（2015）沪一中民二（民）终字第86号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-25
案件名称
上海钦业园艺有限公司诉上海新闵资产经营有限公司土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海钦业园艺有限公司,上海新闵资产经营有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级��民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第86号上诉人（原审被告）上海钦业园艺有限公司。法定代表人王某。委托代理人徐培龙，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海新闵资产经营有限公司。法定代表人郑某。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。上诉人上海钦业园艺有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人上海钦业园艺有限公司的法定代表人王文钦、委托代理人徐培龙，被上诉人上海新闵资产经营有限公司的委托代理人黄万春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1998年2月10日，村委会作为出租方、甲方，上海钦业园艺有限公���（以下简称钦业公司）作为承租方、乙方签订一份《租赁土地协议书》，该协议书第一条约定：乙方租赁土地坐落在以南田块，面积约38.8亩。租地范围：东至高速公路，南至，西至，北至。第二条约定：乙方向甲方租赁年限为15年，即从1998年1月1日至2013年12月31日止。租赁费每亩每年650元，每三年递增一次，增幅为10%，每三年按递增价为基数递增。第三条约定：合同期满，双方应在期满前半年协商合同中止或续订事宜，便于双方安排。合同期满，乙方需续订，即按第15年的租金基数，继续按10%三年递增一次给付租赁费。该协议书另对付款方法、违约责任等作了约定。后因高速公路的建造和卖新公路的拓宽使得租赁范围减少为东至高速公路、南至、西至、北至的20.7亩。2011年6月14日，钦业公司向上海新闵资产经营有限公司（以下简称新闵公司）支付土地租赁费24，499.57元，2012年4月11日，新闵公司向钦业公司开具2012年度租金发票。2012年11月29日，钦业公司再次向新闵公司支付土地租赁费。2013年4月25日，新闵公司向钦业公司寄送一份《关于集体土地租赁种植经营花卉苗木协议到期不再续租的通知》，载明租赁协议一旦到期一律不再续租、请各租户接到通知后仔细对照租赁协议的到期日期，认真做好提前搬迁准备。钦业公司法定代表人在该通知的《回执》接收人签名处签字，并在旁边载明“根据原协议约定，本公司要求续租”。2014年3月26日，钦业公司向新闵公司账户打款24，499.57元，贷记凭证载明的用途为“2014年度租赁土地租金”。2014年4月，新闵公司诉至原审法院，请求判令钦业公司返还位于东至高速公路、南至、西至、北至的土地20.7亩。案件审理中，经法院释明租赁合同无效后，新闵公司变更诉请为：1、确认双方签订��租赁合同无效；2、钦业公司清除所有种植物后返还位于东至高速公路、南至、西至、北至的土地20.7亩。钦业公司辩称，请求驳回新闵公司诉请。另查明：1999年6月10日，沪松府字（1999）第174号文《上海市松江区人民政府关于同意撤销和行政建制建立行政建制的批复》撤销、的行政建制，建立行政建制。2008年9月30日，松新桥府（2008）184号文《关于、撤村建社区后集体资产划拨的通知》载明、撤村后，将两个村的集体资产从2008年7月起划拨给公司（以下简称新桥公司）。2011年5月26日，松新桥府（2011）43号文《关于撤村建居委会、镇级公司集体资产收购、划拨后土地使用权归属事宜的通知》将直属公司的所有集体资产全部划拨给新桥公司、新闵公司经营管理，土地使用权的归属同样由新桥公司、新闵公司经营。2011年11月1日，镇政府向新桥公司、新闵公司发送《通知》一份，将新桥公司所有原涉及土地权属、租赁、收费、合同签订等全部移交给新闵公司统一经营管理。庭审中，法院至规土所调查，该所明确本案所涉土地系基本农田，未办理过任何征用手续，据此法院释明新闵公司与钦业公司签订的《租赁土地协议书》无效，并要求各方对合同后果提出明确的主张。庭审中，新闵公司明确本案仅要求钦业公司返还土地，对于土地使用费等问题另案主张。