付需支付相应的违约金。上述合同签订后，二被告支付给我公司5000元服务费。在二被告与张厚成的房屋买卖合同履行过程中，由于房屋价格下降，二被告以各种理由拒绝履行合同，于是张厚成将二被告诉至北京市朝阳区人民法院要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。北京市朝阳区人民法院于2014年9月20日做出（2014）朝民初字第31968号民事判决书，认定《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，二被告不履行合同的行为构成违约，并判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、二被告连带支付张厚成违约金15万元。二被告对判决不服，提起上诉。二审过程中张厚成与二被告达成调解协议，调解结果为解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、二被告支付张厚成违约金14.6万元。我公司在居间服务过程中已经尽到了合同义务，二被告应当依照合同约定支付服务费及违约金。因此，我公司诉至法院，请求法院判决：1、解除我公司与二被告之间签订的《居间成交确认书》及《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》中关于居间服务的事项；2、二被告支付我公司居间服务费28800元；3、二被告按每日千分之五的标准，向我公司支付自2014年4月23日起至实际支付上述居间服务费完毕之日止的违约金。被告祝耀华、沙月共同辩称：首先，圆家公司并未向我们提供房源，双方签订《居间成交确认书》的时间是2014年2月16日，但是在2014年1月15日的时候我们已经通过我爱我家看过房屋，并与房主进行了面谈。为此，我们还向我爱我家支付了1万元意向金，但由于房屋房龄过长，房主也并非唯一产权人，所以我爱我家向我们表示无法提供居间服务，并将1万元意向金退给了我们。之后，由于圆家公司表示其能促成房屋买卖，且收费较低，我们才与之签订了居间服务协议。其次，在《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》中有约定，服务费一共分三笔支付，第一笔5000元于签订合同时支付，第二笔25000元于银行面签时支付，第三笔3800元于过户时支付。我们已经支付了5000元的居间服务费，这笔费用包括的服务内容是圆家公司帮助我们审核合同、办理网签、提供咨询，但是合同签订后由于卖方手续不全，网签时间一直拖到3月30日才办理完毕。从第二笔居间服务费的数额来看，第二阶段的银行面签是整个居间服务的关键阶段，圆家公司应当为我们找到一家合适的银行，协助双方办理面签事宜，但是圆家公司始终没有将面签的详细事项告知我们，我们对于网签的进展一无所知。后来我们自己咨询银行才得知，30年以上房龄的房屋是不可能贷款的，这也就导致我们没有能力继续购买房屋。2014年4月9日，我们向圆家公司明确表示买不起房屋，这也是在行使不安抗辩权，圆家公司要求我们支付居间服务费时没有合同依据的。第三，我们在房屋买卖合同履行过程中的违约，不能当然构成对居间服务合同的违约。圆家公司在2014年4月9日以后向我们发出的催告函不具有任何法律效力。因此，我们同意解除与圆家公司的居间服务合同，但不同意再支付任何居间服务费用，更不同意支付违约金。经审理查明：2014年2月16日，圆家公司（居间人、丙方）与二被告（购买人、乙方）、案外人张厚成（出售人、甲方）签订《居间成交确认书》，约定：甲乙双方通过丙方提供的居间服务就x号房屋已签署买卖合同，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为268万元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币70万元，总价为338万元；本确认书各方应按照本确认书约定履行各自义务，甲乙双方如有延迟支付居间报酬，除应向丙方支付居间报酬外，还需对未支付部分款项，按照每日1%的标准支付违约金。2014年2月16日，二被告与案外人张厚成签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，圆家公司（居间方、丙方）与二被告（买受方、乙方）、案外人张厚成（出卖方、甲方）签订《补充协议》，其中第二条约定：“由于乙方未按《居间合同》约定支付丙方佣金等服务费，经乙丙双方友好协商同意，乙方同意在签署本协议当日向丙方交付5000元；乙方在贷款面签当天向丙方补齐佣金30000元；乙方在办理产权登记转移手续即过户当天向丙方支付全部佣金33800元。若乙方未按本条款约定支付上述费用，则视为乙方违约，每逾期一个工作日违约方赔偿丙方相当于未支付佣金的千分之五的违约金，并继续履行原付款义务。并丙方有权停止为甲乙双方办理产权登记及产权转移手续，由此导致产权转移延迟的相应违约责任由未按约定付款的违约方承担。”上述合同签订后，二被告于2014年2月16日向圆家公司支付了居间服务费5000元。