（2014）良民一初字第667号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-04-08
案件名称
田良丰、蒋建军与南宁银象房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市良庆区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田良丰,蒋建军,南宁银象房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）良民一初字第667号原告田良丰。原告蒋建军。委托代理人田良丰。被告南宁银象房地产开发有限责任公司。法定代表人刘玉芝，该公司董事长。委托代理人蒋红珍。原告田良丰、蒋建军与被告南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理，依法由审判员李玲适用简易程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告田良丰、被告银象公司的委托代理人蒋红珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田良丰、蒋建军诉称：2014年10月7日，原告与被告签订一份《恒大绿洲楼宇认购书》，约定原告自愿认购恒大绿洲X栋X号房。签订认购书后，原告发觉下列问题：交房时间要到2016年10月31日前；被告承诺的豪装标准不明确；贷款方式只能选择商业贷款而非公积金贷款。上述重要事实，被告均未履行如实告知义务，致使原告在违背真实意思的情况下签订《恒大绿洲楼宇认购书》。原告多次与被告协商，要求被告返还1万元定金和3000元中介费。经过协商，被告返还了3000元中介费，但拒绝退还1万元定金。为维护自身的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判决：1、被告返还原告1万元定金；2、被告支付原告交通费、误工费600元。被告银象公司辩称：1、关于交楼时间。被告已尽到了告知义务，二原告在认购时是明知的，双方对此已达成合意。2、关于交楼标准。被告在公示的商品房买卖合同及对外的开放的样板房中均作了约定与展示，标准具体明确。3、认购书为二原告自主自愿签订，认购书中已明确写明贷款方式为商业贷款，对采取商贷方式来按揭购房双方已形成合意。综上，二原告系因自身原因未能与被告订立商品房买卖合同，按约定交付的1万元定金不予退回。请法院驳回二原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：1、二原告诉请被告返还定金1万元有何事实和法律依据；2、二原告要求被告赔偿交通费、误工费600元有何事实和法律依据。针对争议焦点，原告田良丰、蒋建军举证如下：1、银行卡刷卡消费回执，证明原告向被告支付1万元定金；2、恒大绿洲楼宇认购书第二联和第三联，证明原告向被告认购房屋并交付定金1万元的事实；3、短信记录，证明原告于2014年10月10日第一次看到商品房买卖合同文本；4、《解除<；认购书>；通知书（挞定）》，证明被告出示挞拟函自认不退还1万元定金；5、《关于客户田良丰、蒋建军要求退还定金的答复》，证明被告拒退1万元定金的依据不充分，并且存在歪曲事实的行为；6、录音光碟，证明原告于2014年10月10日第一次看到商品房买卖合同后才知晓房屋交付时间，亦证明原告积极与被告协商退还1万元定金事宜。针对争议焦点，被告银象公司举证如下：1、销售现场公示情况照片，证明被告在售楼过程中信息公示公开，未存在隐瞒；2、公示的《商品房买卖合同》关于交付期限条款的照片，证明被告在公示的合同中已具体标明交房时间，被告已尽告知义务；3、短信信息截图，证明置业顾问在销售过程中已尽到告知义务；4、录音光碟，证明二原告在认购之前已知悉交房时间，双方达成合意签订认购书；5、公示的《商品房买卖合同》中关于装饰、设备标准条款的照片，证明交楼标准具体、明确，被告已尽告知义务；6、恒大绿洲样板房照片，证明样板房在开盘前已对外公示，关于交楼标准被告已尽告知义务；7、恒大绿洲楼宇认购书第三联，证明认购书为二原告自愿签订，对购房方式及合同条款等内容双方已达成合意；8、商品房预售许可证，证明被告具有涉案房屋的销售资格。对上述证据，当事人质证意见如下：原告出示的证据1、2、3、4、5、6，被告对上述证据真实性均无异议，但认为证据3内容不完整，原告删除了一条关键信息，且不认可原告证明目的；认为证据5不能达到原告的证明目的。被告出示的证据1、3、5、6、7、8，原告对上述证据真实性均无异议，但认为证据1、5、6与本案无关联，认为证据3不能达到被告的证明目的。被告出示的证据2、4，原告对其三性不予认可，认为证据2的拍摄时间与原告买房时间不一致，且照片上交房时间不能证明是原告所购楼房交房时间。对于证据4，原告承认录音后半部份“你在哪里？你写出来给我看”和“你这个要素没有完整，我告诉你，我就要退，我很坚决”是原告的声音，亦承认2014年10月14日到被告处找工作人员交涉退款事宜，但否认其他录音内容。对上述证据，本院认证如下：原告出示的证据2与被告出示的证据7系相同内容，原、被告对上述证据真实性均无异议，本院认定具有证明力。原告出示的证据3与被告出示的证据3内容基本相同，被告出示的证据3中增加了一条置业顾问李文的回复信息，原、被告对上述证据真实性均无异议，本院认定具有证明力。被告出示的证据1、2、5、6，拍摄日期虽均为开盘日前，但根据南宁市房产管理局《关于商品房销售现场管理的通知》的要求，在销售现场公示《商品房预售许可证》、买卖合同示范文本等材料是开发商应尽义务，上述证据可以反映出被告已履行相关公示义务，亦可反映恒大绿洲整个销售现场的状况及布置，且原告在庭审中自认，认购当日其于销售中心处看到公示的《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》等文书，故本院认定上述证据形成证据链，具有证明力。原告出示的证据6和被告出示的证据4，均为双方协商退款事宜的谈话，录音内容清晰，本院认定具有证明力。原告主张被告出示的证据4仅有部分录音内容是自己的声音，对其余内容予以否认，但未能提供证据予以反驳，故本院不予采信。原、被告对真实性均无异议的其他证据，本院认定具有证明力。