原审认为，根据我国土地管理法的规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。该规定属于效力性强制性的法律规定，违反以上规定签订的合同无效。本案所涉土地为基本农田，租赁用途为种植苗木，故《租赁土地协议书》无效。因合同无效，钦业公司理应清除其所种植的苗木，并将土地返还给新闵公司。关于新闵公司主体资格问题，根据新闵公司提供的村委会主体及本案所涉土地管理主体的演变资料，并结合双方在涉案土地实际付款、开具发票、通知等实际履约过程，法院确认新闵公司的适格主体身份。对钦业公司提出的新闵公司已经收取2014年租金的辩称意见，因钦业公司系自行汇入新闵公司账户，且新闵公司收取后即诉至法院要求钦业公司返还土地，据此钦业公司上述汇款行为无法视为新闵公司已经同意续租。综上，新闵公司要求钦业公司搬离苗木和返还土地的诉请，于法有据，法院予以支持。现钦业公司提出涉案土地占有使用费已经支付至2014年年底。关于土地使用费问题，新闵公司明确根据钦业公司土地返还情况处理，本案中不予主张。钦业公司在本案中也未提出要求新闵公司返还土地使用费问题。鉴于本案中钦业公司实际返还土地时间尚未确定，故本案中土地费用问题不做处理，待钦业公司实际返还后双方进行结算，如有争议可另案处理。原审法院审理后于二〇一四年十一月十三日作出判决：一、确认原告上海新闵资产经营有限公司与被告上海钦业园艺有限公司于1998年2月10日签订的《土地租赁协议书》无效；二、被告上海钦业园艺有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离其在所租赁的上海市松江区东至高速公路、南至、西至、北至的20.7亩土地上种植的苗木，并将上述土地返还给原告上海新闵资产经营有限公司。案件受理费160元，减半收取80元，由被告上海钦业园艺有限公司负担。判决后，钦业公司不服，上诉至本院称：一、《土地租赁协议书》系上诉人与村委会签订，在该双方之间产生权利义务关系。被上诉人新闵公司与本案毫无关系，更谈不上适格的诉讼主体。二、《土地租赁协议书》到期后，上诉人主动要求续租涉案土地，并主动将土地租金汇至被上诉人的账户，��明被上诉人已经接受，在此情况下，应当根据合同法第三十七条的规定认定合同已经成立。一审法院认为被上诉人不同意续租，显然是错误的。三、上诉人在涉案土地上种植经营苗木多年，且目前仍有大量苗木种植在该土地上。而一审仅判决上诉人清除所种植的苗木，并将土地返还给被上诉人，而没有根据合同法第五十八条合同无效或者被撤销后财产处理的规定让被上诉人承担过错责任，对上诉人显属不公。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人新闵公司辩称：一、一审中被上诉人已经提供了证据证明自己是适格的诉讼主体，上诉人提出的一系列行政诉讼是为了延长诉讼时间，且其亦撤回过第一次诉讼，第二次诉讼的理由与第一次相同，同时上诉人亦不是行政行为的相对方，故其提起行政诉讼的主体资格有问题。二、合同约定的租赁���限至2013年12月31日止，且在之前被上诉人也已经通知上诉人不再续租，但上诉人未予理睬，反强行将租金支付到被上诉人账户，被上诉人即提起本案诉讼，表明被上诉人不予接受上诉人续租要求。三、关于合同无效后果处理问题，上诉人在一审中曾提起过反诉，后又撤诉，因此不存在法院不处理合同无效之后果问题。请求二审依法驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，鉴于1998年2月10日上诉人钦业公司就涉案土地签订的《租赁土地协议书》的合同相对方是村委会，现被上诉人新闵公司已经提供了政府有关村委会在本案中的诉讼主体演变为新闵公司的相关资料，而钦业公司又没有提供相反证据，在此情况下，新闵公司作为原告提起本案诉讼的主体身份适格。钦业公司就此提出的异议，因缺乏依据，本院难予采纳���而由于涉案土地系基本农田，钦业公司承租后用于种植经营苗木多年，违反了我国土地管理法对基本农田使用、管理的相关规定，因此《租赁土地协议书》应当被认定为无效。原审据此所作认定及判决是正确的，本院依法维持。至于合同无效的后果处理问题，由于钦业公司在原审审理中并未明确主张，故原审法院不作处理，并无不当，钦业公司可另行主张要求处理。综上，上诉人钦业公司的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海钦业园艺有限公司负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年二月五日书 记 员 周 益附：相关��律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：