后二被告与案外人张厚成就x号房屋买卖合同的履行发生争议，张厚成将二被告及圆家公司诉至本院，要求解除2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、二被告协助解除网签、二被告连带向其支付违约金67.7万元。2014年9月22日，本院做出（2014）朝民初字第31968号民事判决书，认定2014年4月9日二被告明确表示不再继续购买x号房屋，张厚成有权解除合同，判决：解除张厚成与二被告于2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、二被告协助张厚成解除x号房屋的网签合同、二被告连带支付张厚成违约金15万元。二被告不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2014年12月5日，双方达成调解协议，北京市第三中级人民法院做出（2014）三中民终字第15706号民事调解书，诉讼中，圆家公司主张二被告怠于履行支付居间服务费之义务，构成根本违约，故要求解除双方所签的《居间成交确认书》及《补充协议》。同时，圆家公司主张，作为居间方，其已经促成二被告与案外人就x号房屋的买卖签订合同，完成了自己的合同义务，由于二被告明确表示不再继续购买x号房屋，才导致房屋买卖合同解除，与居间方无关，因此二被告应当全额支付双方约定的居间服务费。二被告同意解除居间服务合同，并表示，房屋买卖合同的签订并非圆家公司一家中介机构促成，且双方约定的居间服务内容包括整个房屋买卖合同履行过程的各个环节，并非仅是签订买卖合同，而圆家公司在履行其居间服务义务时存在多处瑕疵，要求支付剩余服务费没有依据。为证明履行居间服务义务的情况，圆家公司提交《催告函》证据，并主张曾于2014年4月13日通知二被告于2014年4月23日16时前办理银行面签等贷款手续，并按协议在贷款面签当天再次向卖方支付购房定金18万元，并在贷款面签当天向圆家公司付齐居间代理费3万元。二被告称并未收到此函，且圆家公司所主张的发函时间是在二被告明确表示不履行房屋买卖合同之后，不能被认定为产生催告效果。二被告提交了银行短信记录、网上查询打印件等证据，主张x号房屋的房龄过长，根本无法办理银行贷款手续，圆家公司作为专业的居间服务机构，并未尽到其应尽的义务，导致交易失败。上述事实，有各方当事人提交的《居间成交确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《催告函》、民事判决书、民事调解书、收据、短信息、网页查询打印件等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：圆家公司与二被告就x号房屋签订的《居间成交确认书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同内容认真履行各自义务。根据双方所签署的合同内容及庭审陈述，圆家公司为二被告提供的居间服务内容包括促成签订房屋买卖合同、协助办理网上签约、协助办理贷款面签、协助办理房屋过户手续、房屋交付等。根据本院查明的事实，在圆家公司的居间下，二被告与x号房屋的所有权人张厚成签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故应当认定圆家公司促成了合同的签订。但是，由于二被告在合同履行过程中明确表示不再购买x号房屋，导致房屋买卖合同解除，进而导致圆家公司与二被告之间的居间服务合同无法继续履行下去，故圆家公司要求解除居间服务合同的请求合法有据，且二被告于诉讼中表示同意解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方未在居间服务合同中明确约定各个服务阶段和内容的收费标准，而仅是约定了服务费分三次支付及支付的具体条件，因此本院根据圆家公司已履行的居间服务内容、双方的过错程度等因素，酌情支持圆家公司要求二被告支付剩余居间服务费的主张。但是，由于后两笔居间服务费的支付条件并未实际成就，故圆家公司要求二被告支付违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告北京圆家房地产经纪有限公司与被告祝耀华、被告沙月于2014年2月16日签订的《居间成交确认书》及《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》中关于居间服务的内容。二、被告祝耀华、被告沙月于本判决生效后五日内向原告北京圆家房地产经纪有限公司支付居间服务费一万元。三、驳回原告北京圆家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由原告北京圆家房地产经纪有限公司负担178元，被告祝耀华、被告沙月负担95元（原告北京圆家房地产经纪有限公司已垫付，被告祝耀华、被告沙月于本判决生效后七日内支付给原告北京圆家房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 凌巍二〇一五年二月五日书记员 陈洁 来源：百度搜索“”