经审理查明：2014年10月7日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《恒大绿洲楼宇认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购恒大绿洲X栋X号房，选择豪装标准，总价575569元；乙方同意签署本认购书时支付1万元作为定金；乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款，乙方于2014年10月10日前支付首期房款165569元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款40万元由银行提供按揭贷款，乙方需于2014年10月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方已阅读并理解、同意甲方在恒大绿洲销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。被告在《恒大绿洲楼宇认购书》第三联定金收据联上盖有财务收款专用章，确认已收到原告支付的1万元定金。2014年10月21日，被告向原告作出《解除<；认购书>；通知书（挞定）》。该通知书载明二原告未按认购书约定期限签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，故解除双方签署的《恒大绿洲楼宇认购书》，并不予退还二原告所付款项。2014年10月23日，被告向原告出具《关于客户田良丰、蒋建军要求退还定金的答复》，明确告知二原告所付款项不能退还。原告与被告的工作人员就退还1万元定金的问题多次进行交涉，但均协商未果。2014年11月19日，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，被告于2014年9月5日取得《商品房预售许可证》。2014年10月7日为恒大绿洲部分楼盘的销售开盘日。被告在恒大绿洲销售现场公示有《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《南宁市商品房买卖合同》样本、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等材料、文书。《南宁市商品房买卖合同》样本第九条载明交房日期为2016年10月31日前；附件三约定的是装饰、设备标准及公共部位装修标准，上述标准下方标注有“＊注：发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”的字样。原告方提交的授权委托书载明原告蒋建军的职业系高级工程师，原告田良丰的职业系律师。综合原、被告提供的录音资料及庭审陈述，二原告将其不愿意签订商品房买卖合同的主要理由陈述为：1、二原告买房用于结婚，打算入住时间为2015年年底或2016年年初，被告出售的期房交房时间过晚，不符合原告要求；2、《恒大绿洲楼宇认购书》中对豪装标准约定不明，而商品房买卖合同样本中关于“＊注：发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”的约定对原告方不利，亦属于装修标准约定不明，二原告不能接受。庭审中，原告表示：在签订认购书的前后，没有工作人员告知交房时间为2016年10月31日前；置业顾问承诺可以公积金贷款，认购书却约定为按揭贷款；2014年10月7日的开盘现场人多、混乱，签订认购书的过程很匆忙，未看清认购书条款便被要求签字，签完字便被要求离开销售中心。被告表示，销售人员在销售过程中已明确告知原告交房时间为2016年10月31日前，《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《南宁市商品房买卖合同》样本、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等材料、文书于开盘前已公示在销售中心，原告清楚涉案房屋交房时间、付款方式，亦认可商品房买卖合同及各附件样板条款。原告自认，被告在开盘当日确实将《南宁市商品房买卖合同》样本、《商品房预售许可证》等相关文书公示在销售中心，但销售现场火爆，二原告逗留时间很短，连阅读时间都没有，也无工作人员讲解、提示，便被要求离开现场。本院认为：原告田良丰、蒋建军与被告银象公司签订的《恒大绿洲楼宇认购书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。《恒大绿洲楼宇认购书》第二条、第十条约定，二原告采取按揭（商业贷款）付款方式购房，其二人已阅读并理解、同意被告银象公司在恒大绿洲销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。被告银象公司依约已履行公示义务，公示的商品房买卖合同样本及各附件样板条款清楚载明，期房交房时间为2016年10月31日前，附件三罗列的装饰、设备及公共部位装修标准具体明确，“＊注：发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”的字样清晰显著，二原告自愿签署《恒大绿洲楼宇认购书》，表明其二人已知悉将来要签订的商品房买卖合同及各附件的样板条款，亦表明其二人对房屋的交房时间及合同约定的房屋装修标准是认可的。原告主张其二人签订认购书的时间匆忙，未来得及看清条款内容，亦主张销售现场无工作人员讲解、提示，无时间阅读公示的文件、材料，但未能举证证明，且二原告的职业显示二人受过良好教育，其中一人还系律师，原告方应知晓签署认购书承担的法律后果，何况认购书的各项条款清晰、明了，原告方若不认可，完全可以采取拒绝签订或变更相应条款的方式来重新确立双方的权利义务，维护自身合法权益；再者，原告方在庭审中多次强调购房用于结婚，那么，交房时间在一定程度上是原告购房选择的重点考虑因素，原告不可能对交房时间不作了解、询问便草率签署认购书，二原告的上述主张与其自愿签署认购书的行为相矛盾，本院对此不予采信。综上，原告方以不知交房时间、认购书及商品房买卖合同约定不明为由，拒绝签订正式的商品房买卖合同，理由不成立，原告拒签商品房买卖合同的行为有违市场交易中善良买受人的行为习惯，亦违背诚实信用原则。原、被告未能如约订立商品房买卖合同，过错在于原告。根据《合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的约定，依据定金罚则，原告田良丰、蒋建军无权要求被告银象公司返还1万元定金。至于原告要求被告赔偿交通费、误工费600元的问题。因商品房买卖合同未能订立被告方无过错，故原告要求被告赔偿损失的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告田良丰、蒋建军的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告田良丰、蒋建军负担。义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 玲二〇一五年二月五日书记员 廖羽冰附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自